La Société Civile Immobilière (SCI) présente plusieurs avantages pour les investisseurs locatifs. Elle permet d’acquérir et de gérer plus facilement un patrimoine immobilier. Il est notamment possible de profiter du mécanisme du déficit foncier au sein d’une SCI. C’est ce que nous allons voir tout de suite.
Rappel des termes
Le déficit foncier
Pour rappel, le mécanisme du déficit foncier permet aux investisseurs qui louent leurs logements de réduire une partie de leur imposition. Pour être en situation de déficit, les propriétaires bailleurs doivent percevoir des revenus fonciers inférieurs à leurs charges. Le déficit foncier peut être déduit des revenus globaux, dans la limite de 10 700€ (15 300€ avec la loi Cosse) . L’excédent est reportable pendant dix ans sur les revenus fonciers et non du revenu global.
Si vous souhaitez en savoir plus découvrez notre article qui vous explique le fonctionnement du déficit immobilier en cas de revente immobilière.
La SCI
Une société civile immobilière (SCI) est une forme juridique qui permet à plusieurs associés d’investir et de gérer des biens immobiliers ensemble. Les associés détiennent chacun une quote-part de la SCI. Celle-ci est proportionnelle au capital qu’ils ont apporté à la société.
Fonder une SCI peut s’avérer utile pour faciliter son accès à la propriété, gérer plus facilement un patrimoine, faciliter la transmission de biens, ou encore réduire le montant de ses impôts. Ce type de société permet en effet de bénéficier de certains dispositifs de défiscalisation, ainsi que du mécanisme du déficit foncier. Voyons tout de suite les critères à respecter.
Les conditions pour bénéficier du déficit foncier en SCI
Au moins 3 ans de location nue
Le déficit foncier n’est accessible que pour les biens qui sont loués depuis au moins trois ans. Cette règle s’applique pour les propriétaires particuliers, mais également pour les SCI.
L’usage des logements
Le ou les biens immobiliers détenus par la SCI doivent être loués en tant qu’habitation. Il ne peut pas s’agir de locaux commerciaux ou de bureaux.
Dépendre du régime d’imposition réel
En SCI, il est possible d’opter pour le régime micro-foncier ou pour le régime réel. À la différence du régime micro-foncier, le régime réel permet de déduire précisément toutes les charges. De ce fait, il est impératif d’être soumis à ce régime pour bénéficier du déficit foncier en SCI.
L’impôt sur le revenu
Une SCI peut être soumise à l’impôt sur les sociétés, ou bien à l’impôt sur le revenu. Pour faire du déficit foncier en SCI, les associés doivent opter pour l’imposition sur le revenu.
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Déficit foncier en SCI : les charges déductibles
Voici les charges qu’une SCI peut déduire de ses revenus fonciers grâce au régime réel :
- Les primes d’assurance,
- La taxe foncière (sauf la taxe sur ordures ménagères),
- Les intérêts et frais d’emprunt (s’ils ne sont pas supérieurs aux loyers)
- Les frais d’administration et de gestion des biens immobiliers,
- L’indemnité de relogement des locataires ou d’éviction,
- Les frais de conciergerie ou de gardiennage,
- Les charges de copropriété
- Certains travaux de réparation ou d’amélioration des logements (cependant, les travaux d’agrandissement et de reconstruction ne sont pas imputables).
Bon à savoir :
Le déficit foncier n’est pas concerné par le plafond des niches fiscales de 10 000€. De ce fait, les associés d’une SCI peuvent tout à fait combiner ce mécanisme avec d’autres avantages fiscaux, comme la défiscalisation via la loi Pinel par exemple.
La déclaration du déficit foncier en SCI
Pour déclarer le déficit foncier en SCI, deux déclarations distinctes sont à prévoir. La première est complétée par le comptable et le gérant de la SCI. Elle détaille les comptes de l’année N-1 et la quotepart du résultat appartenant à chaque associé. Si les associés sont des personnes physiques, le formulaire à remplir est le 2072-S. En revanche, si la SCI comporte des biens en loi Malraux, en loi Monument historiques, en nue-propriété ou à tout autre dispositif (Périssol, Besson, Robein…), le formulaire dédié est le 2072-C.
Le gérant doit déposer la déclaration au service des impôts des entreprises (SIE), avant le premier mai (2 jours ouvrés après le 1er mai étant le dernier délai).
La seconde déclaration est celle qui est rédigée par chaque associé, à l’aide du formulaire 2044. Elle s’effectue en même temps que leur déclaration de l’impôt sur le revenu.
Exemple de calcul
Une SCI est fondée entre deux associés. Le premier détient 45% du capital et le second détient 55%.
La SCI enregistre des revenus annuels bruts de 35 000€.
Les intérêts d’emprunt annuels s’élèvent à 20 000€.
Les travaux déductibles représentent un total de 190 000€.
Le déficit foncier se calcule alors de la manière suivante :
35 000 – 20 000 – 190 000 = – 175 000€.
Les deux associés imputent respectivement 45 et 55% de ce déficit foncier de leur revenu à hauteur de 10 700€.
Le premier associé pourra réduire sa base imposable de 78 750€ dans la limite de 10 700€ par an et pendant les 10 années suivantes.
Le second associé pourra réduire sa base imposable de 96 250€ dans la limite de 10 700€ par an et pendant les 10 années suivantes.
Le déficit foncier est donc un mécanisme avantageux, grâce auquel les associés d’une SCI peuvent optimiser leur fiscalité. Il est cependant recommandé de travailler en collaboration avec un expert-comptable, afin d’assurer une gestion des comptes précise et en accord avec la réglementation. Les services d’un conseiller en gestion de patrimoine peuvent également être utiles pour s’assurer que la SCI respecte toutes les règles concernant le déficit foncier.