Dans un contexte immobilier et bancaire tendu, la vente à terme est une alternative au contrat de vente classique. Elle permet à une personne d’acquérir un bien immobilier, en fractionnant le paiement du prix de vente. Cette cession progressive répond à un cahier des charges précis, dont les termes sont définis à l’avance par les parties. Elle représente une opportunité d’investissement pour l’acheteur et prévoit le versement d’une rente pendant plusieurs années, au bénéfice du vendeur. Définition, avantages et étapes clés, découvrez les rouages de la vente à terme en immobilier.
Qu’est-ce que la vente à terme en immobilier ?
La vente avec paiement du prix à terme est une transaction immobilière bien spécifique. Plus complexe qu’une vente classique, elle permet à l’acheteur d’échelonner le versement du montant de la vente, dans les conditions prévues au contrat.
Définition d’une vente à terme en immobilier
La vente à terme est un contrat par lequel le vendeur s’engage à céder son bien immobilier à une date future convenue à l’avance, en échange du versement du montant de la vente en plusieurs échéances.
L’une des caractéristiques de la vente à terme est le fractionnement du prix de vente. Un premier versement, le bouquet, est assuré le jour de la signature de la promesse de vente devant le notaire. Il s’agit d’un versement comptant. Ensuite, l’acheteur verse une rente mensuelle au vendeur, pendant une durée libre, comprise en moyenne entre 10 à 20 ans.
Le bouquet n’est pas obligatoire, et les parties peuvent prévoir le paiement de la transaction uniquement par mensualité.
Les différents types de vente à terme
Il existe deux catégories de vente immobilière à terme : la vente libre et la vente occupée. La première catégorie prévoit la cession d’un bien immobilier inhabité. L’acheteur peut prendre possession du bien dès la conclusion de la vente.
Avec la vente à terme occupée, le vendeur reçoit un droit d’usage et d’habitation sur son bien. Même s’il n’est plus propriétaire, il conserve la possibilité d’utiliser le bien immobilier à titre personnel, jusqu’au terme du contrat.
Comment différencier la vente immobilière à terme et le viager ?
Même si ces deux types de ventes présentent des similitudes, elles possèdent plusieurs différences notables. Dans les deux cas, le versement du prix s’effectue en deux temps : un pourcentage du montant de la vente est versé le jour de la signature du contrat, le reste étant versé par mensualités.
Mais dans le cas d’un contrat de vente en viager, l’échéance n’est pas connue à l’avance. Elle intervient au décès du vendeur. Le prix de vente est donc variable, et il est plus difficile d’évaluer la rentabilité de ce placement immobilier.
Par ailleurs, seule la rente viagère est imposable.
Les avantages de la vente avec paiement du prix à terme
Avec son cadre juridique particulier, la vente avec paiement du montant à terme comporte certains avantages pour les parties au contrat.
Les avantages de la vente à terme pour le vendeur
Pour le vendeur, la vente à terme comporte de nombreux avantages, à commencer par le versement d’une rente mensuelle, pendant toute la durée de la période de transition. Mais le réel intérêt de ce contrat est fiscal : la rente perçue par le vendeur n’est pas imposable.
Dans le cas d’une vente à terme occupée, le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation sur son bien. Autrement dit, même s’il n’est plus que partiellement propriétaire, il peut habiter son logement jusqu’au terme de la vente.
Tout au long de cette période transitoire, le vendeur bénéficie d’une clause résolutoire. Si l’acquéreur renonce à la vente avant son terme, ou s’il ne paie plus les mensualités prévues au contrat, le vendeur récupère la pleine propriété du bien immobilier et conserve les sommes déjà perçues.
Les avantages de la vente à terme pour l’acquéreur
Alors qu’il est de plus en plus difficile d’obtenir un prêt immobilier, la vente avec paiement à terme est une réelle opportunité d’investissement pour l’acquéreur. Le fractionnement du montant de la vente lui permet d’étoffer son patrimoine immobilier sans recourir à un emprunt bancaire.
Les charges financières sont réparties entre le vendeur et l’acheteur. En cas de vente à terme occupée, l’acheteur paie uniquement la taxe foncière, les autres charges sont supportées par l’acquéreur.
De l’estimation du prix de vente au transfert de propriété : les grandes étapes de la vente à terme
Lorsque les parties décident de conclure un contrat de vente à terme, elles doivent respecter certaines étapes. Le transfert de propriété intervient après la signature de l’acte authentique, à l’issue d’une période transitoire plus ou moins longue.
L’estimation du bien immobilier : une étape indispensable pour vendre
Le montant de la transaction du bien immobilier résulte d’un accord entre le vendeur et l’acheteur. Il doit être fixé à l’avance, et apparaître dans le contrat de vente à terme. Les négociations sont totalement libres. Néanmoins, plus le bouquet est élevé, plus les mensualités seront basses.
La valeur du bien peut être impacté par plusieurs facteurs. L’estimation immobilière tient compte de l’existence ou non d’un droit d’usage et d’habitation accordé au vendeur. Si un tel droit existe, le vendeur doit déduire de l’estimation initiale le montant de l’indemnité d’occupation.
Par ailleurs, le prix de vente peut faire l’objet d’une revalorisation annuelle, dans les conditions prévues au contrat. Elle peut être indexée sur l’indice du coût de la construction ou sur l’indice des prix à la consommation.
La signature de l’acte authentique chez le notaire : un engagement ferme
La vente avec paiement à terme est un engagement ferme. Une fois l’acte authentique signé chez un notaire, les parties ne peuvent plus renoncer au contrat sans engager leur responsabilité.
En cas de décès du vendeur après la signature de l’acte authentique, et avant le terme prévu au contrat, celui-ci continue de produire ses effets. Les mensualités sont versées à ses héritiers.
Les frais de notaire correspondent à un pourcentage de la valeur de la vente. Le barème évolue en fonction de la valeur du bien immobilier vendu, soit :
- Jusqu’à 6 500 euros : 3,945 %.
- Entre 6 500 euros et 17 000 euros : 1,627 %.
- Entre 17 000 euros et 60 000 euros : 1,085 %.
- Au-delà de 60 000 euros : 0,814 %.
Lors d’une vente à terme occupée, l’indemnité versée au titre du droit d’usage et d’occupation est déductible du cout de la vente pour le calcul des frais de notaire.
Le transfert de propriété : à l’échéance du terme prévu au contrat
L’acte authentique chez le notaire fixe les conditions de la vente et les modalités d’exécution du contrat. Mais le transfert de propriété ne devient effectif qu’à échéance du terme.
Cette dernière étape met fin au droit d’usage et d’habitation du vendeur, en cas de vente à terme occupée.
La vente à terme est une alternative à la vente immobilière classique. Elle permet à l’acheteur d’échelonner le paiement du prix de vente sur une durée plus ou moins longue. En contrepartie, le vendeur bénéficie d’une rente mensuelle non imposable. Alors qu’il est de plus en plus difficile d’obtenir un prêt immobilier, c’est une solution à envisager pour investir dans l’immobilier sans recourir à un emprunt.