Choisir un dispositif de défiscalisation immobilière sans connaître son propre profil fiscal, c’est un peu comme choisir une assurance sans savoir ce qu’on veut protéger. Pour un investisseur, la question utile n’est pas « quels sont les dispositifs ? » mais « lequel correspond à ma situation ? ». Le bon dispositif dépend moins du bien que du profil fiscal de l’investisseur, et un mauvais choix, c’est souvent un actif qu’on traîne pendant 9 à 15 ans sans en tirer le meilleur.
Cet article propose une approche un peu différente de l’habituelle présentation encyclopédique. Plutôt que de lister les dispositifs côte à côte, on part des deux grands profils fiscaux qui appellent chacun une stratégie distincte.
Pourquoi commencer par votre profil fiscal plutôt que par le dispositif
La plupart des guides présentent les dispositifs, comme un menu déroulant. C’est rarement ce dont un investisseur a besoin : il n’en activera qu’un, et les dispositifs ne sont pas interchangeables. Ils s’adressent à des profils fiscaux distincts, avec des plafonds, des engagements et des contraintes qui leur sont propres. Comparer un déficit foncier à une loi Malraux, c’est comparer deux outils conçus pour des situations différentes.
Chez PirPhi, nous avons un réseau de 50 CGP (conseillers en gestion de patrimoine), c’est-à-dire des professionnels qui accompagnent leurs clients dans la structuration, l’optimisation et la valorisation de leur patrimoine (investissements, fiscalité, immobilier et transmission). Ainsi que 600 autres CGP, touchés via Otari, une plateforme qui met en relation CGP et promoteurs immobiliers.
Kenza El Arabi, responsable des partenariats CGP et elle-même ex-conseillère pendant cinq ans, la formule ainsi :
« Pour les clients avec des revenus exceptionnels ou concentrés sur trois à quatre ans, on s’orientera plutôt vers du Malraux ou des Monuments Historiques. Pour ceux qui ont des revenus fonciers existants, le déficit foncier sera généralement plus adapté. »
C’est un arbre de décision en deux branches qui élimine 80 % des combinaisons possibles. À partir de là, l’arbitrage final dépend de trois variables : la TMI du client (taux marginal d’imposition, c’est-à-dire le taux d’imposition appliqué à sa tranche de revenus la plus élevée), son horizon de détention, et la récurrence de son besoin de défiscalisation. Les deux sections suivantes développent chacune des branches.
Profil 1. Vous avez des revenus fonciers récurrents : le déficit foncier
Le déficit foncier est le levier structurel que les CGP utilisent pour leurs clients déjà bailleurs ou en train de le devenir. Ce n’est pas un dispositif d’incitation créé par une loi spécifique mais un mécanisme du Code général des impôts, ce qui le rend plus durable et moins exposé aux aléas législatifs.
Le mécanisme
Quand les charges déductibles d’un bien loué nu sont supérieures aux revenus fonciers, le déficit s’impute :
- En priorité, sur les autres revenus fonciers du foyer, sans limitation de montant. Autrement dit, le déficit vient d’abord compenser l’ensemble des revenus locatifs existants.
- Puis, si un excédent subsiste, sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an de décaissement de travaux. Cela permet de réduire l’impôt sur les autres revenus du foyer, comme les salaires, par exemple.
- Enfin, si un reliquat demeure, il n’est pas perdu : il est reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Ce report sur dix ans est ce qui rend le mécanisme efficace pour les patrimoines lourds en travaux. Pour un investisseur avec 30 000 € de revenus fonciers annuels et 200 000 € de travaux à étaler, l’effet est durable et significatif.
Pour qui ça fonctionne réellement
Trois profils typiques en cabinet :
- Le propriétaire bailleur établi qui cherche à optimiser ses revenus fonciers existants. Il a déjà un ou plusieurs biens en location, et il transforme un revenu imposable en travaux capitalisés dans un nouveau bien.
- L’investisseur en transition patrimoniale qui s’apprête à devenir bailleur sur plusieurs lots simultanément. Le déficit foncier permet d’amortir fiscalement la phase de rénovation initiale.
- L’investisseur exposé à l’IFI qui cherche à déduire les travaux de l’assiette taxable sur la fortune immobilière, en plus de l’effet sur l’impôt sur le revenu.
Le critère minimum : déclarer ses revenus fonciers au régime réel (pas micro-foncier), engagement de location nue de 3 ans minimum.
Les opérations PirPhi en déficit foncier
Quelques exemples de projets de déficit foncier PiRPhi :
- Fondary (Paris XVe), 465 m², 15 lots T1 à T2, acquisition 2014. Première opération phare en déficit foncier.
- Barrault (Paris XIIIe), 674 m², 21 lots T1 à T2, acquisition 2016. Volume résidentiel typique d’une cible CGP avec plusieurs clients à packager dans un même immeuble.
- Leriche (Paris XVe), 670 m², 24 lots T2, acquisition 2017. Cible bailleur cherchant des petits lots locatifs.
- Vernier (Nice), 1 570 m², 36 lots du studio au T3, acquisition 2018. Plus gros chantier Nice, déficit foncier en zone Côte d’Azur.
Pour la mécanique chiffrée précise (calcul du déficit, exemples, simulation), notre guide qui permet de calculer son déficit foncier couvre l’ensemble des situations. Pour les implications à la revente, consultez notre article sur le déficit foncier et la revente immobilière.
Profil 2. Vous avez des revenus exceptionnels sur 3-4 ans : Malraux ou Monument Historique
Ce profil concerne les clients qui anticipent ou viennent de réaliser un événement fiscal exceptionnel : cession d’entreprise, plus-value mobilière, primes ou stock-options exercés, succession importante. La fenêtre d’optimisation est courte (3 à 4 ans) et le besoin est puissant. Deux dispositifs y répondent, avec des logiques différentes, tous deux orientés défiscalisation immobilière dans l’ancien.
A. La loi Malraux
La loi Malraux s’adresse aux investisseurs qui restaurent un immeuble situé dans un quartier patrimonial protégé. La réduction d’impôt s’applique au montant des travaux, à hauteur de :
- 30 % dans un site patrimonial remarquable doté d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ;
22 % dans un site patrimonial remarquable avec plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP).
Le montant des travaux est plafonné à 400 000 € sur 4 années consécutives. Au plafond maximal et au taux de 30 %, l’économie d’impôt atteint 120 000 € sur 4 ans. Précision essentielle : la loi Malraux est sortie du plafond global des niches fiscales (10 000 €/an) depuis 2013. Cela en fait l’un des leviers les plus puissants pour les contribuables très imposés, qui ne peuvent pas amortir leurs autres optimisations dans la limite des 10 000 €.
L’engagement locatif minimum est de 9 ans (location nue), avec mise en location dans les 12 mois suivant la fin des travaux. Les travaux sont obligatoirement suivis par l’architecte des Bâtiments de France.
Et les projets de PirPhi ? L’opération Anjou Versailles illustre cette cible avec la restauration d’un immeuble patrimonial en Île-de-France sous régime Malraux, destiné à des investisseurs disposant d’un revenu exceptionnel à défiscaliser sur 4 ans. Pour la cartographie détaillée des programmes Malraux disponibles à Paris intra-muros, un article dédié est en préparation.
B. Le statut Monument Historique
Le statut Monument Historique concerne les immeubles classés ou inscrits à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques. Sa particularité tient en une phrase : aucun plafond d’imputation sur le revenu global.
Pour un bien classé MH loué pendant 3 ans minimum, l’investisseur peut imputer 100 % des travaux de restauration sur son revenu global, sans plafond. Pour un bien conservé pour usage personnel, l’imputation reste possible à 50 %, sous certaines conditions. Cette absence de plafond le distingue de la loi Malraux (400 K€ sur 4 ans) et du déficit foncier (10 700 €/an d’imputation sur le revenu global).
Pour un investisseur dont le revenu global supporte plusieurs centaines de milliers d’euros de travaux à étaler, c’est l’optimisation maximale accessible. En contrepartie, les contraintes sont les plus exigeantes :
- restauration intégrale obligatoire;;
- suivi par l’architecte des Bâtiments de France ;
- matériaux et techniques imposés par la protection patrimoniale ;
- autorisations préfectorales.
Le coût de chantier est généralement supérieur à une rénovation classique. L’éligibilité dépend strictement du statut administratif du bien. La consultation préalable du périmètre des monuments historiques est indispensable. Pour un cas concret, voir notre article sur la restauration d’un monument historique.
Côté projets PirPhi : l’opération Bretagne (Paris IIIe), 1 270 m² et 13 lots du studio au T2 dans le secteur sauvegardé du Marais, illustre la cible Monument Historique. Un immeuble du XVIIe siècle dont la restauration intégrale a permis à des investisseurs très imposés de défiscaliser sans plafond tout en se constituant un patrimoine immobilier dans un quartier à plus-value certaine.
C. Comment arbitrer entre Malraux et Monument Historique
Trois critères structurent l’arbitrage en cabinet :
- L’ampleur du revenu exceptionnel à défiscaliser. En dessous de 400 K€ de travaux à étaler, la Malraux suffit largement. Au-delà, le Monument Historique devient pertinent parce qu’il n’a pas de plafond.
- L’horizon de détention réaliste. La Malraux engage 9 ans minimum, mais le bien reste relativement liquide à la sortie. Le Monument Historique demande davantage : 3 ans légalement, mais la nature même du bien (souvent exceptionnel) suppose une détention de 15 ans ou plus pour valoriser proprement à la revente.
- L’appétence pour la contrainte. Les deux dispositifs imposent l’ABF, mais le Monument Historique va plus loin : la restauration intégrale est obligatoire, les choix de matériaux sont prescrits, le calendrier est plus long. Pour un investisseur qui veut un dossier propre sans complications, la Malraux est plus accessible.
Chez PirPhi, toutes les opérations Malraux et Monument Historique passent par une validation systématique d’un cabinet d’avocats fiscalistes avant commercialisation. Cette validation porte sur l’éligibilité du programme, la sécurité du montage, et la conformité avec la doctrine fiscale en vigueur. C’est une exigence qui distingue les opérations sécurisées de celles vendues sur des montages que l’administration fiscale finit par requalifier.
Pinel : ce qui change en 2026
Le dispositif Pinel a définitivement pris fin au 31 décembre 2024. Les particuliers ayant déjà investi avant cette échéance continuent à bénéficier de leur réduction d’impôt sur la durée de leur engagement (6, 9 ou 12 ans), mais aucune nouvelle entrée n’est plus possible. La fin du Pinel n’a pas généré de remplaçant équivalent dans le neuf.
Pour les investisseurs qui sortent du Pinel en 2026 et cherchent un nouvel arbitrage, deux logiques s’imposent selon le profil. S’ils sont devenus bailleurs établis pendant leur Pinel et disposent désormais de revenus fonciers récurrents, le déficit foncier sur un bien à rénover prend naturellement le relais. S’ils anticipent un revenu exceptionnel sur 3-4 ans, la Malraux ou le Monument Historique deviennent les seules options à offrir une défiscalisation immédiate de cette ampleur.
Pour les investisseurs qui souhaitent un dispositif d’incitation fiscale dans l’ancien à rénover en zone tendue, la loi Denormandie reste active et reconduite. Pour le détail des alternatives au Pinel, consulter notre article dédié à la fin du dispositif Pinel et ses alternatives. Un article complémentaire sur la transition Pinel vers Malraux est en préparation.
À quel profil fiscal vous identifiez-vous ?
Au fond, l’arbitrage tient à peu de choses. Des revenus fonciers récurrents orientent naturellement vers le déficit foncier, tandis que des revenus exceptionnels concentrés sur trois à quatre ans appellent plutôt le Malraux pour les patrimoines intermédiaires, le Monument Historique pour les plus conséquents. Les autres situations correspondent à des cas spécifiques que nous ne traitons pas ici.
Pour un dossier précis, l’arbitrage final passe toujours par un conseiller en gestion de patrimoine qui maîtrise à la fois la fiscalité du client et le tissu immobilier de la zone visée. Pour une qualification commerciale ou pour identifier un programme correspondant à votre profil, contactez-nous directement ou demandez à votre CGP de prendre attache.
