Le déficit foncier est un dispositif de défiscalisation particulier, qui peut permettre aux investisseurs locatifs de réduire leurs impôts. Comment fonctionne le déficit foncier ? Quels investisseurs sont concernés ? Quels sont les avantages fiscaux ? Quelles sont les informations à connaître sur le déficit foncier et la revente ? Nous répondons à toutes ces questions dans cet article.
Qu’est-ce que le déficit foncier ?
Le déficit foncier est un mécanisme fiscal qui permet aux propriétaires bailleurs de réduire une partie de leur imposition. Certaines charges peuvent en effet être déduites de leurs revenus fonciers, afin de diminuer la base imposable.
Le déficit foncier survient lorsque les revenus fonciers d’un bailleur sont inférieurs à ses charges déductibles. Cela signifie que son activité lui coûte plus qu’elle ne lui rapporte. C’est le principe d’être en déficit. Ces charges déductibles peuvent être les frais de gestion, les frais d’entretien, certains travaux, les primes d’assurances, les frais et intérêts d’emprunt, ou encore les provisions pour charges.
Le calcul du déficit foncier est donc très simple : revenus fonciers bruts – charges déductibles.
Si le résultat est négatif, cela signifie que le propriétaire est en situation de déficit foncier.
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Quelles sont les conditions à respecter pour bénéficier du déficit foncier ?
Pour bénéficier du mécanisme du déficit foncier, les propriétaires doivent respecter les critères suivants :
Réaliser un investissement locatif
Le déficit foncier concerne les revenus fonciers, il s’adresse donc uniquement aux investisseurs locatifs qui ont un ou plusieurs biens en location.
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Location nue pendant trois ans
Seuls les biens loués nus sont éligibles au déficit foncier. La location meublée n’est pas concernée par ce mécanisme fiscal. Le logement doit également être loué pendant au moins trois ans à titre de résidence principale.
Le régime réel d’imposition
Les propriétaires qui optent pour le régime microfoncier ne peuvent pas déduire leurs charges pour leur montant réel. De ce fait, le mécanisme du déficit foncier s’adresse uniquement à ceux qui dépendent du régime réel.
Les charges déductibles supérieures aux revenus fonciers
Enfin, la dernière condition est la plus évidente. Pour bénéficier du déficit foncier, le propriétaire doit être en situation de déficit. C’est-à-dire que ses charges déductibles doivent être supérieures aux revenus qu’ils génèrent grâce à son activité de bailleur.
Quel est l’intérêt fiscal du déficit foncier ?
Le montant du déficit foncier peut être déduit du revenu global du propriétaire. Cela permet de diminuer la base imposable et donc de payer moins d’impôt.
Il existe en effet un plafond de déduction de revenus de 10 700€ par an. Grâce à la loi Cosse, ce plafond peut même s’étendre jusqu’à 15 300€.
Un propriétaire qui génère un déficit supérieur à ces montants peut reporter l’excès sur les années suivantes. Le déficit est reportable sur les revenus fonciers pendant dix ans.
La différence entre l’imputation sur le revenu global et sur les revenus fonciers est importante. Dans le premier cas, l’imputation du déficit foncier permet de réduire le total de la base imposable du propriétaire. Cela concerne l’ensemble de ses revenus. En revanche, l’imputation sur les revenus fonciers permet d’imputer uniquement l’imposition sur les recettes locatives. L’investissement réalisé ne génèrera donc pas d’imposition supplémentaire contrairement à l’investissement locatif classique (sans déficit).
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Le déficit foncier et la revente du bien : les règles à respecter
Le code général des impôts impose une règle qui s’applique pendant les trois années qui précèdent la vente d’un immeuble qui génère un déficit foncier. Elle stipule que si le propriétaire bailleur déduit le déficit foncier de ses revenus, il doit maintenir la location de son bien pendant trois ans. Il ne pourra vendre son bien qu’une fois ce délai écoulé. Cette règle s’applique aux bailleurs particuliers, mais également aux SCI non soumises à l’impôt sur les sociétés.
En outre, les bailleurs qui disposent de plusieurs biens immobiliers dont le bénéfice excède le déficit foncier ne pourront pas imputer ce dernier à leur revenu global.
Il existe cependant plusieurs exceptions, pour lesquelles il est possible de déduire le déficit foncier tout en vendant le bien avant les trois ans réglementaires. C’est le cas pour les personnes en situation d’invalidité de 2ème ou de 3ème catégorie, ainsi que pour les propriétaires qui sont victimes d’un licenciement ou d’un décès. Le décès peut concerner le propriétaire bailleur ou bien son époux/épouse dont l’imposition était commune.
Comment ça marche ?
Un cas pratique est souvent plus parlant que l’énoncé de règles fiscales. Voici donc un exemple concret :
Si le déficit foncier d’un propriétaire est imputé sur ses revenus en 2021, la déclaration sera faite en 2022. Ce déficit ne sera valide que si le bien immobilier en question est en location jusqu’à la fin de l’année 2024. Cela fait donc une période de 3 ans. Si le contribuable décide de vendre ou d’arrêter la location nue du bien avant ce délai, le déficit foncier ne pourra pas être déduit et l’imposition ne sera pas réduite.
Qu’advient-il du déficit foncier si la règle des trois ans n’est pas respectée ?
Comme nous venons de le voir, la première sanction à la vente du bien avant le délai de trois ans est l’annulation de l’imputation du déficit foncier au revenu global. Le propriétaire pourra alors subir un contrôle fiscal concernant les trois ans qui précèdent la vente, ainsi qu’un redressement fiscal. Sa base imposable sera alors ramenée au montant précédent le déficit foncier, comme si celui-ci n’avait jamais existé.
Il est également possible que le propriétaire doive faire face à des pénalités et à des intérêts de retard.
Bon à savoir :
Ces sanctions s’appliquent en cas de revente avant trois ans, mais également en cas d’arrêt de la location nue, en cas de début de location meublée, ou si le propriétaire récupère son bien pour y vivre avant 3 ans.
Pour en savoir plus sur le fonctionnement du déficit foncier, n’hésitez pas à consulter le code général des impôts.