La vente en démembrement est un outil d’optimisation fiscale qui repose sur la scission du droit de propriété. Le bien immobilier faisant l’objet d’un démembrement appartient à deux personnes : le nu-propriétaire, qui dispose d’un droit d’aliénation, et l’usufruitier, qui reçoit un droit d’usage. Compatible avec le mécanisme du déficit foncier, ce type d’achat comporte de nombreux avantages pour le nu-propriétaire. Voici les éléments essentiels à connaître pour comprendre ce placement immobilier à long terme et vous aider à faire votre choix parmi les différents types de placements que vous pourriez réaliser.
Vente en démembrement : qu’est-ce que c’est ?
C’est un outil juridique permettant de répartir la propriété d’un bien entre plusieurs personnes. Le nu-propriétaire et l’usufruitier détiennent chacun des droits différents et se répartissent les charges liées à la restauration et à la gestion du bien immobilier.
Les différentes formes de démembrement
Défini à l’article 544 du Code civil, le droit de propriété se compose de trois attributs : l’usus, l’abusus et le fructus. Traditionnellement, ces droits sont réunis entre les mains d’un même propriétaire. Il est néanmoins possible de les partager entre deux personnes : le nu-propriétaire et l’usufruitier. C’est le principe du démembrement du droit de propriété.
Lorsque le droit de propriété fait l’objet d’un démembrement, chaque propriétaire reçoit des droits différents sur le bien immobilier. Ces droits sont répartis de la façon suivante :
- Le nu-propriétaire détient l’abusus. Il a la possibilité de disposer du bien, c’est-à-dire de le vendre ou de le transformer avec l’accord de l’usufrutier.
- L’usufruitier détient l’usus et le fructus. Il peut utiliser le bien et en tirer des revenus.
Apprenez-en plus sur l’usus, le fructus et l’abusus afin de mieux naviguer ce concept et d’être en mesure de l’utiliser dans votre stratégie d’acquisition immobilière.
L’achat en démembrement et ses conséquences
La vente en démembrement consiste pour une personne à acquérir la nue-propriété ou l’usufruit d’un bien immobilier. Il faut distinguer :
- L’achat simple (chaque propriétaire reçoit des attributs bien distincts).
- L’achat croisé (chaque propriétaire reçoit un pourcentage des trois attributs du droit de propriété).
- L’achat par l’intermédiaire d’une SCI (société civile immobilière).
- L’achat des parts d’une SCPI (société civile de placement immobilier).
Ce mode de détention permet de répartir les charges liées à la rénovation, à l’entretien et à la propriété d’un bien immobilier.
Le nu-propriétaire est responsable de la conservation du bien. Lorsque c’est nécessaire, il doit financer les travaux de rénovation permettant de conserver le bien dans un bon état général. De son côté, l’usufruitier est chargé de l’entretien courant du logement. Il paie aussi la taxe foncière et les charges de copropriété.
Si les propriétaires souhaitent faire du déficit foncier afin d’optimiser leur investissement, celui-ci s’adapte au démembrement de la propriété. Chacun peut déduire ses charges de son revenu global, et reporter l’excédent sur ses revenus fonciers pendant 10 ans.
Le déficit foncier reportable est un puissant levier d’optimisation fiscale et peut être mis en place dans le cas d’un démembrement immobilier.
Les avantages fiscaux du démembrement
Le démembrement de propriété est un mode de transmission du patrimoine relativement fréquent. Le propriétaire peut transmettre la nue-propriété de son logement à ses héritiers, qui bénéficient d’une réduction des droits de succession. Les parents l’utilisent aussi pour faire une donation à leurs enfants. Quant à l’achat en démembrement, c’est aussi un bon moyen de défiscaliser.
Comment défiscaliser avec la vente en démembrement ?
La vente en démembrement est un outil d’optimisation fiscale. Il séduit de plus en plus d’investisseurs en raison des nombreux avantages qu’il procure.
Lorsqu’il est loué, un bien immobilier démembré génère des revenus locatifs perçus par l’usufruitier. Ce dernier peut alors utiliser le déficit foncier pour défiscaliser.
De son côté, le nu-propriétaire peut également défiscaliser grâce au déficit foncier. S’il ne perçoit pas de revenus fonciers, il est responsable de la restauration du bien. Il peut déduire le montant des travaux engagés de ses autres revenus fonciers. S’il a contracté un prêt pour financer ces travaux, les intérêts d’emprunt sont également déductibles. Lorsque le nu-propriétaire possède d’autres biens immobiliers loués nus, il peut reporter l’excédent sur ses autres revenus fonciers pendant 10 ans.
Les atouts de la vente en démembrement par rapport aux autres dispositifs de défiscalisation
Si vous ne cherchez pas forcément à générer des revenus supplémentaires et que vous êtes fortement imposé, ce type de vente est une option de défiscalisation intéressante. Cet investissement immobilier à long terme ne génère pas de revenus immédiats, mais il contribue à optimiser votre stratégie patrimoniale.
Avec un investissement locatif traditionnel (loi Pinel, LMNP) ou l’achat de parts dans une SCPI, votre bien immobilier génère en principe des revenus réguliers. Vous pourrez rentabiliser plus rapidement les sommes engagées pour réaliser cette acquisition. Mais les revenus générés par votre investissement entrent dans le calcul de votre revenu imposable. Selon votre tranche marginale d’imposition, ils peuvent vous faire basculer dans la tranche supérieure.
Acheter la nue-propriété d’un bien immobilier ne vous permet pas de percevoir des revenus locatifs. Votre bien ne peut pas s’autofinancer. Néanmoins, votre investissement n’alourdit pas votre fiscalité pendant toute la durée du démembrement. Et le déficit foncier reportable peut vous permettre de mettre en place une stratégie d’investissement équilibrée.
Mettre fin au démembrement de propriété : quelles conséquences ?
Le démembrement du droit de propriété est toujours temporaire. La fin du démembrement est encadrée par les articles 617 et suivants du Code civil. Le plus souvent, le nu-propriétaire acquiert la pleine propriété après une durée plus ou moins longue. Plus généralement, trois situations peuvent mettre fin au démembrement de propriété :
- L’un des propriétaires fait l’acquisition de la pleine propriété (usufruit et nue-propriété).
- La période s’achève, à la date convenue dans le contrat.
- L’usufruitier décède.
Lorsque le démembrement fait partie d’une stratégie globale de défiscalisation, cette étape doit être soigneusement préparée. En récupérant l’usufruit de votre bien, vous pourrez percevoir les loyers qui étaient jusque-là versés à l’usufruitier. Mais il y a une contrepartie : ils seront imposables. De plus, le logement fait désormais pleinement partie de votre patrimoine et à ce titre, il entre dans le calcul de l’IFI.
Si vous souhaitez limiter l’impact de la fin du démembrement, vous avez la possibilité de vendre le logement. Vous percevrez intégralement le prix de vente, mais vous devrez payer une taxe sur la plus-value immobilière.
La vente en démembrement est un dispositif de défiscalisation avantageux si vous êtes situé dans une tranche marginale d’imposition haute, selon le barème établi par l’administration fiscale. Ce placement immobilier à long terme peut vous aider à défiscaliser, et à faire l’acquisition d’un nouveau bien sans alourdir votre revenu global.