En France, il est possible d’investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt. Afin de dynamiser le marché immobilier, l’État met régulièrement en place de nouveaux dispositifs de défiscalisation immobilière. À ce titre, l’immobilier ancien offre de nombreuses opportunités aux investisseurs qui souhaitent optimiser la rentabilité de leur patrimoine immobilier et se dégager du cash flow. Du dispositif Loc’avantages au déficit foncier, en passant par la loi Malraux, voici comment optimiser vos avantages fiscaux avec la défiscalisation immobilière dans l’ancien.
Quels sont les avantages d’un investissement dans de l’ancien ?
Si certains investisseurs ne jurent que par l’achat dans le neuf, l’immobilier ancien possède de nombreux atouts. C’est même l’option idéale pour investir dans un bien immobilier à fort potentiel.
Vous souhaitez en savoir plus sur la Vente à terme : opportunités pour les investisseurs en immobilier patrimonial consultez notre guide.
Des immeubles anciens au charme incontestable
À Paris, à Nice, et dans la plupart des grandes villes, les immeubles anciens possèdent des qualités architecturales et un cachet incontestable. Derrière les façades cossues des immeubles Haussmannien ou des édifices Art Déco, se cachent souvent de véritables trésors. Les cheminées en marbre, les moulures et les parquets en point de Hongrie apportent une touche d’élégance et d’authenticité. Auxquelles les amoureux du patrimoine ne resteront pas insensibles.
Des biens situés dans les quartiers les plus prisés
La rareté du foncier disponible dans les centres-villes contraint les promoteurs à construire des programmes neufs en périphérie. Dans ces quartiers résidentiels, l’offre de services n’est pas toujours à la hauteur des attentes des habitants.
En choisissant d’investir dans l’ancien, vous aurez la possibilité d’acquérir un logement dans un quartier dynamique. La plupart du temps en cœur de ville. La présence des commerces, des transports, et d’établissements scolaires réputés renforce l’attractivité de votre bien immobilier. Et vous permettra ainsi de trouver un locataire sans difficulté.
Des prix plus attractifs que dans l’immobilier neuf
Dans l’ancien, les prix sont souvent plus attractifs que dans le neuf. À superficie égale, un logement ancien est environ 10 à 20 % moins cher qu’un logement neuf. Même si cet écart peut varier en fonction des prestations du bien.
Certes, les logements anciens peuvent nécessiter une rénovation plus ou moins importante. Mais ces travaux sont une opportunité supplémentaire de défiscalisation dans l’ancien. Notamment grâce au mécanisme du déficit foncier.
La possibilité de faire une plus-value à la revente
En achetant un appartement à rénover, vous avez de grandes chances de faire un placement immobilier rentable. Les travaux de rénovation vous permettront de valoriser votre nouvelle acquisition. Et de transformer un bien un peu vétuste en un logement moderne et confortable.
Découvrez également comment fonctionne le déficit foncier en cas de revente immobilière.
Avec ses nouvelles prestations haut de gamme, votre bien a pris de la valeur. Vous pouvez espérer percevoir une plus-value immobilière plus ou moins conséquente selon les caractéristiques du logement et les tendances du marché immobilier local.
Quels sont les différents dispositifs de défiscalisation d’un investissement dans un bâtiment ancien ?
Si vous souhaitez défiscaliser dans l’immobilier ancien, vous pouvez choisir entre plusieurs dispositifs différents. Chaque mécanisme possède ses propres avantages fiscaux et ses contreparties (plafonnement des loyers, durée minimum de mise en location). Faisons le point.
La loi Malraux
La loi Malraux est un dispositif ancien, puisqu’il a été créé en 1962 par André Malraux lui-même, lorsqu’il était ministre de la Culture. Il a pour objectif de préserver l’intégrité des quartiers historiques en encourageant les investisseurs à restaurer des immeubles anciens.
Elle concerne les biens immobiliers situés dans un quartier ancien dégradé, une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AMVAP), une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP) ou en secteur sauvegardé.
Contrairement à la plupart des dispositifs de défiscalisation immobilière dans l’ancien, la loi Malraux ne prévoit aucun plafonnement des loyers. L’avantage fiscal octroyé au propriétaire peut atteindre 30 % des dépenses engagées, dans la limite de 120 000 euros maximum, répartis sur 4 ans. En contrepartie, le bien doit être loué en tant que résidence principale pendant au moins 9 ans.
La loi Cosse et le dispositif Loc’avantages
Créé en 2017 par la loi Cosse, le dispositif Loc’avantages (anciennement Louer Abordable) a pour but de renforcer l’offre de logements locatifs accessibles aux ménages modestes et intermédiaires.
Pour bénéficier d’un avantage fiscal, le bailleur doit signer une convention avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat) pour au moins 6 ans (pour les biens ne nécessitant aucun travaux). Ou 9 ans (pour les biens ayant fait l’objet de travaux subventionnés).
La réduction d’impôt accordé au titre du dispositif Loc’avantages est comprise entre 15 % et 65 % du montant des revenus bruts du logement. Le montant de cet avantage fiscal dépend de deux critères :
- La décote de loyer appliquée par le propriétaire, selon les prix pratiqués sur le marché immobilier local.
- Le recours à un intermédiaire pour louer le logement.
La loi Pinel ancien
Si le dispositif Pinel est surtout connu pour les avantages fiscaux accordés aux propriétaires de logements neufs, il peut aussi accompagner les investissements immobiliers dans l’ancien rénové.
Le fonctionnement du dispositif Pinel dans l’ancien rénové est simple : l’investisseur achète un bien immobilier inhabitable et finance d’importants travaux de rénovation, afin de lui offrir le même niveau de performance qu’un logement neuf.
Ces travaux de rénovation rendent le logement éligible à la réduction d’impôt du dispositif Pinel, soit jusqu’à 17,5 % du prix de revient du bien immobilier (dans la limite de 300 000 euros). Le dispositif doit prendre fin au 31 décembre 2024.
La loi Denormandie ancien
Le dispositif Denormandie favorise l’investissement immobilier locatif dans les quartiers anciens dégradés. Il concerne uniquement les logements nécessitant des travaux de rénovation importants ou la transformation de locaux professionnels en habitation.
Pour en bénéficier, l’investisseur doit investir dans une ville éligible au dispositif Denormandie (commune en zone labellisée Cœur de ville, ou ayant passé une convention d’opération de revitalisation du territoire notamment). Le montant des travaux engagés doit atteindre au moins 25% du coût total de l’opération et améliorer les qualités du logement (performances énergétiques, surface habitable).
Le montant de la réduction d’impôt de la loi Denormandie est calculé en fonction de la durée de mise en location (de 6 à 12 ans). Elle peut atteindre 63 000 euros.
Le dispositif Monuments Historiques
Le dispositif Monuments Historiques est l’un des plus anciens mécanismes de défiscalisation immobilière dans l’ancien. Il a été créé en 1913 afin de sauvegarder le patrimoine historique et architectural français.
La loi Monuments Historiques encourage les investisseurs à acquérir des immeubles inscrits ou classés pour les restaurer. En contrepartie, ils bénéficient d’avantages fiscaux selon l’utilisation qui est faite du bâtiment (ouverture au public, bien occupé par le propriétaire, etc.).
Le déficit foncier
Lorsqu’un investisseur supporte des charges dont le montant est supérieur aux revenus locatifs générés par le bien immobilier, il est en situation de déficit foncier. Il peut alors déduire la différence de son revenu global, dans la limite de 10 700 euros. Si le montant du déficit est supérieur, il est reportable des revenus fonciers au cours des 10 années suivantes.
Depuis le 1er janvier 2023, les travaux portant sur la rénovation énergétique des passoires thermiques (DPE classé F ou G) permettent de doubler le montant du déficit foncier déductible de l’impôt sur le revenu. Cette mesure exceptionnelle issue de la loi Climat et résilience prend fin au 31 décembre 2025.
Pour aller plus loin découvrez comment faire du déficit foncier en SCI.
Véritable outil d’optimisation fiscale, le déficit foncier est particulièrement intéressant dans le cadre d’une restauration lourde. Il peut se cumuler avec certains dispositifs de défiscalisation immobilière dans l’ancien, comme la loi Pinel ou le dispositif Malraux.