Le déficit foncier reportable est un puissant levier de défiscalisation immobilière. Il peut être mis en place lorsque les charges payées par un investisseur dépassent ses revenus fonciers. Il peut alors imputer cet excédent de charges sur son revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an. Et si le montant à déduire est plus élevé, il est reportable sur plusieurs années. Le report du déficit foncier est particulièrement adapté aux propriétaires d’appartements anciens loués nus. Il permet d’utiliser les travaux de restauration, souvent coûteux, pour réduire la pression fiscale et valoriser votre patrimoine. Critère d’éligibilité, fonctionnement et avantages, voici tout ce que vous devez savoir sur ce mécanisme fiscal.

 

Déficit foncier reportable : un puissant levier de défiscalisation immobilière dans l’ancien

En tant que propriétaire bailleur, vous avez la possibilité de déduire vos charges de vos revenus fonciers. Si le montant des charges déductibles est supérieur à ces revenus fonciers, vous êtes en situation de déficit. Ce surplus de charges est déductible de votre revenu global, à hauteur de 10 700 euros par an. Et en cas d’excédent, rien n’est perdu : vous pourrez envisager la mise en place d’un report de déficit foncier.

Comment en bénéficier ?

Le déficit foncier s’adresse aux investisseurs qui pratiquent la location nue et qui relèvent du régime d’imposition au réel. Vous êtes en situation de déficit si vos charges déductibles sont supérieures à vos recettes.

Il est possible de déduire 100 % des charges réelles, selon les règles de droit commun des revenus fonciers. Cela comprend notamment les frais de gestion et de réparation, les travaux de rénovation, les charges locatives, ou encore les intérêts d’emprunt.

Dans un premier temps, ce déficit est déductible des revenus fonciers. Le surplus de charges est imputable sur le revenu global, à hauteur de 10 700 par année de décaissement des travaux. Si vous effectuez des travaux de rénovation destinés à améliorer les performances énergétiques d’une passoire thermique, ce plafond est relevé à 21 400 euros jusqu’en 2025 sous conditions.

Lorsque le déficit foncier généré par votre investissement dépasse le plafond fixé par l’administration fiscale, vous êtes en situation d’excédent. Ce déficit foncier excédentaire est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Attention, les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles de votre revenu global, mais peuvent être imputés sur vos revenus fonciers.

Qui peut en bénéficier ?

Le mécanisme du déficit foncier cible principalement deux profils d’acquéreurs :

  • Les primo-accédants en investissement immobilier locatif ;
  • Les propriétaires d’appartements loués en location nue.

Pour l’acquéreur primo-accédant, le déficit foncier reportable permet d’investir dans un appartement locatif nécessitant d’importants travaux de rénovation. Grâce à ces travaux, ses revenus fonciers ne seront pas fiscalisés.

Quant aux propriétaires de biens loués en meublé, ils peuvent également bénéficier d’une réduction d’impôt, mais pas dans les mêmes conditions que les propriétaires de biens loués nus. En location meublée, le déficit ne peut pas être imputé sur les revenus globaux. Pour l’investisseur, tout l’intérêt du déficit en location meublée réside alors dans la possibilité de générer des revenus locatifs sans augmenter son assiette imposable. Mais ce mécanisme est sans effet sur les autres revenus locatifs.

 

Déficit foncier reportable, vente en démembrement ou à terme, SCPI de déficit foncier : quelles différences ?

Le déficit foncier reportable fait partie des nombreux dispositifs de défiscalisation applicables en France. Et si vous hésitez sur la meilleure stratégie à déployer, voici quelques éléments pour vous aider à faire votre choix.

Déficit foncier reportable et vente en démembrement

La vente en démembrement repose sur le fractionnement du droit de propriété d’un bien entre plusieurs personnes :

  • Le nu-propriétaire, qui conserve le droit de disposer du bien (vente, transformation) ;
  • L’usufruitier, qui peut utiliser le bien et en récolter les fruits (vivre dans le logement ou percevoir des revenus locatifs).

Pour le nu-propriétaire, l’achat en démembrement est un moyen d’acquérir un bien immobilier sans augmenter son revenu imposable. Autre avantage : dans certains cas, un bien détenu en nue-propriété peut être exclu du calcul de l’impôt sur la fortune immobilière.

Même si un bien détenu en nu-propriété ne génère pas de revenus locatifs, il est possible de faire du déficit foncier avec un achat en démembrement. Les travaux de restauration sont susceptibles de créer un déficit, avec un excédent reportable sur vos autres revenus fonciers.

Déficit foncier en nom propre et SCPI de déficit foncier

Si vous souhaitez pratiquer le déficit foncier, vous pouvez le faire en nom propre ou via une société civile de placement immobilier (SCPI).

La SCPI de déficit foncier est un outil d’optimisation fiscale. Elle fonctionne comme une SCPI classique, mais elle se concentre sur l’acquisition de biens immobiliers pouvant générer un déficit foncier. Le déficit reportable peut être imputé sur les revenus fonciers de l’investisseur pendant 10 ans, comme pour un investissement en nom propre.

La SCPI de déficit foncier convient aux profils d’investisseurs fortement imposés et aux multi-propriétaires. Et cette forme d’investissement n’est pas dénuée d’avantages : elle permet de défiscaliser sans avoir à gérer les travaux de rénovation et la location du bien.

L’investissement immobilier en SCPI génère cependant des frais, non seulement à la souscription des parts, mais aussi pendant la gestion de l’investissement et lors de la revente. La rentabilité de ce type de placement est donc minorée par les frais, directement ponctionnés sur les revenus locatifs.

Déficit foncier et achat à terme

Contrairement à une vente traditionnelle, la vente à terme prévoit un renvoi du transfert de propriété du vendeur vers l’acheteur, à une date ultérieure. L’achat à terme vous permet d’acquérir un bien immobilier en deux temps. Si la signature du contrat acte la cession, celle-ci ne devient définitive qu’à la date convenue entre les parties.

Pour l’acheteur, la vente à terme est un moyen d’échelonner le paiement du prix de vente. Elle permet de ne pas forcément recourir à un prêt immobilier pour financer un nouvel investissement. Il supporte néanmoins une partie des charges liées à l’entretien du bien immobilier.

La vente à terme est compatible avec la pratique du déficit foncier reportable. Mais le déficit foncier généré sera nécessairement moins élevé qu’avec une vente traditionnelle, les charges étant réparties entre le vendeur et l’acheteur jusqu’au terme.

 

Un atout pour votre stratégie d’investissement dans les monuments historiques

Appliqué à un monument historique, le déficit foncier est un outil d’optimisation fiscale encore plus efficace. Si vous êtes situé dans une tranche marginale d’imposition élevée, ce mécanisme a toute sa place dans votre stratégie d’investissement.

Les opérations de restauration d’un monument historique sont souvent lourdes et demandent un investissement financier conséquent. Mais en utilisant le mécanisme du déficit foncier, vous pourrez renforcer la rentabilité de vos placements immobiliers.

Lorsqu’il concerne un monument historique, le déficit foncier est reportable sans limites. Il n’entre pas dans le calcul des niches fiscales. L’année des travaux, vous pouvez déduire 100 % de vos charges et de vos intérêts d’emprunt de votre revenu global.

Ainsi, le déficit foncier reportable vous permet d’investir dans des biens anciens à fort potentiel, tout en réduisant vos impôts. Vous rentabilisez plus rapidement votre investissement en allégeant votre revenu global. À la revente, vous pouvez espérer faire une plus-value immobilière, grâce à une opération de valorisation foncière réussie.

Attention, si vous prévoyez d’investir dans un immeuble patrimonial situé en secteur protégé, mais ne faisant l’objet ni d’une inscription ni d’un classement au titre des monuments historiques, le déficit foncier reportable est plafonné. Le montant des dépenses imputables ne peut pas dépasser 400 000 euros sur une période de quatre années consécutives.

 

Le mécanisme du déficit foncier reportable permet aux investisseurs à hauts revenus fonciers de réduire le montant de leur impôt sur le revenu tout en rénovant un immeuble ancien ou un monument historique. Afin de maximiser votre retour sur investissement et d’anticiper les effets de ce dispositif sur votre patrimoine, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un expert en fiscalité immobilière.