Créé en 2022, le dispositif de défiscalisation Loc’Avantages doit faciliter l’accès au logement aux ménages modestes. Son fonctionnement incite les propriétaires bailleurs à louer leur logement à des tarifs abordables. Le montant de la réduction d’impôt accordé à l’investisseur est calculé en fonction du montant du loyer. Plus le loyer est bas, plus l’avantage fiscal est élevé. Comme chaque dispositif de défiscalisation, Loc’Avantages est accessible selon un cahier des charges bien précis. Vous êtes propriétaire d’un logement et vous souhaitez le louer via le dispositif Loc’Avantages ? Critères d’éligibilité, fiscalité et mise en œuvre, voici tout ce que vous devez savoir avant de vous lancer.

Les conditions d’éligibilité au Loc’Avantages

La réduction d’impôt Loc’Avantages a été instaurée par décret, afin de remplacer l’ancien dispositif « Louer abordable », issu de la loi Cosse. Pour en bénéficier, vous devez respecter les critères suivants : 

 

  • Le logement doit être loué en tant que résidence principale, via un bail d’habitation classique  ; 
  • Il doit être loué vide pendant au moins 6 ans ;
  • Il doit faire l’objet d’une convention entre le propriétaire et l’Anah (Agence nationale de l’habitat), signée avant le 31 décembre 2024 ;
  • Le montant du loyer doit être inférieur au prix du marché immobilier ;
  • Le locataire ne doit pas être membre de la famille du propriétaire bailleur ;
  • Ses revenus ne doivent pas dépasser les plafonds de ressources fixés par l’État ; 
  • Le logement ne doit pas être étiqueté F ou G selon les critères du diagnostic de performance énergétique (DPE). 

La réduction d’impôt Loc’Avantages peut donc concerner un bien neuf comme un logement ancien rénové. Les passoires thermiques sont toutefois exclues de ce dispositif. Si le bien est ancien, il doit nécessairement être rénové, afin que sa consommation annuelle d’énergie ne dépasse pas 450 kWh/m². 

Les avantages fiscaux du dispositif Loc’Avantages

Contrairement à la plupart des dispositifs de défiscalisation immobilière, la réduction Loc’Avantages n’est pas calculée sur le prix net de revient du logement, mais sur les revenus fonciers du bien. Elle est comprise entre 15 % et 65 % des revenus fonciers

Les trois niveaux de loyer du dispositif Loc’Avantages

Le montant du loyer est au cœur du mécanisme du Loc’Avantages. Afin de favoriser les ménages aux revenus modestes, le dispositif est soumis au plafonnement des loyers. Plus la décote est importante, plus l’avantage fiscal est intéressant. 

 

Au moment d’adhérer au Loc’Avantages, vous aurez le choix entre trois niveaux de loyer

 

  • Le Loc 1, soit une baisse de loyer de 15 % ;
  • Le Loc 2 soit une baisse de loyer de 30 % ;
  • Le Loc 3 soit une baisse de loyer de 45 %.

Les différents paliers de la réduction d’impôt 

La réduction d’impôt Loc’Avantages est calculée sur le montant des revenus bruts du logement. Elle peut atteindre jusqu’à 65 % des revenus fonciers générés par votre investissement. 

 

Le montant de l’avantage fiscal dépend de deux critères :  

  • Le niveau du loyer (dispositif Loc 1, Loc 2 ou Loc 3) ;
  • Le fait de passer ou non par une intermédiation locative (IML).

 

Plus le loyer du logement est bas, plus la réduction d’impôt est avantageuse. Par ailleurs, le fait de passer par une intermédiation locative (agence immobilière sociale ou association agréée par l’État) permet de bénéficier d’une bonification.

 

Voici le barème applicable : 

 

Niveau de loyer Taux de la réduction d’impôt sans IML Taux de la réduction d’impôt avec IML
Loc 1 15 % 20 %
Loc 2 35 % 40 %
Loc 3 sans objet (intermédiation locative obligatoire) 65 %

 

Cumul, prime et subvention : les autres avantages du dispositif

Le dispositif Loc’Avantages n’est pas cumulable avec les autres dispositifs de défiscalisation, comme la loi Pinel ou la loi Denormandie. Néanmoins, un propriétaire peut adhérer à Loc’Avantages pour plusieurs biens immobiliers en parallèle. 

 

L’adhésion au dispositif Loc 2 ou Loc 3 avec IML permet en outre de bénéficier d’une prime complémentaire de 1 000 à 3 000 euros.

 

Autre avantage : si le logement a besoin d’être rénové, vous pouvez recevoir une subvention pour financer les travaux. Versée par l’Anah, son montant peut atteindre : 

 

  • 15 000 euros pour la rénovation d’un logement ancien, incluant des travaux de rénovation énergétique ;
  • 21 000 euros pour la rénovation d’un logement dégradé ou pour réaliser des travaux de mise en accessibilité ;
  • 28 000 euros pour entreprendre une rénovation globale du logement.

 

Comment adhérer au dispositif Loc’Avantages ?

Le dispositif Loc’Avantages repose sur la signature d’une convention entre le propriétaire bailleur et l’Anah. Cette convention permet de fixer les conditions de la location (durée d’engagement, montant du loyer, avec ou sans intermédiation locative) et le taux de réduction d’impôt applicable à l’investissement locatif.

Le guide pas à pas

L’adhésion au Loc’Avantages est entièrement dématérialisée. Depuis le 1er avril 2022, le propriétaire bailleur doit déposer une demande sur la plateforme gérée par l’Anah

 

Voici comment procéder : 

 

  • Effectuer une simulation de loyer en indiquant l’adresse et la superficie du logement. 
  • Signer le bail d’habitation avec votre locataire (après avoir vérifié que son profil répond bien aux critères d’éligibilité du dispositif) ;
  • Créer un compte sur la plateforme Mon Projet de l’Anah ;
  • Renseigner les informations obligatoires relatives au logement ;
  • Choisir le type de conventionnement (Loc’Avantages avec ou sans travaux) ;
  • Finaliser le montage du projet (vérification de la décence du logement, nature du bien, mode de gestion locative) ;, 
  • Indiquer le niveau de loyer retenu (Loc 1, Loc 2 ou Loc 3)
  • Télécharger les pièces complémentaires obligatoires ;
  • Valider la demande.

 

La demande d’adhésion est à déposer dans les deux mois suivants la signature du bail. La réduction d’impôt est valable dès la date de prise d’effet du bail.

Les documents à joindre au dossier d’adhésion

Lors de la saisie de votre demande d’adhésion Loc’Avantages, vous serez amené à fournir des pièces complémentaires. La liste des justificatifs varie selon les informations que vous avez renseignées sur la plateforme. 

 

Voici les documents fréquemment demandés : 

 

  • Une copie du bail d’habitation signé ;
  • Un document justifiant les ressources du locataire ;
  • Une évaluation énergétique du logement ;
  • Un mandat de gestion locative sociale, le cas échéant ;
  • Un RIB à votre nom.

 

Lorsque votre dossier aura été validé par le service instructeur, vous recevrez une convention Anah qu’il faudra signer et télécharger dans votre espace personnel.

 

Les effets réels du dispositif Loc’Avantages : cas pratiques

Le dispositif Loc’Avantages impose donc au propriétaire bailleur de louer son logement à un loyer inférieur au prix du marché, pour au moins 6 ans. Mais la réduction d’impôt suffit-elle à compenser l’effort de loyer consenti par le propriétaire ?

Cas pratiques

Pour vous aider à vous projeter, l’Anah a mis en place un simulateur. Voici 3 exemples concrets pour mieux comprendre les effets du dispositif (source : Guide propriétaire Loc’Avantages, établi en mars 2022 par le ministère chargé du Logement).

 

Cas n° 1 : logement de 60 m2 à Nantes, loué à un couple en Loc 1, sans IML. 

(Tranche marginale d’imposition du propriétaire : 11 %)

 

Sans Loc’Avantages Avec Loc’Avantages
Loyer mensuel 747 euros 635 euros
Réduction d’impôt sur le revenu annuel / 1 143 euros
Revenu locatif annuel net d’impôt 7 193 euros 7 370 euros

 

Soit un bénéfice de 1 065 euros en 6 ans.

 

Cas n° 2 : logement 70 m2 à Lille, loué à un couple avec deux enfants en Loc 2 sans IML.

(Tranche marginale d’imposition du propriétaire : 30 %)

 

Sans Loc’Avantages Avec Loc’Avantages
Loyer mensuel 938 euros 657 euros
Réduction d’impôt sur le revenu annuel / 2 758 euros
Revenu locatif annuel net d’impôt 7 539 euros 8 514 euros

 

Soit un bénéfice de 5 850 euros en 6 ans

 

Cas n° 3 : logement de 30 m2 à Issy-Les-Moulineaux, loué à une personne seule en Loc 3 avec IML

(Tranche marginale d’imposition du propriétaire : 30 %)

 

Sans Loc’Avantages Avec Loc’Avantages
Loyer mensuel 720 euros 396 euros
Réduction d’impôt sur le revenu annuel / 3 087 euros
Prime d’intermédiation locative 3 000 euros 
Revenu locatif annuel net d’impôt 5 783 euros 6 818 euros

 

Soit un gain de 9 210 euros en 6 ans

 

L’impact réel de Loc’Avantages pour défiscaliser 

 

Selon ces cas pratiques utilisés par l’État pour illustrer son guide du propriétaire Loc’Avantages, le dispositif procure un avantage financier réel aux investisseurs. Mais ces informations sont à traiter avec précaution. 

 

Avec le recul, il semble que les plafonds de loyers fixés par l’Anah soient trop bas pour que le dispositif soit réellement avantageux dans certaines villes. Parfois, la réduction d’impôt ne compense pas la décote du loyer consentie par le propriétaire.  

 

Par ailleurs, lorsque le dispositif génère effectivement une réduction d’impôt, celle-ci est souvent faible. En réalité, le dispositif est surtout avantageux pour les investisseurs avec une TMI d’au moins 30 %. L’intermédiation locative permet également de maximiser les gains du Loc’Avantages.

 

Dernière précision importante : la réduction d’impôt Loc’Avantages est prise en compte dans le plafonnement annuel des niches fiscales (10 000 euros).

 

Loc’Avantages est un dispositif de défiscalisation conventionné géré par l’Anah. Malgré une décote de loyer parfois importante imposée au propriétaire, Loc’Avantages peut être bénéfique pour les investisseurs fortement imposés. Si vous envisagez de défiscaliser via ce dispositif, n’hésitez pas à prendre conseil auprès d’un expert en fiscalité et en gestion de patrimoine immobilier.