La loi Pinel, c’est fini ! Elle avait été instaurée en 2014 par Sylvia Pinel pour dynamiser le marché de l’immobilier locatif neuf dans les zones tendues. La loi Pinel permettait aux particuliers de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie de l’achat d’un logement destiné à la location. Le dispositif a contribué pendant dix ans à relancer la construction, tout en offrant un avantage fiscal attractif aux investisseurs. Mais la loi de finances pour 2025 a mis un terme définitif à ce dispositif. Depuis le 1er janvier 2025, il n’est donc plus possible de réaliser d’investissement en loi Pinel. Pourtant, pour celles et ceux qui souhaitent continuer à défiscaliser via l’immobilier, d’autres solutions existent. Loi Malraux, Monuments Historiques, déficit foncier… Voici un tour d’horizon des alternatives à la loi Pinel pour optimiser votre fiscalité en 2025.
Fin du dispositif Pinel : quelles sont les alternatives pour défiscaliser en 2025 ?
La loi Pinel était un dispositif de défiscalisation immobilière qui permettait de réduire ses impôts en investissant dans un logement neuf destiné à la location, jusqu’en décembre 2024. Vous souhaitez réaliser un investissement immobilier à but fiscal ? Il ne vous sera plus possible aujourd’hui d’accéder au dispositif Pinel, mais rassurez-vous, il existe des alternatives.
Investir dans l’immobilier ancien avec la loi Malraux
Le dispositif de défiscalisation de la loi Malraux est idéal pour investir dans l’immobilier ancien. Il favorise la réhabilitation des immeubles patrimoniaux tout en renforçant l’offre de logements dans les centres historiques et les quartiers dégradés. L’avantage fiscal repose sur le même mécanisme que celui proposé par la loi Pinel. Le propriétaire achète un logement ancien pour le restaurer puis le louer vide pendant au moins 9 ans. En contrepartie, il bénéficie d’une réduction d’impôt dont le montant est de 22 % ou 30 % du montant des travaux. Ce dispositif n’impose ni plafond de loyer ni zones spécifiques, ce qui offre davantage de liberté pour les investisseurs souhaitant valoriser un bien dans un quartier à fort potentiel, ce qui est un avantage supplémentaire par rapport à la loi Pinel.
La loi Monuments Historiques, pour investir dans un immeuble inscrit ou classé
Plus ancien dispositif de défiscalisation immobilière, la loi Monument Historiques de 1913 concerne uniquement les édifices patrimoniaux inscrits ou classés. Ses critères d’éligibilité sont assez larges, puisqu’il concerne tous les monuments historiques, qu’ils soient loués à un tiers ou utilisés par le propriétaire pour lui-même. Il s’agit d’un dispositif particulièrement avantageux, puisqu’il vous permet de défiscaliser à hauteur des travaux de restauration réalisés, sans aucun plafonnement. Contrairement à la loi Pinel, ce dispositif n’est pas conditionné par des zones A, A bis ou B1, ni par un plafond de ressources du locataire, ce qui en fait une solution adéquate pour des projets d’envergure sur du patrimoine de prestige.
Défiscaliser grâce au déficit foncier
Le mécanisme du déficit foncier s’appuie sur la possibilité offerte aux investisseurs de déduire 100 % de leurs charges réelles (frais d’entretien ou de réparation du bien, charges locatives, intérêts d’emprunt, etc.) de leurs revenus fonciers. Ces déductions peuvent placer l’investisseur en situation de déficit. Dans ce cas, l’excédent de charges lié aux travaux (hors intérêts d’emprunt) peut être reporté sur son revenu global, à hauteur de 10 700 euros par an. Les intérêts d’emprunt, quant à eux, ne sont imputables que sur les revenus fonciers. Pour recourir au déficit foncier, vous devez réaliser un investissement immobilier en location nue, pour une durée de trois ans minimum. Vous devez également opter pour le régime fiscal réel. À la différence de la loi Pinel, ce système n’impose pas de limites en termes de loyers ou de ressources, offrant ainsi une gestion des investissements sans entrave et un avantage fiscal significatif.
Le statut LMNP pour les locations meublées
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet de bénéficier d’une fiscalité très avantageuse sur les loyers perçus grâce au régime réel d’imposition. L’investisseur peut amortir le bien (hors terrain) ainsi que les meubles, ce qui réduit significativement l’assiette imposable. Ce dispositif convient autant à l’investissement dans des résidences services (étudiantes, seniors, tourisme) qu’à la location meublée classique. Il permet de générer des revenus complémentaires, tout en conservant une certaine souplesse dans la gestion du bien.
À lire : Déficit foncier et location meublée : est-il possible de les cumuler ?
Investir en nue-propriété
L’investissement en nue-propriété consiste à acheter un bien immobilier démembré : l’investisseur acquiert la nue-propriété tandis qu’un usufruitier (généralement un bailleur institutionnel) exploite la propriété pendant une période déterminée, souvent de 15 à 20 ans. Pendant cette durée, l’investisseur ne perçoit aucun loyer, mais il n’a aucune charge d’entretien, de gestion ou de fiscalité à supporter. À l’issue de l’usufruit, il récupère la pleine propriété du bien, sans frais ni impôt, et peut alors le revendre ou le louer librement.
Créer une SCI pour optimiser la gestion et la fiscalité
La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique qui permet d’acheter, de gérer et de transmettre un ou plusieurs biens immobiliers à plusieurs associés. Bien qu’elle ne soit pas un dispositif de défiscalisation à proprement parler, elle offre une grande flexibilité pour organiser la gestion et la transmission du patrimoine, répartir les revenus ou mutualiser les investissements. D’un point de vue fiscal, il existe deux régimes d’imposition pour la SCI :
- L’impôt sur le revenu (IR) : les bénéfices réalisés par la SCI sont directement répartis entre les associés, au prorata de leurs parts. Chaque associé déclare alors sa part dans sa déclaration personnelle, même s’il ne perçoit pas réellement ces revenus.
- L’impôt sur les sociétés (IS) : la SCI paie elle-même l’impôt sur ses bénéfices, comme une entreprise. Ce régime permet notamment d’amortir le bien immobilier, c’est-à-dire de déduire une partie de sa valeur chaque année pour réduire le bénéfice imposable. Résultat : l’imposition peut être étalée et allégée dans le temps.
En complément, la SCI peut également accueillir certains mécanismes de défiscalisation, comme le déficit foncier ou le dispositif Malraux, tout en offrant un cadre juridique plus souple.
Louer avec Loc’Avantages pour bénéficier d’une réduction d’impôt
Loc’Avantages (anciennement dispositif « Louer Abordable », dit aussi “Cosse”) est un mécanisme incitatif permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie d’un loyer inférieur au marché. Le bailleur signe une convention avec l’Anah et s’engage à louer le bien à un locataire sous conditions de ressources, pour une durée de 6 ans minimum. Le montant de la réduction dépend du niveau de loyer choisi :
- Loc 1 (loyer très social) : réduction jusqu’à 65 %.
- Loc 2 (loyer social) : jusqu’à 45 %.
- Loc 3 (loyer intermédiaire) : jusqu’à 15 %.
Le dispositif est accessible aux bailleurs particuliers en location nue et peut être cumulé avec le régime du déficit foncier.
Réaliser un investissement social avec le Prêt Locatif Social (PLS)
Le Prêt Locatif Social (PLS) s’adresse aux investisseurs qui souhaitent participer à la construction ou à l’achat de logements sociaux. En contrepartie de loyers plafonnés et d’une convention avec l’État sur 15 à 30 ans, vous bénéficiez :
- d’un taux de TVA réduit à 10 % sur le coût des travaux ou de construction ;
- d’une exonération de taxe foncière pendant 15 à 25 ans (selon les cas) ;
- d’un financement bonifié via la Caisse des Dépôts.
Le PLS est généralement utilisé pour les projets immobiliers plus conséquents (petits immeubles, résidences sociales…) mais reste une piste intéressante pour les investisseurs engagés dans une logique patrimoniale à long terme. Loi Malraux, Monuments Historiques, déficit foncier, LMNP, Loc’Avantages… les alternatives ne manquent pas pour défiscaliser même après la fin de la loi Pinel. Pour choisir le dispositif le plus adapté à votre profil fiscal et patrimonial, il est essentiel de se faire accompagner par un conseiller immobilier spécialisé en défiscalisation.
Quel était l’objectif de la loi Pinel ?
La loi Pinel était un mécanisme destiné à favoriser l’investissement immobilier dans le neuf. En adhérant à ce dispositif, l’investisseur bénéficiait d’une réduction d’impôt, variable selon la durée de location et le type de bien.
Les critères d’éligibilité au dispositif Pinel
Comme tous les dispositifs de défiscalisation immobilière, la loi Pinel était sélective. Elle s’appliquait uniquement à certains biens immobiliers, et sous conditions. Pour en bénéficier, l’investisseur devait respecter plusieurs critères, notamment :
- Acheter un appartement dans un programme neuf conforme à la réglementation environnementale ;
- Investir dans l’une des communes éligibles à la loi Pinel, soit dans les zones A, A bis et B1 du zonage en vigueur au moment de l’achat ;
- Louer le bien à un tiers en tant que résidence principale, pour une durée de 6, 9 ou 12 ans ;
- Proposer un logement non meublé.
- Sélectionner un locataire dont le niveau de revenus ne dépasse pas les plafonds de ressources fixés par la loi ;
- Fixer un loyer dont le montant ne dépasse pas le barème prévu par la loi.
Les biens anciens pouvaient être éligibles au dispositif Pinel s’ils faisaient l’objet d’une profonde réhabilitation avant la mise en location. Les travaux réalisés devaient représenter au moins 25 % du coût total de l’investissement. En 2023, une version améliorée du dispositif, appelée Pinel +, avait été lancée. Elle réservait ses avantages aux logements situés dans les quartiers prioritaires ou présentant des performances environnementales élevées.
Les avantages fiscaux de la loi Pinel
Pour les investisseurs, tout l’intérêt du dispositif Pinel réside dans l’avantage fiscal qui en découle. La loi Pinel octroie une réduction d’impôt, dont le montant est calculé en fonction de la durée d’engagement choisie par le propriétaire et du prix d’achat du logement. Pour un investissement locatif réalisé en 2024, la réduction d’impôt en loi Pinel correspond à :
- 9 % du prix du logement, pour 6 ans d’engagement (12 % en Pinel +) ;
- 12 % du prix du logement, pour 9 d’engagement (18 % en Pinel +) ;
- 14 % du prix du logement, pour 12 ans d’engagement (21 % en Pinel +).
Le montant de la réduction d’impôt est plafonné. Il est calculé sur la base d’un prix d’achat de 300 000 euros maximum, ou 5 500 euros maximum par mètre carré.
La dernière ligne droite de la loi Pinel début 2025
2024 était la dernière année pour profiter de la loi Pinel. Le dispositif s’est éteint au 31 décembre 2024, mais un dernier sursis lui a été accordé jusqu’au 31 mars 2025.
La fin progressive du dispositif Pinel
Les dispositifs de défiscalisation immobilière sont instaurés par la loi, toujours pour une durée déterminée. Le dispositif Pinel a déjà bénéficié de deux reconductions, en 2018 et en 2021. Mais le projet de loi de finances pour 2025 n’a pas accordé de nouvelle prolongation au dispositif Pinel. La disparition de cet outil de défiscalisation s’est déroulée de façon progressive. Son champ d’application a d’abord été réduit en 2021, avec l’exclusion des maisons individuelles neuves du dispositif. Puis, le montant de la réduction d’impôt a été abaissé en 2023, sauf pour les investissements réalisés via le dispositif Pinel +.
Le dernier sursis de la loi Pinel en 2025
Jusqu’au 31 décembre 2024, les investisseurs avaient encore la possibilité de bénéficier de la réduction d’impôt en loi Pinel, à condition de signer l’acte de vente chez le notaire avant cette date. Il était possible d’acquérir un bien à construire ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), sans que les travaux soient terminés dans l’année. Ce qui comptait était la date de signature définitive de l’acte, et non l’achèvement du chantier. Le gouvernement avait envisagé un délai supplémentaire jusqu’au 31 mars 2025, pour les acheteurs ayant signé une réservation avant le 31 décembre 2024. Une mesure transitoire qui permettait aux derniers projets d’être finalisés dans les temps. Même si le dispositif Pinel n’a pas été reconduit en 2025, les investisseurs avaient encore la possibilité d’en bénéficier jusqu’au 31 décembre 2024, en achetant un logement neuf, construit ou en cours de construction, avant cette date.
