Dans un marché immobilier en constante évolution, la vente en bloc apparaît comme une solution innovante, qui était encore peu répandue il y a quelques années. Ce mode de transaction se démarque du schéma classique des ventes traditionnelles ou des investissements dans l’immobilier de luxe. Dans cet article, nous allons voir quels sont les avantages de la vente en bloc, pour les vendeurs ainsi que pour les acquéreurs.

Qu’est-ce que la vente en bloc ?

La vente en bloc, ou vente en gros, est la vente d’un groupe de logements à un seul acquéreur. Il peut s’agir d’un programme immobilier, ou bien d’un immeuble entier par exemple. Elle peut aussi bien concerner des habitations que des bâtiments mixtes (mêlant habitations et locaux commerciaux).
Ce type de vente s’oppose aux transactions immobilières classiques, dites « à la découpe », au cours desquelles les biens immobiliers sont vendus individuellement.

Les vendeurs en bloc, tout comme les acheteurs, peuvent avoir des profils très variés. Il peut s’agir de promoteurs immobiliers, de sociétés de placements, d’investisseurs privés ou même d’institutions gouvernementales.

Quels sont les avantages de la vente en bloc ?

Les avantages pour l’acheteur

Pouvoir de négociation et économie d’échelle.

Acheter en bloc permet généralement de négocier un prix plus avantageux que lors d’une vente à la découpe. Ce pouvoir de négociation est donc un avantage pour profiter d’une meilleure économie d’échelle.

Diminution des frais de gestion

L’achat en bloc permet non seulement de négocier le prix d’acquisition, mais également celui de la gestion. En effet, l’entretien et la gestion locative sont des services moins coûteux lorsque tous les biens sont réunis dans un même immeuble, plutôt que séparés dans plusieurs copropriétés différentes. Le regroupement de tous les biens permet de faciliter la négociation des honoraires, ainsi que de faciliter la gestion en elle-même. L’achat en bloc représente donc un gain financier et un gain de temps.

Meilleure rentabilité locative

Acheter en bloc permet de diminuer le coût d’acquisition, d’optimiser l’efficacité de la gestion locative et d’en diminuer les frais. De ce fait, ce type d’opération est un moyen efficace de maximiser ses rendements locatifs.

Les avantages pour le vendeur

Sécurité financière

Bien que le prix d’une vente en bloc soit plus bas que le prix de vente à la découpe, ce type d’opération représente tout de même un avantage financier pour le vendeur. En effet, vendre un groupement de logements à un seul acquéreur permet de rentabiliser à coup sûr la transaction. Le vendeur optimise alors les coûts de la commercialisation, de la communication et du marketing, ainsi que le coût des démarches administratives.

Simplicité administrative

La vente en bloc ne permet pas seulement d’alléger les frais liés à la commercialisation, elle permet également d’alléger les démarches administratives. En vendant en bloc, le promoteur réalise une transaction unique, plutôt que de multiples transactions avec plusieurs acheteurs différents. De ce fait, il présente un seul programme, rédige un seul contrat de réservation, signe un seul acte de vente. En évitant de multiplier ce genre de démarche, le vendeur gagne du temps et économise des frais.

Tranquillité des locataires

La vente en bloc d’un immeuble déjà en location permet de simplifier les démarches pour le vendeur, mais également pour les locataires en place. En effet, ces derniers feront face à un seul nouveau propriétaire, les informations à transmettre seront donc les mêmes pour tout l’immeuble, ce qui évitera le risque de confusion.

La réglementation de la vente en bloc

En cas de vente en bloc d’un immeuble déjà loué, les locataires peuvent être protégés par la loi n°2006-685 du 13 juin 2006.

Cette loi impose notamment le droit de préemption, qui permet à un locataire d’être prioritaire sur l’achat de son logement. Pour avoir accès à ce droit, plusieurs conditions doivent être réunies.

  • L’immeuble vendu en bloc se compose de plus de cinq logements décents.
  • Le nouvel acquéreur ne souhaite pas s’engager à maintenir les contrats de location en cours.
  • Le bail signé par le locataire en place doit durer au moins six années supplémentaires au moment où la vente de l’immeuble est signée.
Cependant, dans les cas suivants, le droit de préemption du locataire ne s’applique pas :
 

  • L’acheteur est un organisme HLM.
  • Le propriétaire vend l’immeuble à un proche (membre de la famille jusqu’au 4e degré).
  • L’acheteur accepte de maintenir les baux des locataires de l’immeuble après son acquisition.

Que conclure de la vente en bloc ?

La vente en bloc est donc une stratégie efficace pour les vendeurs désireux de maximiser leurs profits tout en simplifiant le processus de transaction. Cela permet en effet d’accélérer la vente, d’optimiser les coûts et d’alléger les démarches administratives.
Cependant, il est important de noter que la vente en bloc n’est pas nécessairement la meilleure option pour tous les types de vendeurs ou d’acquéreurs. En effet, les modes de transaction les plus avantageux peuvent considérablement varier d’un profil à l’autre, en fonction du type de patrimoine, des objectifs, ou encore des contraintes fiscales spécifiques.

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De ce fait, le rôle du conseiller en gestion de patrimoine est primordial. Il doit accompagner de manière professionnelle et personnalisée, chaque profil de vendeur ou d’acquéreur, afin de les orienter vers les opérations les plus profitables.

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