Investir dans l’immobilier avec un ou plusieurs ou partenaires est un bon moyen d’élargir vos opportunités. En mutualisant vos moyens financiers, vous pourrez accéder plus facilement à des projets ambitieux. Et pour concrétiser votre prochain achat immobilier, vous avez le choix entre deux options : l’indivision et la SCI. Chaque solution possède ses avantages et ses inconvénients, et peut se révéler pertinente dans un contexte précis. Vous souhaitez investir dans l’immobilier avec un ou plusieurs personnes, et vous hésitez sur le régime juridique à utiliser ? SCI ou indivision, voici comment faire votre choix.

 

 

La SCI et l’indivision : deux alternatives pour investir dans l’immobilier

L’indivision et la SCI permettent d’acquérir un bien immobilier à plusieurs. Ces régimes juridiques facilitent l’investissement immobilier et peuvent vous aider à maximiser vos profits par le biais de l’acquisition en bloc ou en vous donnant accès à des biens prestigieux. Ils ne reposent toutefois pas sur les mêmes fondements juridiques.

 

Qu’est-ce que l’indivision ?

L’indivision est une situation juridique très fréquente, au cours de laquelle plusieurs personnes détiennent conjointement un bien immobilier. Il s’agit d’un statut de fait, sans création d’une entité juridique spécifique.

Dans une indivision, les co-indivisaires sont titulaires d’une propriété collective sur le bien. Ils détiennent des droits de même nature sur un même bien. C’est ce qui différencie l’indivision de la copropriété (où chacun détient des droits individuels sur les parties privatives d’un bien) et de la propriété démembrée (chaque propriétaire détient des droits différents sur un même bien).

L’indivision peut prendre plusieurs formes : elle peut être imposée par la loi (on parle alors d’indivision légale) ou initiée par les propriétaires (on la désigne alors sous le nom d’indivision conventionnelle).

 

Qu’est-ce qu’une société civile immobilière (SCI) ?

La société civile immobilière (SCI) est une structure juridique qui permet de constituer et gérer du patrimoine immobilier. Elle est dotée de la personnalité morale, et elle détient des biens immobiliers pour le compte de ses associés.

La création d’une SCI nécessite d’accomplir des formalités administratives : les associés doivent rédiger des statuts et désigner un ou plusieurs gérants. Pour finaliser la constitution de la SCI, ils doivent procéder à son enregistrement au registre du commerce et des sociétés (RCS).

Le capital de la SCI est réparti entre les différents associés sous forme de parts sociales. Chaque associé reçoit un nombre de parts proportionnel au montant de son investissement initial.

 

 

SCI ou indivision : les différences entre ces deux régimes juridiques

La SCI et l’indivision se distinguent aussi bien par leur cadre juridique que par leur mode de gestion ou leurs conséquences patrimoniales et fiscales.

 

Formalités administratives et responsabilité juridique

La mise en place d’une indivision est très simple : vous n’avez pas besoin de créer une structure juridique spécifique. Elle prend forme dès la signature de l’acte de vente par les co-indivisaires.

La SCI est une option plus formelle. Elle découle d’une procédure juridique bien précis et sa création s’accompagne de nombreuses formalités administratives. L’enregistrement, la rédaction des statuts, et les différentes obligations comptables qui incombent aux associés génèrent aussi des coûts de fonctionnement non négligeables.

La SCI étant propriétaire des biens immobiliers qu’elle gère, elle permet d’opérer une distinction entre son patrimoine et celui des associés. Une protection que n’offre pas l’indivision. En revanche, les associés sont responsables de façon illimitée des dettes de la société.

 

Gestion et transmission du patrimoine

L’achat immobilier par le biais d’une SCI permet de structurer votre gestion patrimoniale. Les relations entre les associés sont clairement définies dans les statuts, tandis que les rapports entre co-indivisaires sont plus informels.

Dans une SCI, la gestion courante est déléguée au gérant de la société, et seules les décisions importantes (nouvelle acquisition, revente) font l’objet d’un vote des associés. En indivision, la prise de décision est souvent plus contraignante : elle requiert l’accord de l’ensemble des propriétaires du bien immobilier.

Autre différence de taille entre SCI et indivision : la transmission du bien immobilier. La SCI facilite la transmission de votre patrimoine à vos héritiers, sous forme de parts sociales. Elle vous permet de bénéficier d’un abattement sur les droits de donation, à hauteur de 100 000 euros par enfant ; un avantage renouvelable tous les 15 ans.

 

SCI ou indivision : de nombreuses conséquences fiscales

SCI ou indivision, votre choix aura également des conséquences fiscales. Ces deux options sont compatibles avec certains dispositifs de défiscalisation immobilière, comme la loi Pinel, la loi Malraux, ou la location meublée non professionnelle.

En indivision, les revenus locatifs sont imposables sur le revenu de chaque indivisaire. En SCI, vous avez le choix : vous pouvez opter pour une imposition sur le revenu (IR) ou sur les sociétés (IS). Si vous choisissez l’IR, vous pourrez défiscaliser en créant une SCI de déficit foncier.

La taxation de la plus-value est plus avantageuse en indivision : vous pouvez en effet bénéficier d’un abattement ou d’une exonération totale (prélèvements sociaux + impôt sur le revenu) au bout de 30 ans de détention. Une SCI imposée à l’IS ne peut pas bénéficier d’un abattement ou d’une exonération.

 

 

SCI ou indivision : quelle est la meilleure option pour votre investissement immobilier ?

Pour choisir entre la SCI ou l’indivision, vous devez prendre en compte de nombreux paramètres, afin d‘identifier l’option la plus adaptée à votre stratégie d’investissement.

 

Les paramètres à évaluer avant de faire votre choix

La mise en place de votre stratégie d’investissement nécessite une étude approfondie de votre patrimoine et de vos objectifs à court et à long terme.

Pour choisir entre l’indivision et la SCI, vous devez vous interroger sur :

  • Vos objectifs patrimoniaux ;
  • La taille et la composition de votre patrimoine ;
  • La nature de vos relations avec vos partenaires immobiliers ;
  • Votre situation personnelle et fiscale.

 

La SCI : une solution structurée et durable pour optimiser vos investissements

Pour des projets immobiliers à long terme, mais aussi dans le cadre de la succession, la SCI se distingue par sa stabilité et sa capacité à structurer efficacement le patrimoine des associés. En offrant un cadre juridique clair et personnalisable grâce à la rédaction de statuts, elle est flexible et permet de gérer et de transmettre des biens immobiliers de manière optimale.

En outre, la SCI est un puissant levier d’optimisation fiscale. Idéalement adaptée à des projets tels que la restauration d’immeubles patrimoniaux, elle donne accès à divers dispositifs de défiscalisation, comme le déficit foncier ou la loi Malraux, qu’il est possible de cumuler pour réduire significativement la charge fiscale tout en valorisant le patrimoine.

 

L’indivision : une formule simple mais souvent temporaire

L’indivision repose sur un cadre juridique par défaut, qui s’applique automatiquement en cas d’héritage ou d’achat immobilier en commun, notamment dans le cadre d’un mariage, d’un pacs ou d’un concubinage.

Si elle se distingue par sa simplicité, son accessibilité immédiate, et peut également être compatible avec l’investissement immobilier, l’indivision est un statut précaire, souvent mieux adaptée à des placements à court terme ou à des projets nécessitant peu de gestion active.

 

 

La SCI et l’indivision offrent deux approches distinctes de l’investissement immobilier collaboratif. Il s’agit d’un choix crucial, qui contribue largement à la réussite de votre stratégie d’optimisation fiscale. Vous hésitez entre la SCI ou indivision ? N’hésitez pas à vous appuyer sur les conseils d’un expert en droit immobilier et en fiscalité pour identifier la meilleure option.