En France, de nombreux dispositifs fiscaux sont destinés à favoriser l’investissement immobilier. Mais pour assurer le succès de votre stratégie patrimoniale, vous devez opter pour le bon outil fiscal. La pertinence d’un dispositif de défiscalisation s’évalue en fonction de différents critères, à commencer par la composition de votre patrimoine, et vos objectifs financiers. Vous souhaitez réaliser un nouvel investissement immobilier et vous ne savez pas comment faire votre choix ? Découvrez notre guide complet sur les différents dispositifs fiscaux pour l’immobilier.

 

Les principaux dispositifs de défiscalisation immobilière

Investir dans la pierre est un bon moyen de réduire la pression fiscale et de se constituer progressivement un patrimoine. Et les possibilités sont nombreuses, puisqu’il n’existe pas moins de 9 neuf dispositifs de défiscalisation immobilière actifs en 2024 :

La plupart des dispositifs fiscaux immobiliers sont destinés à renforcer l’offre de logements disponibles à la location. Ainsi, les dispositifs Loc’Avantages, Pinel, Pinel outre-mer et Denormandie, mais aussi le statut LMNP et le déficit foncier sont réservés aux propriétaires bailleurs. Les modalités d’octroi de ces dispositifs sont plus ou moins contraignantes, et certains mécanismes incluent un plafonnement des loyers (dispositifs Pinel, Loc’Avantages et Denormandie).

Le dispositif Malraux et la loi Monuments Historiques se concentrent sur la restauration de l’immobilier patrimonial. Le premier octroie un avantage fiscal aux propriétaires (entre 22 % et 30 % du montant des travaux, dans la limite de 400 000 euros), en contrepartie de la restauration d’immeubles anciens situés dans des secteurs patrimoniaux, comme les secteurs sauvegardés. La loi Monuments Historiques de 1913 favorise quant à elle la restauration des immeubles inscrits ou classés, en instaurant un avantage fiscal déplafonné.

Réservé à l’investissement locatif en résidences de services, le dispositif Censi-Bouvard a pris fin au 31 décembre 2022. Il reste cependant actif pour les acquisitions réalisées avant sa date d’expiration.

 

Les revenus fonciers et les possibilités de déduction

En tant qu’investisseur immobilier, vous devez déclarer vos revenus fonciers chaque année. Deux options s’offrent à vous : le mode d’imposition au réel, qui vous permet de bénéficier de déductions fiscales, ou le régime micro-foncier et son abattement forfaitaire.

 

Le fonctionnement des déductions fiscales

Chaque année, les revenus issus de votre patrimoine immobilier doivent être déclarés à l’administration fiscale. Ces revenus fonciers regroupent tous les loyers issus de vos biens immobiliers non meublés.

Si vous optez pour le régime d’imposition au réel, vous avez la possibilité de réduire vos revenus fonciers imposables en déduisant certaines charges : c’est le mécanisme de déduction fiscale.

Les charges déductibles correspondent aux frais que vous supportez pour l’entretien, la gestion et le financement du bien immobilier. Sont déductibles :

  • Les frais d’entretien et de réparation du logement.
  • Les provisions de charges pour les biens en copropriété.
  • Les taxes (taxe foncière, taxe d’enlèvement des ordures ménagères).
  • Les intérêts d’emprunt.
  • Les primes d’assurance.
  • Les travaux de rénovation.
  • Les frais de gestion.

 

Régime micro-foncier ou régime réel : comment choisir ?

L’efficacité de vos placements immobiliers dépend en partie de votre choix de régime fiscal. Si le régime micro-foncier est plus accessible, il n’est pas toujours le plus avantageux.

Le régime micro-foncier vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur l’ensemble de vos revenus fonciers. En contrepartie, vous ne pouvez pas déduire vos charges. Ce régime est souvent choisi par les investisseurs qui souhaitent simplifier leur comptabilité, et qui ont des petits revenus. Il s’applique automatiquement si vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 euros par an.

Si vos revenus fonciers dépassent le seuil des 15 000 euros, vous êtes obligatoirement soumis au régime réel. Vous pouvez néanmoins opter pour ce régime, même si vos revenus sont inférieurs à 15 000 euros par an.

Le principal atout du régime d’imposition au réel est qu’il est compatible avec la pratique du déficit foncier en SCPI ou en nom propre. Cet outil d’optimisation fiscale vous permet d’utiliser vos charges déductibles pour réduire vos revenus fonciers. Si vos charges sont supérieures à ces revenus, vous êtes en situation de déficit. Vous pourrez alors imputer ce déficit sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an. Le déficit excédentaire est reportable sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.

 

Stratégie d’investissement et choix du régime fiscal

Pour réussir à défiscaliser, vous devez construire une stratégie d’investissement cohérente et équilibrée. Et les problématiques à appréhender sont nombreuses. Voici les réponses aux principales questions que vous vous posez.

 

Investir dans l’immobilier ancien ou dans un logement neuf

Il est possible de bénéficier d’un avantage fiscal avec un achat dans le neuf, en loi Pinel par exemple. Cependant, l’immobilier ancien se prête davantage à la défiscalisation.

La plupart des dispositifs fiscaux portent en effet sur l’immobilier ancien, à l’image des dispositifs Denormandie, Malraux ou de la loi Monuments Historiques. Leur objectif est précisément d’encourager les investisseurs privés à réhabiliter les logements anciens et à restaurer le patrimoine architectural français.

Par ailleurs, si vous comptez recourir au déficit foncier, investir dans un immeuble ancien à restaurer est d’autant plus intéressant. Les travaux font partie des charges déductibles. Vous pourrez les utiliser pour réduire vos revenus fonciers, et générer du déficit.

 

Investissement locatif meublé ou location nue ?

La location meublée en LMNP génère des revenus locatifs entrant dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Comme pour la location nue, vous pouvez choisir entre le régime fiscal réel et le régime micro-BIC, avec abattement forfaitaire.

Avec le régime réel, vous avez la possibilité de générer un déficit en location meublée et d’amortir votre bien. Cependant, le statut LMNP n’est pas compatible avec la pratique du déficit foncier.

Choisir entre ces deux modes d’investissements nécessite une étude approfondie de votre portefeuille immobilier et de votre stratégie patrimoniale.

L’amortissement : un outil stratégique pour défiscaliser

L’amortissement est un outil stratégique très puissant pour défiscaliser. Cette opération comptable évalue la perte de valeur progressive d’un bien immobilier. Cette dépréciation est assimilable à une charge, et peut donc être déduite des revenus locatifs. Elle contribue à alléger la fiscalité de l’investisseur, voire à la neutraliser.

La technique de l’amortissement est utilisable uniquement par les propriétaires qui perçoivent des bénéfices industriels et commerciaux (statut LMNP, investissement via une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés).

Bien que l’amortissement permette de déduire des charges des revenus locatifs, il est bon de se montrer prudent : il diminue également la valeur comptable du bien, augmentant ainsi la plus-value imposable lors de la revente. C’est donc un outil à double tranchant : s’il permet de réduire l’imposition pendant la période de détention, il peut conduire à une imposition plus élevée sur la plus-value à la sortie.

Les investisseurs doivent donc considérer cet impact sur la plus-value pour optimiser leur stratégie de défiscalisation globale. Là encore, tout est une question d’anticipation, afin de mesurer en amont l’impact de vos choix sur votre fiscalité.

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Pour optimiser votre fiscalité tout en faisant croître votre patrimoine, vous devez construire une stratégie d’investissement sur mesure. Pour faire le bon choix, il est nécessaire de se faire accompagner par un professionnel de la fiscalité et du droit immobilier.