L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) peut rapidement représenter une charge importante pour les contribuables possédant un patrimoine supérieur à 1,3 million d’euros. Parmi les mécanismes d’optimisation fiscale existants, le déficit foncier occupe une place intéressante en allégeant sa base imposable. Comment fonctionne ce levier, et comment l’utiliser concrètement pour réduire son IFI ?
Qu’est-ce que l’IFI et le déficit foncier ?
Avant de plonger dans les détails, il est important de définir ce qu’est l’impôt sur la fortune immobilière ainsi que le fonctionnement du déficit foncier.
Quelle est la définition de l’IFI ?
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) a remplacé l’ISF depuis 2018. Il concerne exclusivement le patrimoine immobilier net détenu par les particuliers, dont la valeur excède 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année. Pour bien comprendre cet effet, il est essentiel de rappeler quels biens doivent être déclarés dans l’assiette de l’IFI. Sont notamment concernés :
- les biens immobiliers bâtis (maisons, appartements et leurs dépendances comme garages, parkings ou caves), qu’ils soient utilisés à titre personnel ou mis en location ;
- les bâtiments classés monuments historiques ;
- les biens immobiliers en cours de construction au 1er janvier de l’année d’imposition ;
- les biens immobiliers non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles, etc.) ;
- les droits immobiliers, tels que l’usufruit, le droit d’usage ou d’habitation ;
- les parts ou actions détenues dans des sociétés ou organismes possédant des biens ou droits immobiliers, à hauteur de la valeur des actifs concernés.
L’IFI est déterminé à partir d’un barème progressif : il varie de 0 % pour la part du patrimoine inférieure à 800 000 € à 1,5 % pour la tranche la plus haute. L’imposition ne s’applique qu’au-delà de 1,3 million d’euros de patrimoine net taxable. Concrètement, plus le patrimoine immobilier est élevé, plus l’imposition augmente.
À noter : la résidence principale bénéficie d’un abattement automatique de 30 % sur sa valeur vénale lors de la déclaration IFI.
En quoi consiste le déficit foncier ?
Le déficit foncier est un mécanisme fiscal lié à l’investissement locatif. Il apparaît lorsque les charges déductibles (travaux de réparation, frais de gestion, intérêts d’emprunt, assurances, taxes, etc.) dépassent les revenus fonciers perçus (les loyers).
Ce déficit permet de réduire son impôt sur le revenu en valorisant les dépenses nécessaires à la conservation ou à l’amélioration d’un bien immobilier loué nu (non meublé).
Concrètement :
- la part du déficit hors intérêts d’emprunt peut être imputée sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, conformément à l’article 156 du Code général des impôts ;
- la part du déficit provenant des intérêts d’emprunt, elle, n’est imputable que sur les revenus fonciers positifs des années suivantes.
Lorsque les charges sont très importantes, l’excédent de déficit non utilisé peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Pour en savoir plus sur ce fonctionnement du déficit foncier reportable, consultez notre guide complet.
Les conditions à respecter
Pour bénéficier du déficit foncier, certaines conditions sont indispensables :
- Opter pour le régime réel : si vous investissez en SCI, il vous faudra être au régime réel – par opposition au micro-foncier. C’est le seul régime qui permet de déduire les charges réelles et de constater un déficit foncier. Si vous ne connaissez pas encore ses modalités, notre guide sur le régime réel en gestion immobilière en détaille le fonctionnement, les charges déductibles et ses avantages fiscaux.
- Maintenir le bien en location : lorsque le déficit est imputé sur le revenu global, le bien doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant cette imputation.
- Respecter le plafond d’imputation : 10 700 € par an maximum sur le revenu global.
Le déficit foncier constitue un levier fiscal puissant pour alléger l’impôt sur le revenu. Il peut également avoir un effet indirect sur l’IFI, en diminuant temporairement la valeur imposable du patrimoine via les dettes contractées ou la décote liée aux travaux.
Quel lien peut-on faire entre le déficit foncier et l’IFI ?
Contrairement à l’impôt sur le revenu, le déficit foncier ne donne pas droit à une réduction ou un crédit d’impôt spécifique sur l’IFI. Autrement dit, vous ne pouvez pas imputer directement un déficit foncier sur le montant de votre impôt sur la fortune immobilière.
En revanche, le mécanisme peut agir indirectement, en diminuant la base imposable à l’IFI. Comment ? Cela s’explique principalement par les travaux, générateurs de déficit foncier. Ces dépenses, lorsqu’elles sont financées par emprunt ou qu’elles génèrent une dette au 1er janvier, viennent augmenter le passif déductible du patrimoine. Par conséquent, la diminution de la valeur nette taxable réduit l’assiette sur laquelle est calculée l’IFI.
Ainsi, même si le déficit foncier n’a pas d’effet direct sur le montant de l’IFI, il peut devenir un outil d’optimisation patrimoniale en agissant sur la valeur imposable.
Attention : pour les patrimoines supérieurs à 5 millions d’euros, la déduction des dettes est plafonnée. Lorsque les dettes dépassent 60 % de la valeur vénale du patrimoine taxable, seul 50 % de la part excédentaire est admis en déduction.
Par exemple, pour un patrimoine de 8 millions d’euros avec 6 millions d’euros de dettes, ces 6 M€ représentent 75 % du patrimoine, ce qui dépasse le seuil de 60 %. Alors, pour calculer la dette déductible :
- 4,8 millions d’euros de dettes sont déductibles en totalité (soit 60 % de 8 M€) ;
- les dettes au-delà de ce seuil représentent 1,2 million (6 M€ – 4,8 M€) ;
- sur cet excédent, seule la moitié est déductible, soit 600 000 € (50 % de 1,2 M€).
Le montant total des dettes déductibles dans ce cas est donc de 5,4 millions d’euros (4,8 M€ + 0,6 M€)
Ce plafonnement ne s’applique toutefois pas lorsque le contribuable démontre que les dettes ont été contractées pour des raisons autres qu’un objectif principalement fiscal — ce qui peut être le cas pour des travaux ou des acquisitions réelles.
Stratégies concrètes pour optimiser son IFI via le déficit foncier
Puisque le déficit foncier n’agit pas directement sur l’IFI, l’enjeu est de l’utiliser intelligemment pour réduire l’assiette taxable. Plusieurs leviers permettent d’y parvenir, sous réserve de respecter certaines conditions.
Si vous souhaitez comprendre en détail comment se calcule un déficit foncier, consultez notre guide pas à pas, avec des exemples chiffrés.
Les leviers pertinents pour alléger son IFI
Voici les principaux leviers à actionner :
- Financer les travaux par emprunt : au-delà de l’avantage fiscal sur l’impôt sur le revenu, l’emprunt permet de déduire de l’IFI le capital restant dû au 1er janvier ainsi que les intérêts. Le passif déductible augmente, ce qui réduit mécaniquement l’assiette imposable.
- Profiter d’une décote de valeur vénale : lorsqu’un bien fait l’objet de travaux lourds ou qu’il est temporairement inhabitable, il peut être valorisé à un prix moindre dans la déclaration IFI. Une expertise peut venir justifier cette décote.
- Investir dans un bien classé monument historique : les charges liées à l’entretien et à la restauration sont intégralement déductibles du revenu global sans limite de 10 700 €. De plus, les emprunts contractés pour financer ces travaux constituent des dettes déductibles de l’IFI.
Le déficit foncier peut se faire :
- En détention en direct pour les investisseurs solo ;
- En investissant via une SCI à l’IR lorsqu’on investit à plusieurs.
La seule différence, en passant par une SCI à l’IR, c’est que vous investissez collectivement et que chaque associé bénéficie de sa part d’avantages.
En fonction de sa quote-part dans la société, chacun profite à la fois du déficit foncier généré par les travaux et peut déduire sa part du montant emprunté pour ces travaux dans son assiette IFI.
Pour comprendre plus en détail comment fonctionne le déficit foncier en SCI et comment chaque associé peut en bénéficier, consultez notre article complet.
Exemples concrets d’optimisation via le déficit foncier (et autres leviers)
Pour plus de clarté, voici quelques exemples concrets pour utiliser le déficit foncier à son avantage.
Cas pratique : Travaux locatifs et financement par emprunt (avec éventuelle décote)
Monsieur A. possède un patrimoine immobilier net évalué à 2,5 M€. L’un de ses appartements locatifs nécessite 80 000 € de travaux de rénovation.
- Effet sur l’IR : les dépenses génèrent un déficit foncier imputable sur son revenu global (dans la limite de 10 700 €) et sur ses revenus fonciers futurs.
- Effet sur l’IFI :
- Si les travaux sont financés par emprunt, le capital restant dû au 1er janvier est déductible de son assiette IFI. S’ils sont payés comptant, il n’y aura pas d’impact sur l’IFI.
- Si le bien est inhabitable pendant les travaux, une décote de valeur vénale peut s’appliquer, réduisant encore la base taxable (quel que soit le financement choisi pour les travaux).
L’optimisation de l’IFI est double : dette déductible + baisse temporaire de valeur du bien.
Si le bien est détenu au travers d’une SCI à l’IR, le même mécanisme s’applique. Le déficit foncier et les dettes sont répartis entre associés, ce qui permet à chacun de bénéficier de l’optimisation à la fois sur l’impôt sur le revenu et sur l’IFI.
Cas pratique : Les monuments historiques
Un contribuable possède un immeuble classé monument historique, nécessitant des travaux lourds.
- Effet sur l’IR : toutes les charges liées à la restauration sont déductibles du revenu global, sans plafond.
- Effet sur l’IFI : les emprunts contractés pour financer les travaux constituent des dettes déductibles, réduisant l’assiette imposable.
Les emprunts contractés pour financer les travaux constituent des dettes déductibles, réduisant ainsi l’assiette imposable à l’IFI. Ces avantages fiscaux s’inscrivent dans un cadre très spécifique, propre au statut des immeubles classés monuments historiques, qui impose aussi des obligations strictes en matière de conservation et d’autorisations.
C’est un dispositif puissant, mais réservé à un cadre strict (obligations de conservation, autorisations administratives etc.).
En définitive, le déficit foncier ne permet pas de réduire directement l’IFI, mais il constitue un levier efficace pour diminuer la base taxable lorsqu’il est associé à un financement par emprunt, à une décote temporaire de valeur, ou encore à des dispositifs spécifiques comme les monuments historiques. Utilisé intelligemment, il peut donc contribuer à un allègement significatif de l’IFI tout en optimisant l’impôt sur le revenu.
Chaque situation patrimoniale étant unique, il est essentiel de s’entourer de professionnels du droit et de la fiscalité afin de sécuriser ses choix et de bâtir une stratégie d’optimisation durable et adaptée à ses objectifs.
