L’immobilier patrimonial en cœur de ville fait partie des investissements immobiliers à long terme. L’investisseur se concentre sur l’achat et la restauration d’immeubles anciens, qu’il peut ensuite utiliser pour faire de l’investissement locatif. Même si les travaux se déroulent dans un cadre réglementaire contraint, ce type d’investissement immobilier ne manque pas d’avantages. En plus de contribuer à la conservation du patrimoine historique français, le propriétaire acquiert un bien dont la valeur culturelle est souvent inestimable. Voici les différents mécanismes d’investissements immobiliers éligibles à une défiscalisation.
Le déficit foncier : une opportunité pour les investisseurs
Le déficit foncier est un outil d’optimisation fiscale qui s’adresse aux propriétaires faisant de l’investissement locatif. Appliqué à un projet de restauration immobilière en cœur de ville, il peut être particulièrement avantageux.
Déficit foncier : comment ça marche ?
Dans le cadre d’un investissement immobilier locatif, le propriétaire bailleur peut déduire ses dépenses de ses revenus fonciers. Lorsque les charges sont supérieures aux revenus locatifs générés par le logement, l’investisseur est en situation de déficit foncier.
L’excédent de charges est déductible du revenu global, à hauteur de 10 700 euros par an. Pour en bénéficier, le propriétaire doit faire de l’investissement locatif via un bail d’habitation classique, en location nue. Le logement doit être loué pendant au moins 3 ans.
Les charges déductibles par le biais du déficit foncier sont celles liées à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, mais pas seulement. Il est possible de déduire les intérêts d’emprunt (uniquement des revenus fonciers) et les travaux de restauration immobilière.
Les avantages et les limites du déficit foncier pour les opérations de restauration immobilière
Le déficit foncier est une pratique particulièrement adaptée à la restauration d’immeubles anciens en cœur de ville. En effet, plus les dépenses du propriétaire sont élevées, plus il peut diminuer son revenu global imposable.
Cet avantage fiscal fait néanmoins l’objet d’un plafonnement, à hauteur de 10 700 euros par an, sauf si l’immeuble est un monument historique. L’investisseur doit obligatoirement être imposé au régime réel, le déficit foncier étant incompatible avec le mécanisme d’abattement fiscal du régime micro-foncier.
Lorsque le déficit généré par l’investissement locatif dépasse le plafond fixé par l’administration fiscale, le propriétaire peut reporter l’excédent sur ses revenus fonciers : on parle alors de déficit foncier reportable.
Ainsi, la pratique du déficit foncier a toute sa place dans une stratégie d’investissement immobilier patrimonial. Les travaux de restauration d’un immeuble ancien peuvent générer un déficit foncier important. L’excédent est reportable sur les revenus fonciers pendant 10 ans. Cet outil contribue à optimiser la fiscalité des investisseurs fortement imposés et ceux dont le portefeuille est composé de plusieurs biens immobiliers.
La défiscalisation via les dispositifs existants
Investir dans l’immobilier patrimonial représente une opportunité de contribuer à restaurer et à mettre en valeur l’architecture française. De nombreux dispositifs de défiscalisation existent pour inciter les épargnants à se tourner vers ces investissements immobiliers d’exception.
Défiscaliser en cœur de ville avec la loi Malraux
La préservation des cœurs de ville, c’est justement l’objectif du dispositif instauré par la loi Malraux. Créé en 1962, il a pour but d’encourager les investisseurs à participer à la restauration d’immeubles anciens en favorisant l’investissement immobilier locatif.
L’avantage fiscal de la loi Malraux s’adresse uniquement aux propriétaires qui font de la location longue durée. Le logement doit être loué à un tiers en tant que résidence principale pendant au moins 9 ans, ce qui exclut l’exploitation en meublé de tourisme. Par ailleurs, l’immeuble doit être situé dans un quartier historique dégradé, ou dans certains sites patrimoniaux comme les secteurs sauvegardés.
Pour les investisseurs, la loi Malraux présente un atout certain : la location du bien n’est soumise à aucun plafonnement de loyer. Sur 4 ans, l’avantage fiscal peut atteindre 120 000 euros.
Défiscaliser en cœur de ville avec la loi Monuments Historiques
Lorsque l’immeuble à restaurer fait l’objet d’une protection au titre des Monuments Historiques, le propriétaire peut bénéficier d’un dispositif fiscal encore plus avantageux : celui instauré par la loi Monuments Historiques de 1913.
Le dispositif de défiscalisation de la loi Monuments Historiques a pour objectif d’encourager les épargnants à investir dans un immeuble inscrit ou classé. Il s’adresse à tous types de propriétaires, bailleurs, occupants ou exploitants. Mais les investisseurs qui font de la location bénéficient d’un avantage fiscal plus intéressant : ils peuvent déduire 100 % des travaux de restauration de leur revenu global.
Ce dispositif est cumulable avec d’autres subventions publiques locales et avec le mécanisme du déficit foncier.
Défiscaliser en cœur de ville avec la loi Denormandie ancien
Depuis 2019, la loi Denormandie accorde une réduction d’impôts aux investisseurs dans les quartiers anciens et dégradés, uniquement dans certaines villes françaises. Elle cible les logements anciens vacants, nécessitant de lourds travaux de rénovation. L’avantage fiscal doit permettre la réintégration de ces biens sur le marché locatif.
Le dispositif de défiscalisation dans l’ancien de la loi Denormandie ne concerne que les immeubles patrimoniaux situés dans les quartiers historiques. Elle s’applique principalement dans les villes intégrées au programme « Action Coeur de Ville » ;
La réduction d’impôt accordée aux investisseurs est progressive. Elle correspond à 12 % du prix net de revient du logement, en contrepartie d’une mise en location de 6 ans. Elle peut atteindre 21 % si le propriétaire s’engage à louer le logement pendant 12 ans.
Tous les investisseurs ne sont pas éligibles à cet avantage fiscal : la loi prévoit un barème avec des plafonds de ressources à ne pas dépasser.
Les autres formes d’investissement immobilier et leurs spécificités
En dehors des formes de placements immobiliers traditionnelles, il est possible d’investir autrement. L’investissement immobilier indirect, ou investissement dans la pierre-papier, et le crowdfunding immobilier sont également adaptés à l’immobilier patrimonial en cœur de ville.
L’investissement immobilier indirect pour défiscaliser dans l’ancien
L’investissement immobilier indirect passe notamment par l’achat de parts dans une société de placement immobilier de type SCPI. Avec un ticket d’entrée à partir de quelques centaines d’euros, la SCPI est un investissement accessible à tous types d’épargnants.
Il est possible de défiscaliser dans l’ancien via une SCPI, notamment en optant pour une SCPI à but fiscal. Ce type de société se concentre sur la pratique d’un dispositif de défiscalisation. Ainsi, les SCPI loi Malraux offrent un avantage fiscal correspondant à 18 % du capital investi dans la SCPI.
Autre forme de SCPI adapté à l’immobilier patrimonial en cœur de ville : la SCPI de déficit foncier. La structure fait l’acquisition de biens anciens nécessitant une rénovation lourde. Le fonctionnement du déficit foncier est le même qu’en investissement immobilier direct, mais les risques financiers sont répartis entre plusieurs investisseurs.
Le crowdfunding pour restaurer un immeuble en cœur de ville
Le crowdfunding immobilier permet à un investisseur de participer au financement d’un programme immobilier neuf ou à la restauration d’un immeuble ancien. L’investissement se fait par l’intermédiaire d’une plateforme de financement participatif, qui organise la collecte de fonds pour le compte du promoteur immobilier.
Comme les autres formes d’investissement immobilier collectif, le crowdfunding immobilier présente l’avantage d’être accessible. Le montant du ticket d’entrée n’est pas très élevé, et chaque épargnant peut choisir la somme qu’il souhaite investir.
L’investisseur peut choisir le type de projet qu’il souhaite soutenir, et se concentrer uniquement sur des projets de restauration immobilière. Ces opérations, souvent très coûteuses, bénéficient ainsi des fonds de plusieurs investisseurs. Le nombre d’investisseurs est un facteur de réussite pour l’opération. La plupart du temps, les épargnants récupèrent leur investissement à la livraison du programme, soit à plus ou moins court terme.
L’investissement immobilier patrimonial en cœur de ville peut prendre plusieurs formes. Pour bénéficier d’une défiscalisation optimale, et investir en toute sérénité, il est préférable de se faire accompagner par un expert offrant des conseils juridiques et fiscaux aux investisseurs.