L’immobilier est le placement préféré des Français. Considérée comme une valeur refuge, cette forme d’épargne est souvent moins risquée que les produits financiers, soumis aux aléas de la bourse. Contrairement à l’investissement immobilier, le placement immobilier n’implique pas nécessairement une immobilisation prolongée des fonds investis. Alliant rentabilité, risque modéré et flexibilité, le placement immobilier constitue ainsi un outil de défiscalisation efficace, si vous savez comment l’intégrer à votre stratégie d’investissement. Vous souhaitez placer votre épargne dans la pierre ? Voici tout ce que vous devez savoir avant de vous lancer.
Les différents types de placements immobiliers
Il existe une grande variété de placements immobiliers, allant de la SCPI, la forme la plus connue, à la SICC. Ils vous permettent d’investir dans la pierre de façon indirecte, en faisant l’acquisition de parts dans une société ou une foncière.
La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)
La société civile de placement immobilier (SCPI) désigne une structure d’investissement collectif. Elle permet à un épargnant de réaliser un investissement immobilier de façon indirecte. Il achète des parts dans une société dont l’objet est l’acquisition et la gestion de biens immobiliers.
Il existe plusieurs formes de SCPI, adaptées à différents profils d’investisseurs. La SCPI de rendement vous permettra de mettre l’accent sur la rentabilité, en percevant régulièrement des dividendes. La SCPI de plus-value mise davantage sur la capitalisation. Elle offre une rentabilité à plus long terme, en valorisant des biens anciens à fort potentiel. Si votre objectif principal est la défiscalisation, optez plutôt pour une SCPI à but fiscal, comme la SCPI de déficit foncier.
L’OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier)
L’organisme de placement collectif immobilier ou OPCI est un produit d’épargne hybride, qui associe actifs immobiliers et financiers. Il vous permet d’investir dans l’immobilier tout en conservant la possibilité de récupérer facilement le capital investi. Il fonctionne par l’intermédiaire d’un contrat d’assurance-vie ou via un compte-titre.
Le placement immobilier via un OPCI présente des risques, puisque le capital investi n’est pas garanti. Il convient aux investisseurs qui souhaitent dynamiser leur épargne, avec des perspectives de rendement attractif, sans immobilisation des sommes investies.
La SIIC (Société d’Investissement Immobilier Cotée)
La société d’investissement immobilier cotée ou SIIC est une foncière qui achète, construit et gère des biens immobiliers pour le compte de ses actionnaires. Chaque investisseur perçoit des dividendes à hauteur du capital investi.
Contrairement à la SCPI, la SIIC est cotée en bourse. Elle est donc soumise aux fluctuations des marchés financiers. Elle offre néanmoins une réelle agilité dans la gestion des fonds investis : l’investisseur peut acheter et revendre ses parts facilement, et ne paie pas de frais d’entrée.
Le crowdfunding immobilier
Le crowdfunding ou financement participatif est une autre forme d’investissement immobilier indirect. Il permet à un promoteur de collecter des fonds auprès d’investisseurs privés, afin de réaliser une opération immobilière.
Les plateformes de crowdfunding immobilier affichent des taux de rentabilité élevés, mais avec une contrepartie de taille : l’échec de l’opération ou les retards de livraison peuvent entraîner une perte de tout ou partie du capital.
L’impact de la fiscalité sur les placements immobiliers
La fiscalité est un critère essentiel pour évaluer la rentabilité. Il n’existe pas de stratégie universelle, et chaque investisseur doit choisir ses placements immobiliers en fonction de son patrimoine et de ses objectifs en matière de défiscalisation.
La fiscalité, frein ou levier de rentabilité ?
Bien comprendre les rouages de la fiscalité est indispensable pour optimiser la rentabilité d’un investissement immobilier. Les taxes prélevées par l’État influencent directement le retour sur investissement de vos placements.
Les revenus fonciers et les dividendes sont pris en compte dans le calcul de l’impôt sur le revenu. Selon le mode d’investissement choisi, ils peuvent augmenter votre revenu global, et vous faire basculer dans la tranche marginale d’imposition supérieure.
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et la taxe sur la plus-value peuvent également minimiser la rentabilité d’un investissement immobilier. Les parts d’une SCPI entrent par exemple dans le calcul de l’IFI, et font l’objet d’une taxe sur la plus-value au moment de la revente.
Défiscaliser pour rentabiliser un placement immobilier
En France, l’investissement immobilier permet de bénéficier d’avantages fiscaux, les fameuses niches fiscales. En utilisant un dispositif de défiscalisation adaptée, il est possible d’optimiser la rentabilité de vos placements immobiliers.
Instaurée en 2014, la loi Pinel incite les particuliers à investir dans l’immobilier neuf ou ancien afin de renforcer l’offre de logements disponibles sur le marché locatif. Il prendra fin au 31 décembre 2024.
La location meublée non professionnelle ou LMNP est un dispositif bien connu des investisseurs. Elle consiste à acheter un bien immobilier afin de le louer meublé, et elle cumule plusieurs avantages. Le propriétaire bailleur peut bénéficier d’un abattement fiscal, ou déduire une partie de ses charges de ses revenus locatifs. Le statut LMNP permet également d’amortir le bien
Lire aussi : « Peut on cumuler déficit foncier et Location meublée ?«
La SCPI de déficit foncier est une forme de SCPI à but fiscal qui se concentre sur l’acquisition de biens immobiliers pouvant générer un déficit foncier. Elle privilégie les biens anciens, nécessitant de lourds travaux de rénovation. Particulièrement adaptée aux propriétaires de plusieurs biens immobiliers, elle représente un bon moyen d’alléger ses charges fiscales.
Pour en savoir plus sur les options de défiscalisation immobilière, consultez notre guide dédié.
Comment choisir le meilleur placement immobilier ?
La réussite d’un placement immobilier est l’aboutissement d’un travail minutieux. Elle résulte d’une analyse fine du marché immobilier, et d’un juste équilibre entre prise de risques et rentabilité.
Le choix ne s’effectue pas sans tenir compte de plusieurs facteurs clés, à savoir :
- L’emplacement du bien immobilier ;
- Le potentiel de croissance du marché ;
- Les contraintes liées à la gestion locative ;
- Le temps que l’investisseur souhaite accorder à la gestion de son portefeuille ;
- Le nombre et la nature des autres placements immobiliers détenus par l’investisseur ;
- Le profil fiscal de l’épargnant (revenu global, tranche marginale d’imposition, IFI, autres produits d’épargne, etc.).
Pour évaluer la rentabilité, il est essentiel de définir en amont les objectifs de l’épargnant. Investir pour préparer sa retraite, pour percevoir un complément de revenus, ou pour alléger sa fiscalité implique de mettre en œuvre des stratégies différentes.
Tout placement représente un risque, même si la pierre est une valeur relativement sûre. Il faut considérer la situation personnelle et financière de l’épargnant afin de choisir un placement correspondant au degré de risque qu’il est prêt à prendre pour défiscaliser.
Une stratégie équilibrée implique aussi de diversifier ses investissements immobiliers et financiers. Cela permet de réduire le risque de perte et de varier les dispositifs de défiscalisation.
Considéré comme un investissement sûr et rentable, le placement immobilier rencontre toujours un franc succès auprès des investisseurs. Mais de mauvais choix fiscaux peuvent amoindrir la rentabilité. Chaque nouvel achat doit résulter d’une prise de décision éclairée et s’inscrire dans une stratégie d’investissement globale. N’hésitez pas à vous faire accompagner par un expert en défiscalisation pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé.