La défiscalisation immobilière repose sur un mécanisme simple : l’investisseur achète un ou plusieurs logements et reçoit un avantage fiscal, en contrepartie de certains engagements. En France, les opportunités de placements immobiliers à but fiscal sont nombreuses. Il est possible d’investir dans le neuf comme dans l’ancien afin de réduire ses impôts. Plafond de ressources, localisation du bien immobilier, durée de mise en location, les critères d’éligibilité varient selon le cadre législatif établi pour chaque dispositif. Vous souhaitez réaliser un investissement immobilier locatif ? Voici les informations essentielles à connaître sur les principaux dispositifs de défiscalisation immobilière 2024.

 

Investir en loi Pinel en 2024

Créé en 2014, le dispositif Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie de l’achat d’un logement neuf en vue de le louer. Le montant de l’avantage fiscal est proportionnel à la durée de location du logement. Plus le bien est loué longtemps, plus la réduction d’impôt est élevée. Reconduit plusieurs fois depuis sa création, le dispositif Pinel doit néanmoins prendre fin au 31 décembre 2024.

Les critères d’éligibilité

Si cet avantage fiscal concerne uniquement les logements neufs, ce n’est pas le seul critère à prendre en compte. Pour défiscaliser en loi Pinel, vous devez respecter plusieurs conditions, relatives au logement, au profil du ou des locataires, et à l’emplacement du bien immobilier.

Voici les critères d’éligibilité au dispositif de défiscalisation immobilière Pinel :

  • L’investissement doit porter sur un logement neuf, situé dans un immeuble collectif (les pavillons ont été exclus du dispositif en 2021) ;
  • La durée de location doit être de 6 ou 9 ans, et peut être prorogée jusqu’à 12 ans ;
  • Le logement doit nécessairement être loué en tant que résidence principale, et il doit être loué non meublé ;
  • Le bien immobilier doit se situer dans la zone A, Abis et B1 du territoire, selon le zonage en vigueur ;
  • Les revenus du locataire ne doivent pas dépasser le plafond réglementaire de ressources ;
  • Le loyer de l’appartement ne doit pas dépasser les montants établis par l’administration fiscale ;
  • Le bien immobilier doit respecter les exigences de la réglementation environnementale en vigueur au moment du dépôt de la demande de permis de construire.

Avantages et limites du dispositif Pinel

Le montant de la réduction d’impôts du dispositif Pinel est calculé en fonction du prix du logement et de la durée d’engagement du propriétaire bailleur. L’avantage fiscal est proportionnel à cette durée.

Pour les investissements immobiliers effectués avant le 1er janvier 2023, le propriétaire bénéficie d’une réduction d’impôts de 12 % du prix du logement, pour 6 ans d’engagement, de 18 % pour 9 ans, ou de 21 % pour 12 ans.

Depuis le 1er janvier 2023, l’avantage fiscal Pinel est minoré selon un barème dégressif. Il est de :

  • Pour 6 ans de location : 10,5 % en 2023, puis 9 % en 2024 ;
  • Pour 9 ans de location : 15 % en 2023 et 12 % en 2024 ;
  • Pour 12 ans de location : 17,5 % en 2023, 14 % en 2024.

Par ailleurs, l’avantage fiscal n’est pas octroyé sans limites. Il est calculé sur la base d’un prix d’achat maximum de 300 000 euros et de 5 500 euros du mètre carré. Si vous achetez un logement plus cher, les montants en dépassement de ces seuils ne seront pas pris en compte.

Parmi les inconvénients de ce dispositif : le plafonnement des loyers. Selon l’emplacement du programme, la rentabilité locative du bien peut être inférieure à un investissement dans l’ancien.

Par ailleurs, en investissant dans un programme neuf éligible à la loi Pinel, vous ferez peut-être peu ou pas de plus-value à la revente. Plusieurs logements risquent en effet de se retrouver sur le marché à la même période (à la fin des périodes d’engagement de 6, 9 et 12 ans). Vous ferez face à une concurrence plus élevée que pour revendre un bien hors dispositif Pinel.

 

Le dispositif de défiscalisation de la loi Malraux

La défiscalisation immobilière en loi Malraux a été instaurée pour encourager les épargnants à investir dans le patrimoine architectural français. Elle permet à l’investisseur de déduire le coût de la rénovation de son revenu global.

Les conditions d’éligibilité

Le dispositif Malraux est réservé à l’investissement immobilier locatif dans l’ancien. Il est conditionné au respect de plusieurs critères :

  • Le bien doit être situé dans un quartier historique (quartier ancien dégradé, site patrimonial remarquable, secteur sauvegardé, aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine ou AVAP, zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager ou ZPPAUP) ;
  • Le bien doit obligatoirement être loué vide pendant au moins 9 ans ;
  • La location doit intervenir au plus tard 12 mois après la fin des travaux de rénovation ;
  • Les locataires ne doivent pas être membres de la famille du propriétaire ;
  • Les travaux doivent permettre de restaurer l’ensemble du bâtiment, et ils doivent être suivis par l’architecte des Bâtiments de France.

Avantages et limites du dispositif Malraux

Le dispositif Malraux octroie une réduction d’impôt aux propriétaires d’immeubles anciens ayant fait l’objet d’une rénovation globale. L’avantage fiscal est compris entre 22 % et 30 % du montant des travaux. Le pourcentage déductible dépend de l’emplacement du bien et de la nature de la protection patrimoniale en vigueur.

Tous les travaux de rénovation ne sont pas compatibles avec le dispositif de défiscalisation Malraux. C’est le cas notamment des modifications d’aspect extérieur et des travaux qui ne respectent pas les qualités architecturales et historiques du bâtiment.

Par ailleurs, le montant des travaux déductibles est plafonné à 400 000 euros maximum, sur une période de 4 années consécutives.

Le dispositif Malraux ne doit pas être confondu avec la loi Monument historiques, qui est un mécanisme de défiscalisation immobilière réservé aux monuments historiques inscrits ou classés.

 

Le statut LMNP

Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) permet à un particulier de faire de l’investissement immobilier à but fiscal, via la location meublée. Comme tous les dispositifs de défiscalisation immobilière, il est soumis à des critères d’éligibilité et à certaines limites.

Les critères d’éligibilité

À l’inverse du dispositif Pinel, le statut LMNP concerne uniquement les locations meublées. Il s’agit même du critère principal à respecter pour en bénéficier. Mais ce n’est pas le seul, et vous devez respecter des conditions complémentaires.

  • Le logement doit être convenablement meublé, selon la liste établie par décret ;
  • Vos revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an, ou ils ne doivent pas représenter plus de la moitié de l’ensemble des autres revenus du foyer ;
  • Votre activité de loueur non professionnel doit être déclarée au tribunal de commerce.

Les spécificités du statut LMNP

Les revenus locatifs générés par une location meublée ne sont pas considérés comme des revenus fonciers, mais comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En conséquence, le mécanisme traditionnel du déficit foncier n’est pas compatible avec ce type d’investissement locatif.

Le propriétaire bailleur peut choisir son statut fiscal, une décision qui impacte la portée de son avantage fiscal. En optant pour le régime micro-BIC, il bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50 %, quel que soit le montant de ses charges. En choisissant le régime réel, il peut déduire l’intégralité de ses charges de ses bénéfices.

Le régime micro-BIC s’applique automatiquement à tous les investisseurs dont les recettes annuelles ne dépassent pas 72 600 euros. Mais il est toujours possible d’opter pour le régime réel. À l’inverse, lorsque les recettes annuelles dépassent le plafond de 72 600 euros, le régime réel s’impose.

Si le statut LMNP n’est pas compatible avec le déficit foncier, il permet malgré tout de générer un déficit, grâce à l’imputation des charges sur les recettes locatives. Par ailleurs, ce statut permet d’amortir le bien, en prenant en compte l’achat du mobilier, le prix d’acquisition du logement ou les frais de notaire.

 

Le déficit foncier

Le déficit foncier s’adresse aux propriétaires qui investissent dans un bien immobilier ancien à rénover. Il y a déficit lorsque les revenus fonciers du propriétaire bailleur sont inférieurs à ses charges déductibles. Son fonctionnement suit des règles bien précises.

Les critères d’éligibilité

Un investisseur peut bénéficier de ce mécanisme d’optimisation fiscale s’il remplit plusieurs critères :

  • Il est propriétaire d’un logement loué en location nue, en tant que résidence principale et pour au moins 3 ans ;
  • Il déclare ses revenus fonciers au régime réel (et non au micro foncier) ;
  • Les charges déductibles sont supérieures aux revenus fonciers.

Les charges déductibles dans le cadre d’un déficit foncier correspondent aux travaux de rénovation, aux frais de gestion, d’entretien et de réparation, aux charges locatives ou aux intérêts d’emprunt

Les spécificités du déficit foncier

Le déficit foncier est d’abord imputable sur les revenus fonciers du propriétaire. Si les recettes ne suffisent pas à absorber la totalité du déficit, le surplus est imputable sur le revenu global du propriétaire, à hauteur de 10 700 euros par année de décaissement des travaux. Les travaux de rénovation énergétique bénéficient d’un plafond plus élevé (21 400 euros jusqu’en 2025, sous conditions).

Si le déficit foncier généré par l’investissement est supérieur au plafond annuel, le propriétaire bailleur peut reporter le déficit excédentaire sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Ce mécanisme peut être avantageux lorsque l’opération immobilière comprend d’importants travaux de rénovation. Il est cumulable avec d’autres dispositifs de défiscalisation dans l’ancien, comme le dispositif Malraux ou la loi Denormandie.

 

Le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard

Jusqu’au 31 décembre 2022, la loi Censi-Bouvard permettait de faire de la défiscalisation immobilière. Ce dispositif avait pour objectif de favoriser l’investissement immobilier locatif en résidence de services. Il n’a pas été renouvelé, et ne possède pas réellement d’équivalent actuellement.

Les conditions d’éligibilité

Le dispositif de défiscalisation immobilière Censi-Bouvard était réservé à l’investissement locatif dans des résidences proposant des services à destination des locataires. Il possédait des critères bien spécifiques, à savoir :

  • Le logement devait être situé dans une résidence de services réservée aux séniors ou aux étudiants ;
  • Il devait être neuf, ou entièrement réhabilité ;
  • Il devait être loué meublé ;
  • Le bailleur devait exercer son activité sous le statut LMNP ;
  • La durée du bail ne pouvait pas être inférieure à 9 ans ;
  • Le prix de revient du logement ne devait pas excéder 300 000 euros.

Avantages et limites du dispositif Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard offrait plusieurs avantages aux investisseurs. Elle permettait de bénéficier d’une réduction d’impôts pouvant atteindre 11 % du prix du bien hors taxes. Quant à la TVA de 20 %, elle était récupérable lors de l’achat d’un bien neuf.

Pour le propriétaire bailleur, le dispositif Censi-Bouvard est un investissement immobilier peu contraignant : dans ce type de résidence, la gestion locative est prise en charge par le gestionnaire de la résidence.

En 2024, il n’est plus possible d’investir par l’intermédiaire du dispositif Censi-Bouvard. Néanmoins, les particuliers ayant investi avant le 31 décembre 2022 continuent à bénéficier de leur avantage fiscal. Par ailleurs, les investisseurs souhaitant bénéficier d’une prise en charge complète de la gestion locative par un organisme tiers peuvent se tourner vers le dispositif Loc’Avantages (ancien dispositif Louer Abordable de la loi Cosse).

 

En France, il est possible de faire de la défiscalisation immobilière en s’appuyant sur différentes lois. Ces dispositifs possèdent tous leurs propres avantages et leurs limites. Afin de sélectionner un placement adapté à votre profil d’investisseur, n’hésitez pas à solliciter les conseils d’un expert en fiscalité immobilière.