Avec près de 46 000 édifices protégés en France, la restauration des monuments historiques est un maillon important pour renforcer l’économie locale et l’attractivité des territoires. Si certains édifices appartiennent à une entité publique, la plupart des monuments protégés sont la propriété d’investisseurs privés. En tant que propriétaire d’un immeuble inscrit ou classé, vous devez respecter certaines règles avant de faire des travaux. En contrepartie, vous pouvez bénéficier de subventions et d’aides fiscales. Vous envisagez de rénover un bâtiment protégé ? Voici tout ce que vous devez savoir avant de vous engager dans la restauration d’un monument historique.
Qu’est-ce qu’un monument historique inscrit ou classé ?
Dès le milieu du 19ᵉ siècle, le patrimoine français s’est retrouvé confronté à deux difficultés majeures : le mauvais état de conservation de certains édifices et l’urbanisation grandissante des territoires.
Pour pallier la dégradation des bâtiments historiques et de leurs abords, l’État a créé le statut de monument historique par la loi du 31 décembre 1913.
Les immeubles inscrits ou classés au titre des monuments historiques sont des édifices qui présentent un intérêt historique, artistique, architectural, scientifique ou technique. Leur caractère exceptionnel rend nécessaire leur protection contre les dégradations, les destructions ou les transformations.
La loi de 1913 a créé deux niveaux de protection : l’inscription et le classement. L’inscription au titre des monuments historiques fait l’objet d’un arrêté du préfet de région. Elle concerne des immeubles ou des parties d’immeubles qui présentent un intérêt suffisant pour être préservés, sans justifier un classement immédiat.
Le classement est le niveau de protection le plus élevé pour un monument historique. Il concerne les bâtiments qui doivent être conservés au nom de l’intérêt public. Il relève directement du ministère de la Culture. Les monuments historiques classés font l’objet d’une surveillance renforcée de la part de l’État.
Le cadre juridique de la restauration des monuments historiques
D’un point de vue juridique, la protection au titre des monuments historiques est une servitude d’utilité publique. Elle s’impose à toute personne qui souhaite effectuer des travaux de restauration sur un édifice inscrit ou classé. Chaque projet de restauration doit faire l’objet d’une autorisation spécifique.
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Le régime exceptionnel des travaux portant sur un monument historique
Restaurer, entretenir ou valoriser un monument historique relève d’un travail conjoint entre pouvoirs publics et investisseurs privés.
En tant que propriétaire d’un immeuble inscrit ou classé au titre des monuments historiques, vous êtes responsable de l’entretien et de la conservation de l’édifice. Mais vous ne pouvez pas entreprendre des travaux sans obtenir l’autorisation de l’administration.
Les édifices classés ou inscrits sont placés sous la responsabilité du service de la Conservation régionale des monuments historiques. Et si le propriétaire du bâtiment est bien reconnu en tant que maître d’ouvrage, il ne peut pas agir sans obtenir l’accord de l’autorité administrative compétente.
Avant d’effectuer des travaux de restauration, le propriétaire doit réaliser des études préalables et des diagnostics préparatoires. Cette étape est essentielle pour veiller au respect de l’intégrité du monument historique.
L’entretien des monuments historiques est une obligation, qui relève de l’intérêt général. En cas de défaillance, l’État peut vous mettre en demeure de réaliser les travaux nécessaires à la conservation de votre patrimoine. En cas de dégradation importante, l’inexécution de l’obligation d’entretien peut mener à une expropriation.
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Restaurer un édifice inscrit ou classé : quelles différences ?
Les monuments historiques font l’objet de mesures particulières, qui dérogent au régime de droit des communs des autorisations d’urbanisme. Ainsi, les travaux de restauration d’un monument historique inscrit sont automatiquement soumis à permis de construire, quelle que soit leur nature ou leur importance. Ils n’entrent jamais dans le champ d’application de la déclaration préalable.
Chaque projet est transmis à la mairie, puis présenté à l’architecte des Bâtiments de France. Ce dernier doit donner son accord sur les travaux, et peut imposer des modifications plus ou moins importantes, dans l’intérêt du bâtiment protégé.
En ce qui concerne les édifices classés, tout projet de restauration doit être transmis directement à l’unité départementale de l’architecture et du patrimoine (UDAP). Comme le précise le décret de 2009 portant sur la maîtrise d’œuvre des travaux réalisés sur les immeubles classés, vous devez faire appel à des professionnels de la restauration du patrimoine pour superviser et exécuter le chantier.
L’architecte retenu pour coordonner les travaux doit recevoir l’approbation de la DRAC (direction régionale des affaires culturelles).
Investir dans un monument historique : les subventions et les aides fiscales
Afin d’encourager les investisseurs à valoriser leurs immeubles inscrits ou classés, l’État a instauré plusieurs dispositifs de subventions et d’aides fiscales.
Comment défiscaliser en agissant en faveur du patrimoine ?
En tant que propriétaire d’un immeuble inscrit ou classé, vous pouvez bénéficier de plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière. À commencer par celui prévu par la loi de 1913 pour la sauvegarde des monuments historiques.
Si vous réalisez un investissement locatif, le dispositif vous permet de déduire la totalité du coût des travaux de restauration de votre revenu global. Pour en bénéficier, vous devez être à l’initiative des travaux, et respecter la procédure administrative selon le niveau de protection attaché à votre bien immobilier. Vous devez également vous engager à conserver l’édifice pendant au moins 15 ans à compter de la date d’achèvement des travaux.
Même si vous décidez d’habiter dans le logement, vous pouvez bénéficier du dispositif de défiscalisation de la loi Monuments Historiques. En revanche, votre avantage fiscal sera minoré. Vous pourrez déduire 50 % du montant total des travaux de votre revenu global.
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Les subventions disponibles pour financer la restauration des immeubles protégés
En complément de ces aides fiscales, vous pouvez bénéficier d’une subvention. Elles sont attribuées au cas par cas, selon votre lieu de résidence, votre situation financière, l’état du bâtiment et la nature des travaux. Vous pouvez percevoir :
- Une participation financière de la DRAC, à hauteur de 40 % maximum du montant total des travaux pour les édifices inscrits, et de 50 % maximum pour les édifices classés ;
- Des aides versées par les collectivités locales (commune, département ou région).
Ces aides sont destinées à financer les travaux, mais aussi les études préalables et les diagnostics préparatoires.
Le taux moyen de subvention pour des travaux de restauration d’un immeuble inscrit est de 30 à 35 % du coût total de l’opération. Pour les monuments historiques classés, les subventions couvrent entre 10 et 40 % du coût total des travaux prévus.
Restaurer un monument historique est un engagement fort en faveur du patrimoine français. Afin d’accompagner les investisseurs dans leur projet, les pouvoirs publics proposent plusieurs subventions et dispositifs de défiscalisation. Ces aides cumulables permettent de réduire de façon significative la charge financière supportée par les propriétaires d’un édifice inscrit ou classé qui souhaitent réaliser des travaux de restauration. Nos experts de la restauration d’immobilier patrimonial répondent à vos questions et vous accompagnent dans la réalisation de vos projets.