La pierre papier est une forme d’investissement immobilier indirect. L’épargnant n’est pas directement propriétaire des biens, il acquiert des parts sociales dans une structure de placement immobilier, dont la forme la plus répandue est la SCPI (société civile de placement immobilier). Il s’agit d’une forme d’investissement collectif : le capital de la structure est détenu par plusieurs investisseurs, qui partagent les bénéfices et les risques à hauteur des parts sociales qu’ils détiennent. Vous souhaitez diversifier votre patrimoine avec un placement immobilier accessible et peu contraignant ? Voici comment investir dans la pierre papier.
Les différentes options d’investissements pierre papier
Il existe plusieurs façons d’investir dans l’immobilier papier. Si la SCPI est la forme la plus connue, les sociétés cotées et les OPCI proposent également de nombreuses opportunités de placement immobilier indirect.
La société civile de placement immobilier (SCPI)
La société civile de placement immobilier ou SCPI est une structure juridique dédiée à l’investissement immobilier collectif. Elle a pour finalité d’acquérir des biens immobiliers et de les exploiter pour le compte de ses associés. Son capital est fractionné en parts sociales réparties entre plusieurs investisseurs.
La SCPI peut prendre plusieurs formes, en fonction des objectifs financiers et patrimoniaux de ses actionnaires. Il est possible d’opter pour :
- Une SCPI de rendement. Les actionnaires perçoivent régulièrement des dividendes, dont le montant est proportionnel au nombre de parts sociales qu’ils détiennent.
- Une SCPI de plus-value, dont les bénéfices reposent sur la valorisation des biens au moment de la revente.
- Une SCPI à but fiscal. Elle concentre sa stratégie d’acquisition sur la défiscalisation immobilière et sélectionne uniquement des biens éligibles à un ou plusieurs dispositifs de défiscalisation.
L’organisme de placement collectif immobilier (OPCI)
L’organisme de placement collectif immobilier (OPCI) est un produit d’épargne mixte, accessible via un contrat d’assurance vie ou un compte-titre. Ce placement innovant combine des actifs immobiliers, à hauteur de 60 % minimum, et d’actifs financiers.
Les OPCI sont gérées par des sociétés non cotées. Comme pour la SCPI, l’investisseur achète des parts sociales, et peut percevoir des dividendes.
Il s’agit d’une solution d’épargne flexible, qui offre une meilleure liquidité que la SCPI. Elle doit en effet posséder au moins 5 % de liquidités, permettant de racheter les parts des investisseurs qui en font la demande.
La société d’investissement immobilier cotée (SIIC)
La société d’investissement immobilier cotée (SIIC) est une autre forme d’investissement pierre papier. Comme son nom l’indique, la SIIC est une entreprise cotée en bourse, spécialisée dans l’acquisition et la gestion de biens immobiliers. Investir dans une SIIC revient à acheter des actions via un compte-titre, et donc à investir indirectement en bourse.
Les SIIC rémunèrent leurs actionnaires en leur reversant une grande partie de leurs bénéfices sous la forme de dividendes. Elles possèdent un statut fiscal avantageux, puisque les bénéfices sont exonérés d’impôts sur les sociétés.
Les avantages et les risques de l’investissement pierre papier
L’investissement pierre papier est un bon moyen de diversifier votre patrimoine. Grâce à un ticket d’entrée relativement modeste, c’est un placement accessible à tous les profils d’épargnants. Mais cet investissement immobilier indirect s’accompagne aussi de quelques inconvénients.
Pourquoi investir dans la pierre papier ?
Investir dans une SCPI, dans un OPCI ou dans une SIIC comporte plusieurs avantages. La plupart de ces structures proposent des taux de rendement attractifs. En moyenne, les SCPI de rendement proposent un taux de 4 à 6 %, supérieur aux produits d’épargne plus classiques.
Ces structures peuvent également être utilisées pour optimiser votre fiscalité. C’est le cas des SCPI de déficit foncier, dont l’objectif est d’acquérir des biens pouvant générer un déficit foncier.
L’investissement immobilier indirect est aussi une solution d’épargne peu contraignante. Une fois les formalités d’entrée accomplies, vous n’aurez plus rien à faire. La structure gère directement son patrimoine, et perçoit les loyers pour le compte des associés. Il s’agit donc d’une option intéressante si vous souhaitez percevoir des revenus locatifs ou faire fructifier votre épargne sans prendre en charge la gestion immobilière et locative du bien.
Les risques de l’investissement pierre papier
Malgré des avantages certains, l’investissement immobilier pierre papier comporte aussi quelques inconvénients. Comme n’importe quel placement immobilier, il comporte des risques financiers.
Outre des frais de gestion plus ou moins élevés selon la structure choisie, le capital mobilisé pour investir n’est pas garanti. Au moment de la revente, vous pouvez faire une moins-value, et perdre de l’argent par rapport à votre investissement initial. Quant aux bénéfices, ils sont fluctuants, puisqu’ils dépendent des conditions d’exploitation des biens immobiliers et de vos choix fiscaux.
L’investissement immobilier pierre papier peut aussi impliquer une certaine indisponibilité de votre épargne. Pour revendre vos parts d’une SCPI, vous devrez patienter jusqu’à ce qu’un acheteur se manifeste.
Comment choisir le bon investissement immobilier indirect ?
Vous souhaitez investir dans la pierre papier en minimisant les risques ? Voici quelques conseils à suivre pour faire le bon choix.
Définir vos objectifs financiers et patrimoniaux
Votre stratégie patrimoniale doit être le fruit d’une réflexion approfondie. Vos choix ont des conséquences directes sur votre situation financière et personnelle. Avant de décider dans quelle structure vous allez investir, vous devez définir vos objectifs patrimoniaux et financiers.
Souhaitez-vous générer des revenus complémentaires ? Augmenter la valeur de votre patrimoine ? Défiscaliser ? Quelle est la durée envisagée pour cet investissement ? Et quelle part de risque acceptez-vous de prendre ? Ces quelques questions vous permettront d’affiner votre choix.
La SCPI facilite la défiscalisation et la transmission du patrimoine, notamment grâce au mécanisme du démembrement immobilier. Mais votre capital peut être immobilisé pour une durée relativement longue, et la revente est plus compliquée que dans d’autres structures.
Les SIIC reversent une grande partie de leurs dividendes aux actionnaires et possèdent une fiscalité favorable. Mais en tant que sociétés cotées en bourse, les SIIC vous exposent aux fluctuations des marchés financiers.
Examiner le montant des frais d’investissement
Investir dans la pierre papier occasionne des frais plus ou moins élevés. Pour acheter des parts dans un OPCI ou une SCPI, vous devez payer des frais de souscription et de sortie, dont le montant varie en fonction du produit choisi. Seules les SIIC sont exemptes de droits d’entrée et de sortie.
Après l’acquisition, les investisseurs doivent également verser une commission de gestion. Ces frais servent à financer la gestion administrative et locative du patrimoine de la société. La plupart du temps, le rendement affiché par la structure est toutefois présenté commission déduite.
La pierre papier est un placement immobilier à long terme, qui s’adresse à tous types d’investisseurs. Elle peut être un bon moyen de faire fructifier votre patrimoine. Mais pour minimiser les risques, il est indispensable de se faire accompagner par un professionnel en fiscalité immobilière.