En France, les immeubles présentant un intérêt patrimonial peuvent faire l’objet d’une protection au titre de la loi Monuments Historiques de 1913. Véritables témoignages de l’histoire de France, ces édifices participent au rayonnement culturel et à l’attractivité touristique du pays. On distingue deux niveaux de protection : l’inscription et le classement. Un immeuble est inscrit en tant que monument historique lorsqu’il possède des qualités culturelles, historiques ou artistiques qui méritent d’être préservées. Quant à l’immeuble classé monument historique, il fait l’objet d’une protection plus forte : sa conservation relève de l’intérêt national. Pour le propriétaire, le classement est assorti de certaines contraintes réglementaires, liées à l’entretien et à la préservation de l’édifice. En contrepartie, il peut bénéficier d’aides fiscales et de subventions.
Critères et processus de classement des monuments historiques
Le classement d’un immeuble en tant que monument historique est l’aboutissement d’un long processus. La France possède un patrimoine riche et l’État procède à une sélection rigoureuse, impliquant différentes instances publiques nationales et locales.
Quels sont les critères utilisés pour classer un immeuble comme monument historique ?
Pour qu’un immeuble soit classé monument historique, il doit posséder des caractéristiques exceptionnelles, qui justifient de prendre des mesures pour sa sauvegarde. La protection peut concerner l’immeuble en entier ou seulement certaines parties (sa toiture, ses façades ou certains éléments de décor, par exemple).
Le classement repose sur l’analyse de critères objectifs relatifs à l’intérêt historique, artistique, scientifique et technique du bâtiment. À lui seul, le caractère historique de l’édifice ne suffit pas. Il doit être suffisamment rare, exceptionnel et authentique pour qu’une protection soit instaurée.
La procédure de classement d’un monument historique
La procédure de classement d’un immeuble comme monument historique peut émaner de toute personne qui y a un intérêt. Il peut s’agir d’une demande du propriétaire lui-même, de l’État ou d’une collectivité locale. Ainsi, la mairie peut initier une procédure de classement si elle estime que votre immeuble possède des caractéristiques remarquables et uniques.
Le classement d’un immeuble s’effectue en deux temps : le dossier est d’abord instruit par le préfet de région, avant d’être validé par le ministère de la Culture.
En premier lieu, la demande de protection doit être transmise à la DRAC (Direction Régionale des Affaires Culturelles). Elle doit être accompagnée d’un dossier (photographies, descriptif, recherches historiques) qui démontre les qualités du bâtiment. Le dossier de demande de protection est présenté à la Commission régionale du patrimoine et des sites (CRPS) pour avis.
À l’issue de cette première instruction, le préfet de région peut :
- Refuser la demande de protection ;
- Procéder à l’inscription de l’immeuble comme monument historique ;
- Émettre une proposition de classement.
Lorsque le préfet requiert le classement de l’immeuble au titre de la loi Monument Historique de 1913, le dossier est examiné par la Commission nationale des monuments historiques. La décision finale de classement revient au ministère de la Culture.
Le statut de monument historique classé : avantages et contraintes
La protection au titre des monuments historiques n’est pas un label. Il s’agit d’une servitude d’utilité publique, qui limite le droit de propriété de l’investisseur, au nom de l’intérêt général. En contrepartie, le propriétaire bénéficie d’aides financières et fiscales.
Les avantages fiscaux et les aides financières au bénéfice du propriétaire
L’objectif du classement étant de préserver le patrimoine français, il permet au propriétaire de percevoir des subventions pour l’entretien et la restauration du bâtiment. Les travaux effectués pour restaurer, réparer ou entretenir un immeuble classé monument historique sont partiellement pris en charge par l’État. Le financement des travaux prend la forme d’une subvention, dont la gestion relève de la DRAC.
Chaque demande de subvention fait l’objet d’une étude au cas par cas, en fonction de l’intérêt de l’opération ou de l’urgence des travaux. En moyenne, l’aide financière couvre 40 % des travaux sur un monument historique classé. Elle est cumulable avec les aides versées par certaines collectivités locales.
Par ailleurs, le propriétaire d’un immeuble classé monument historique peut bénéficier d’avantages fiscaux. Ses charges foncières sont déductibles du revenu global, partiellement ou en totalité si l’immeuble est ouvert au public entre 40 et 50 jours par an.
Investir dans un monument historique classé est également compatible avec la pratique du déficit foncier. Si les dépenses du propriétaire sont supérieures à ses revenus fonciers, l’excédent est imputable sur son revenu global, sans limitation de montant.
Les monuments historiques classés peuvent être exonérés de droit de succession ou de donation. Les nouveaux propriétaires devront néanmoins signer une convention par laquelle ils s‘engagent à conserver le monument et à le rendre accessible au public.
Les contraintes liées à l’entretien et à la restauration d’un immeuble classé
Dans la mesure où il détient un immeuble dont la conservation est reconnue d’intérêt national, le propriétaire d’un immeuble classé doit rendre des comptes à l’État. Il ne peut pas choisir librement les matériaux utilisés pour les travaux, et il doit faire appel à des artisans qualifiés et validés par l’État. Les travaux sont souvent plus onéreux que pour un immeuble sans protection.
Par ailleurs, un immeuble protégé ne peut pas être démoli ou transformé sans autorisation administrative. Pour effectuer des travaux de rénovation sur un immeuble classé monument historique, le propriétaire doit obtenir l’accord du préfet de région.
En d’autres termes, le propriétaire doit systématiquement obtenir une autorisation d’urbanisme, selon une procédure d’instruction propre aux immeubles classés, et définie aux articles R.621-11 et suivants du Code du patrimoine.
La demande d’autorisation (déclaration préalable, permis de construire, de démolir ou d’aménager) est à déposer directement auprès de l’architecte des Bâtiments de France. Le délai d’instruction de l’autorisation fait l’objet d’une majoration et la décision relève de la responsabilité du préfet de région, voire du ministre de la Culture pour les dossiers les plus sensibles.
L’impact du classement sur l’investissement immobilier
Le classement d’un immeuble comme monument historique peut impacter l’investissement immobilier de façon significative. Un immeuble classé est reconnu pour son intérêt patrimonial et son caractère unique. Il possède un fort pouvoir d’attraction sur les investisseurs à la recherche d’un placement immobilier haut de gamme.
Les dispositifs de défiscalisation réservés aux monuments historiques sont particulièrement attractifs. Ils incitent les investisseurs à intégrer un monument historique à leur portefeuille d’investissement.
Le classement d’un immeuble comme monument historique produit aussi des effets sur les abords de l’édifice. Un immeuble classé monument historique est en effet assorti d’une servitude d’utilité publique, qui génère un périmètre de protection autour de l’édifice. À l’intérieur de ce périmètre, les immeubles sont valorisés et il est possible d’obtenir une subvention pour financer la restauration d’un immeuble non protégé.
Ainsi, le classement d’un immeuble en tant que monument historique peut favoriser l’investissement immobilier à l’échelle d’un quartier ou d’un secteur.
Créé en 1913, le statut d’immeuble classé au titre des monuments historiques est l’un des piliers de la protection du patrimoine français. Véritable marque de reconnaissance de la valeur patrimoniale d’un édifice, il stimule l’investissement immobilier et renforce l’attractivité des immeubles situés aux abords du monument.