Savez-vous qu’en restaurant votre bien locatif, vous pouvez aussi réduire vos impôts ? C’est tout l’intérêt du déficit foncier, un outil fiscal souvent sous-estimé. Ce mécanisme permet aux propriétaires de déduire certaines charges de leurs loyers, et même, dans certains cas, de réduire leur revenu global imposable. Calculer son déficit foncier demande de suivre une méthode précise et de connaître les dépenses déductibles. Faisons un tour d’horizon des avantages de ce dispositif pour optimiser sa fiscalité pas à pas.
Qu’est-ce que le déficit foncier ?
Avant de détailler son calcul, il est crucial de saisir le concept de déficit foncier et les conditions dans lesquelles il bénéficie au propriétaire.
Définition et principe
En France, le mécanisme du déficit foncier apparaît quand les dépenses liées à un logement loué nu sont plus élevées que les loyers encaissés. Il se calcule à partir de la différence entre les recettes locatives et l’ensemble des charges : travaux, frais de gestion, assurances, taxes, ou encore intérêts d’emprunt. Lorsque ce résultat est négatif, il peut être imputé sur le revenu global, ce qui réduit directement l’impôt du contribuable. Les charges hors intérêts d’emprunt sont imputables sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €, tandis que les intérêts sont seulement reportables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Les conditions à respecter
Pour bénéficier de ce mécanisme, il faut obligatoirement être imposé au régime réel. Le régime micro-foncier, accessible pour un montant de loyers inférieur à 15 000 € par an, ne permet ni de constater un déficit, ni de déduire les charges réelles. De même, dans le cadre d’une SCI il faut opter pour l’impôt sur le revenu (et non l’IS) afin de pouvoir bénéficier du déficit foncier en SCI.
Par ailleurs, le logement doit être loué nu, car la location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), incompatibles avec le déficit foncier. Il n’est donc pas possible de cumuler déficit foncier et location meublée sur un même bien.
L’engagement de location
Un propriétaire qui impute son déficit foncier sur son revenu global doit conserver le bien en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation. En cas de revente anticipée du bien immobilier, l’administration fiscale remet en cause l’avantage et procède au redressement de l’impôt. Cette règle vise à éviter que les contribuables ne réalisent des travaux coûteux uniquement pour générer artificiellement un déficit avant de céder rapidement le bien immobilier.
Quelles charges sont déductibles pour créer un déficit foncier ?
Lorsqu’un propriétaire souhaite calculer son déficit foncier, il doit d’abord identifier les dépenses déductibles de ses loyers.
Les charges couramment admises
Un bailleur peut légalement bénéficier de la déduction des charges suivantes pour calculer son déficit foncier :
- Travaux de réparation et d’entretien : ils permettent de maintenir le logement en bon état ou de remettre en service un équipement défectueux. Exemples : réfection d’une toiture, ravalement d’une façade, remplacement d’une chaudière.
- Travaux d’amélioration : ils apportent un confort supplémentaire au locataire sans modifier la structure du bien. Exemples : installation d’une salle de bain moderne, pose de double vitrage, mise en place d’une cuisine équipée.
- Frais de gestion et d’administration : honoraires d’agence pour trouver un locataire, rémunération d’un expert-comptable pour établir la déclaration des revenus fonciers, ou frais de syndic.
- Assurances liées à la location : assurance propriétaire non occupant (PNO), garantie contre les loyers impayés, assurance multirisque habitation.
- Impôts et taxes : principalement la taxe foncière. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), récupérable en principe, devient déductible si elle n’est pas refacturée au locataire.
- Charges de copropriété non récupérables : participation aux gros travaux votés en assemblée générale, entretien des parties communes.
- Frais de procédure : honoraires d’avocat ou d’huissier engagés pour régler un litige avec un locataire.
Les limites et exclusions à connaître
Toutes les dépenses ne sont pas déductibles. Les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement, qui augmentent la valeur patrimoniale du bien, n’entrent pas dans le calcul. Le mobilier et l’électroménager, propres à la location meublée, sont également exclus. Enfin, les charges récupérables (TEOM ou frais d’entretien courant refacturés) ne doivent pas être intégrées pour calculer son déficit foncier.
Les particularités et précautions à prendre
Les intérêts d’emprunt sont déductibles, mais uniquement imputables sur les revenus fonciers, jamais sur le revenu global.
Lorsqu’un propriétaire reçoit une subvention (Anah, MaPrimeRénov’), il ne peut déduire que la part de travaux financée directement.
Un dispositif temporaire permet d’imputer jusqu’à 21 400 € de déficit foncier sur le revenu global pour des rénovations énergétiques, sous réserve qu’elles sortent le logement de l’état de passoire énergétique. Cette mesure s’applique entre les années 2023 et 2025.
Enfin, il est indispensable de conserver les justificatifs (factures, appels de fonds, diagnostics). C’est la meilleure garantie en cas de contrôle fiscal, afin de prouver la réalité des montants déclarés et de sécuriser l’avantage obtenu sur plusieurs années.
À lire également : Comment faire du déficit foncier en SCI ?
Comment calculer son déficit foncier pas à pas ?
Il est essentiel de savoir comment calculer son déficit foncier de manière méthodique, en tenant compte des revenus fonciers, des travaux, des intérêts d’emprunt et des dépenses déductibles.
Étape 1 – Recenser les loyers perçus
Indiquer le montant brut des loyers annuels perçus pour le bien loué nu. Il s’agit des sommes encaissées au cours de l’année civile, hors charges récupérables (comme le chauffage collectif, l’entretien de l’ascenseur, la TEOM refacturée, etc.), car ces charges sont supportées par le locataire (charges locatives) et ne constituent pas un revenu pour le bailleur.
Étape 2 – Identifier les charges hors intérêts
Additionner toutes les dépenses liées au bien hors intérêts d’emprunt et hors charges récupérables décrites précédemment :
- travaux d’entretien et de réparation
- travaux de rénovation (changement de fenêtres, réfection des peintures, rénovation d’une salle de bain…)
- remplacement d’équipement (un four qui ne fonctionne plus par exemple),
- travaux de copropriété,
- primes d’assurance,
- frais de gestion,
- taxe foncière (hors TEOM refacturée)
- etc.
Étape 3 – Calculer le revenu foncier net hors intérêts
Soustraire les charges hors intérêts du montant des loyers :
- Si le résultat est positif, il constitue un revenu foncier positif avant intérêts.
- Si le résultat est négatif, on obtient un déficit hors intérêts imputable sur le revenu global, dans la limite annuelle de 10 700 €.
Étape 4 – Appliquer les intérêts d’emprunt
- Si le revenu foncier hors intérêts est positif, les intérêts viennent le réduire.
- Si le revenu foncier hors intérêts est négatif, les intérêts ne peuvent pas aggraver le déficit imputable sur le revenu global. Ils sont alors reportés sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, et seront appliqués dès que possible, soit lorsque le revenu foncier d’une année sera positif.
Exemples pratique de calcul du déficit foncier
Prenons deux exemples avec un revenu foncier positif et négatif.
Cas n°1 : revenu foncier positif
- Loyers annuels perçus : 12 000 €
- Charges hors intérêts :
- Travaux : 3 000 €
- Taxe foncière : 1 000 €
- Assurance : 500 €
- Frais de gestion : 1 500 €
→ Total = 6 000 €
- Intérêts d’emprunt : 2 000 €
Calcul hors intérêts : 12 000 – 6 000 = 6 000 € (revenu foncier positif avant intérêts).
Application des intérêts d’emprunt : 6 000 – 2 000 = 4 000 €.
Résultat final : le revenu foncier imposable est de 4 000 € au lieu de 6000€, et sera ajouté au revenu global.
Les intérêts ont réduit le revenu foncier, mais n’ont pas créé de déficit.
Cas n°2 : déficit foncier
- Loyers annuels perçus : 12 000 €
- Charges hors intérêts :
- Travaux : 10 000 €
- Taxe foncière : 1 000 €
- Assurance : 500 €
- Frais de gestion : 1 500 €
→ Total = 13 000 €
- Intérêts d’emprunt : 2 000 €
Calcul hors intérêts : 12 000 – 13 000 = –1 000 € (déficit hors intérêts).
Ce déficit de 1 000 € est imputable sur le revenu global (dans la limite annuelle de 10 700 €).
Application des intérêts d’emprunt : Comme le revenu foncier hors intérêts est déjà négatif, les 2 000 € d’intérêts ne peuvent pas creuser davantage le déficit imputable au revenu global.
Ils sont reportés sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
En résumé :
- 1 000 € vient réduire immédiatement le revenu global (puisque le revenu foncier est négatif).
- 2 000 € sont reportés sur les revenus fonciers futurs.
Que se passe-t-il si on dépasse 10 700 € ?
La part jusqu’à 10 700 € est imputée immédiatement sur le revenu global (réduction d’impôt instantanée). La part excédentaire (hors intérêts) n’est pas perdue : elle est reportée sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, on parle alors de déficit foncier reportable.
Pour faire du déficit foncier une véritable stratégie, il est possible de passer par des programmes de restauration immobilière. Dans ces opérations, l’investisseur achète un bien ancien à rénover, et les travaux (parties communes et privatives) sont organisés par l’opérateur. Le rythme des appels de fonds peut être adapté à la situation fiscale de l’investisseur afin d’optimiser l’utilisation du plafond de 10 700 €.
Par exemple : 100 000 € de travaux dans un immeuble ancien
Un investisseur achète un appartement ancien pour 200 000 €, dans un immeuble commercialisé par un opérateur en déficit foncier (travaux parties communes et parties privatives).
- Loyers attendus: 12 000 €
- Charges hors intérêts : 100 000 €
- Intérêts d’emprunt : 3 000 €
Étape 1 – Calcul hors intérêts
12 000 – 100 000 = –88 000 € (déficit hors intérêts).
Les travaux sont décaissés sur 3 ans, l’investisseur profite du plafond d’imputation chaque année :
- 10 700 € par an pendant 3 ans, soit 32 100 € au total imputés sur le revenu global.
- Le solde, soit 67 900 €, est reporté sur les revenus fonciers des 10 prochaines années.
Étape 2 – Application des intérêts d’emprunt
Comme le revenu foncier hors intérêts est déjà négatif, les 3 000 € d’intérêts d’emprunt ne peuvent pas s’imputer sur le revenu global.
Ils sont donc reportés sur les revenus fonciers des 10 prochaines années.
En concentrant les travaux dès l’acquisition, l’investisseur sécurise une réserve importante de déficit foncier.
De plus, pour toutes les années où l’investisseur continue de profiter du déficit foncier, les intérêts d’emprunt continuent de se cumuler. Ils constituent ainsi une “réserve fiscale différée”, qui viendra encore amplifier l’économie d’impôt au moment où les revenus fonciers redeviendront positifs.
C’est précisément ce type de stratégie qu’accompagne PiRPhi, en proposant des opérations de restauration clés en main permettant d’optimiser à la fois la fiscalité et la valeur patrimoniale des biens.
Comment déclarer les charges déductibles de vos revenus fonciers ?
Pour bénéficier du déficit foncier, toutes les charges déductibles doivent être indiquées dans la déclaration des revenus fonciers. Cette démarche s’effectue via le formulaire n°2044, qui doit être joint à la déclaration de revenus principale (formulaire n°2042).
Il est indispensable de conserver les justificatifs de vos dépenses : factures de travaux, plans, photos ou tout autre document permettant de prouver la nature et le montant des charges réellement supportées. Ces pièces pourront être demandées par l’administration fiscale en cas de contrôle.
L’essentiel à retenir sur le déficit foncier
- Le déficit foncier imputable sur le revenu global est limité à 10 700 € par an (ou 21 400 € en cas de travaux de rénovation énergétique sur une passoire thermique entre 2023 et 2025).
- L’excédent au-delà de ce plafond, ainsi que les intérêts d’emprunt, sont reportés sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
- Pour conserver l’avantage fiscal, le bien doit rester en location au moins trois ans après l’imputation du déficit.
Pour aller plus loin : découvrez comment le déficit foncier peut aussi réduire votre impôt sur la fortune immobilière (IFI) grâce à des leviers indirects comme les dettes ou les décotes de valeur vénale.
Le déficit foncier n’est pas qu’un avantage fiscal ponctuel : c’est un outil qui s’inscrit dans la durée. Bien utilisé, il permet de réduire immédiatement l’impôt sur le revenu, de préparer l’avenir en reportant l’excédent, tout en valorisant et entretenant son patrimoine locatif.
Chaque situation étant unique, il est recommandé de simuler différents scénarios et de se faire accompagner par un professionnel. Cela permet d’intégrer le déficit foncier dans une stratégie globale d’investissement immobilier et fiscale.
