L’investissement immobilier est l’un des placements préférés des épargnants français. Contrairement à certaines idées reçues, il n’est pas toujours nécessaire de disposer d’un capital de départ élevé pour investir. Ainsi, la souscription de parts dans une Société Civile de Placement Immobilier est accessible à tous les profils d’investisseurs. Couplé au mécanisme du déficit foncier, ce placement peut même se révéler particulièrement avantageux. Vous souhaitez préparer votre retraite tout en optimisant votre fiscalité ? Voici tout ce que vous devez savoir sur la SCPI de déficit foncier.
La SCPI, un investissement immobilier collectif
Ce placement accessible à tous connaît un certain engouement depuis une dizaine d’années. Son principal inconvénient ? Des frais assez élevés, en contrepartie de l’absence totale de gestion locative.
Qu’est-ce qu’une société civile de placement immobilier ?
La SCPI est une structure d’investissement collectif. Elle a pour objet l’acquisition et la gestion des biens immobiliers en vue de les louer. Elle ne peut pas faire de promotion immobilière ni pratiquer l’achat/revente comme le font les marchands de biens.
Le rôle crucial du déficit foncier dans la stratégie de revente immobilière.
Cet investissement immobilier se fait via une souscription. Chaque investisseur place une somme d’argent et reçoit des parts sociales en contrepartie. Le capital de la société est détenu par plusieurs investisseurs, totalement indépendants les uns des autres.
Les loyers perçus par la SCPI sont versés aux actionnaires sous forme de dividendes, après déduction des frais de fonctionnement.
Les avantages du déficit foncier pour les propriétaires de locations meublées.
Les différentes formes de SCPI
La SCPI de rendement
Elle est la forme la plus classique de société civile de placement immobilier. Son objectif est de verser des bénéfices réguliers à ses actionnaires, sous la forme de dividendes. Son portefeuille de biens immobiliers est principalement constitué d’immeubles de bureaux et commerces.
La SCPI de plus-value
Parfois appelée SCPI de capitalisation. Elle fonctionne comme la forme la plus classique, mais avec une différence notable : les investisseurs ne perçoivent pas de dividendes. Cette forme de société civile de placement immobilier valorise son patrimoine, souvent composé d’immeubles résidentiels, et le revend après plusieurs années de détention. Les bénéfices de la vente sont versés aux actionnaires sous forme de plus-value immobilière.
La SCPI fiscale
Comme son nom l’indique, elle met l’accent sur la défiscalisation. Elle détient un portefeuille de biens immobiliers composés de logements neufs ou anciens réhabilités. Elle concentre sa stratégie d’acquisition sur des biens éligibles à un dispositif de défiscalisation (loi Monuments Historiques, loi Cosse, dispositif Pinel, etc.). La SCPI de déficit foncier entre dans la catégorie des sociétés fiscales.
Les inconvénients de l’investissement en SCPI
En dépit de ses nombreux avantages (pas de gestion locative, risque financier partagé, ticket d’entrée accessible, possibilité de défiscaliser), l’investissement via cette solution comporte aussi quelques inconvénients.
Ce type de placement immobilier génère des frais, inévitables dans la mesure où ils sont liés au fonctionnement de la société. Il s’agit :
- Des frais de souscription, versés au moment de l’acquisition des parts sociales ;
- Des frais de gestion, déduits des revenus locatifs générés par l’investissement ;
- Des frais de cession, ponctionnés lors de la revente des parts sociales.
La SCPI ne doit donc pas être perçue comme une solution à court terme, puisque sa rentabilité est minorée par le montant des différents frais annexes.
La SCPI de déficit foncier, un outil d’optimisation fiscal
La SCPI de déficit foncier fait partie de la catégorie des SCPI fiscales. Elle permet aux investisseurs de déduire certaines charges de leurs revenus locatifs. Un avantage particulièrement adapté aux profils fortement imposés et aux multipropriétaires.
Comment fonctionne-t-elle ?
La SCPI de déficit foncier fonctionne de la même façon qu’une société civile de placement immobilier classique. Elle achète des biens immobiliers et prend en charge la gestion locative. Comme toute SCPI à but fiscal, elle se concentre sur l’acquisition de biens éligibles à un dispositif de défiscalisation : en l’occurrence, le déficit foncier.
Le déficit foncier est un mécanisme fiscal qui permet à un investisseur de déduire certaines charges (intérêts d’emprunt, charges locatives, frais d’entretien et de réparation, etc.) de ses revenus fonciers ou de son revenu global.
Dans le cadre d’une SCPI de déficit foncier, les déductions fiscales portent essentiellement sur les travaux de réhabilitation des logements. Ainsi, la SCPI achète des biens anciens nécessitants des travaux de rénovation conséquents, pouvant représenter jusqu’à la moitié du montant total investi.
La fiscalité de la SCPI de déficit foncier
Lorsque vous investissez dans une SCPI, vos revenus fonciers sont imposables comme si vous aviez investi en nom propre. Vos parts sont prises en compte pour le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). À la revente, vous serez également imposé sur la plue-value.
La SCPI de déficit foncier permet à un investisseur qui loue son logement de réduire son imposition. Le déficit survient lorsque le propriétaire bailleur perçoit des revenus fonciers inférieurs à ses charges. Il est déductible du revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an. En cas de déficit d’un montant supérieur, l’excédent peut être reporté pendant 10 ans, mais uniquement sur les revenus fonciers, et non sur le revenu global.
Pourquoi investir dans une SCPI de déficit foncier ?
L’objectif de cette solution d’investissement est double : investir dans la pierre tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt. Elle est avantageuse, surtout si l’investisseur a un taux d’imposition élevé, ou s’il perçoit d’autres revenus fonciers.
Le fonctionnement du déficit foncier est le même en investissement direct ou en SCPI. Mais avec la seconde option, l’investisseur bénéficie d’un avantage fiscal sans avoir à gérer les travaux. Il peut en outre profiter de tous les avantages de la SCPI : aucune gestion locative, ticket d’entrée abordable et répartition des risques entre plusieurs investisseurs.
L’investissement immobilier dans une SCPI de déficit foncier a toute sa place dans une stratégie d’optimisation fiscale. L’investisseur peut déduire de ses revenus fonciers ou de son revenu global les charges liées à son investissement dans la SCPI. Un bon moyen d’étoffer son patrimoine immobilier tout en allégeant ses charges fiscales.