L’investissement locatif est un excellent moyen de préparer sa retraite et d’augmenter ses revenus tout en construisant un patrimoine de qualité. Lorsqu’il est bien géré, ce type d’investissement permet également d’optimiser sa fiscalité. Pour guider au mieux vos futurs investissements locatifs dans des opérations qui seront les plus rentables, nous vous aidons à clarifier le fonctionnement des différents dispositifs de défiscalisation. Dans cet article, nous allons voir que le déficit foncier et le déficit en location meublée sont deux types de déficits différents.

Le déficit foncier

Le déficit foncier est un mécanisme qui permet aux bailleurs en location nue de réduire leur assiette fiscale, lorsqu’ils se retrouvent en situation de déficit. Concrètement, le déficit foncier survient lorsque le montant des charges dépasse celui des revenus locatifs souvent dans le cadre de la réalisation de travaux.

Dans cette situation, les bailleurs peuvent alors déduire le déficit dans la limite de 10 700€ par année de décaissement des travaux. L’excédent étant reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers.

Pour pouvoir bénéficier de ce mécanisme, trois conditions sont à respecter :

 

  • La location nue du bien doit durer au moins trois ans consécutifs afin de pouvoir déduire le déficit.
  • Le bien doit être à usage d’habitation.
  • Le bailleur doit choisir le régime réel (et non le microfoncier).

La location meublée en LMNP

Le dispositif LMNP (pour location meublée non professionnelle) s’adresse aux bailleurs qui génèrent moins de 23 000 euros de revenus locatifs annuels grâce à la location meublée. Si les revenus dépassent le plafond des 23 000 €, ils doivent toutefois représenter moins de 50% des revenus globaux du foyer fiscal du bailleur. Dans le cas contraire, c’est le dispositif de loueur meublé professionnel qui s’applique (LMP).

 
En LMNP, les propriétaires bailleurs ont le choix entre deux régimes fiscaux :

Le micro-bic

Le micro-bic (pour Bénéfices Industriels et Commerciaux ) est un régime simplifié qui applique un abattement de 50% des recettes brutes. La fiscalité ne s’applique donc que sur la moitié des revenus locatifs.
Pour les résidences de tourisme, cet abattement s’élève à 71%. Ce régime s’applique par défaut pour les propriétaires qui génèrent moins de 72 600€ de recettes annuelles (ou moins de 176 200€ pour les locations de meublés de tourisme).

Le régime réel

Le bailleur peut déduire l’intégralité de ses charges pour leur montant réel. Ce régime est avantageux pour les propriétaires dont les charges sont supérieures à 50% de leurs revenus locatifs.

Dans les deux cas, les revenus locatifs générés grâce à la location d’un meublée ne sont pas des revenus fonciers. Ils sont classés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). De ce fait, il n’est pas possible de profiter du mécanisme du déficit foncier tel que nous l’avons expliqué au début de cet article, lors d’une location meublée en LMNP. Cependant, les propriétaires peuvent tout de même être en situation de déficit en louant un meublé. Voyons tout de suite comment cela se présente.

La différence entre déficit foncier et déficit en location meublée

Le déficit foncier peut être déduit des revenus globaux, dans une limite de 10 700€ par année de décaissement des travaux, et reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers. Cependant, contrairement au déficit foncier, le déficit en LMNP ne peut pas être déduit des revenus globaux. L’intérêt du déficit en location meublée est donc de générer des revenus locatifs sans augmenter l’assiette imposable.

En outre, le déficit LMNP permet de générer un autre type de déficit, appelé le déficit BIC. Celui-ci fonctionne grâce au système des amortissements. En effet, le LMNP permet de déduire les charges locatives tout comme une location vide, mais permet également d’amortir le mobilier, le prix d’acquisition (hors terrain) ou encore les frais de notaire.

Bon à savoir :

Les amortissements ont un intérêt purement comptable. Il n’impacte pas le prix de vente ni la fiscalité sur les plus-values. La plus-value en cas de revente est alors calculée sur la valeur initiale du bien, sans prendre en compte les amortissements.

Cumuler le déficit foncier et la location meublée

Comme nous venons de le voir dans cet article, le déficit en location meublée et le déficit foncier sont deux dispositifs différents. Le déficit foncier s’applique sur la location nue, et non sur la location meublée. De ce fait, ces deux types de déficits ne sont pas cumulables sur le même bien immobilier.

En revanche, si un propriétaire bailleur possède plusieurs appartements, il a tout à fait la possibilité d’allier les deux. Il peut d’une part louer l’un de ses biens en location nue et profiter du mécanisme du déficit foncier. D’autre part, il peut louer un deuxième bien en LMNP et générer un déficit en location meublé.

Dans les deux cas, le moyen le plus efficace de générer un déficit est de réaliser des travaux de plus ou moins grande ampleur. Il peut s’agir de travaux de réparation ou d’entretien, mais aussi d’amélioration ou de restauration. En revanche, les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles.

Comment choisir entre déficit foncier et déficit en location meublée ?

Les propriétaires bailleurs se demandent souvent quel est le meilleur choix entre le déficit foncier en location vide et le déficit LMNP. Pour les accompagner au mieux dans leur projet, il convient de leur rappeler qu’il n’existe pas une réponse universelle pour tous les investisseurs. La meilleure opportunité dépendra, en effet, des spécificités du projet immobilier de chacun. Certains bailleurs peuvent tirer plus d’avantages dans le déficit foncier, tandis que d’autres privilégieront le déficit en location meublé.

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