Créer une SCI présente de nombreux avantages et implique de choisir entre l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS). Chaque régime présente des avantages fiscaux distincts selon le projet et la situation des associés. Comprendre leurs différences est essentiel pour optimiser la rentabilité, la gestion et la transmission de son patrimoine immobilier.
La SCI à l’IR, une fiscalité souple et transparente
SCI à l’IR : un système fiscal à deux régimes, selon les revenus
Par défaut, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Cela signifie que la société elle-même n’est pas imposée directement. En effet, ce sont les associés qui déclarent leur part des bénéfices au titre de leurs revenus fonciers, proportionnellement à leurs parts dans la SCI. C’est ce que l’on appelle un régime fiscal transparent.
Cette formule est particulièrement plébiscitée, notamment dans le cadre familial ou patrimonial, car elle offre une gestion simple et souple, sans lourdeur administrative. Elle évite par exemple le dépôt de comptes annuels au greffe, contrairement à une SCI soumise à l’IS.
Lorsque les revenus fonciers perçus par un associé sont inférieurs à 15 000 €, le régime micro-foncier s’applique automatiquement. Il prévoit un abattement forfaitaire de 30 %, sans possibilité de déduire les charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, etc.).
Si les charges dépassent 30 % des loyers perçus, ou si les revenus fonciers dépassent les 15 000 €, il devient plus avantageux de choisir le régime réel. Celui-ci permet de déduire toutes les charges liées au bien immobilier (travaux, intérêts d’emprunt, taxes…), ce qui peut réduire sensiblement le revenu imposable.
Les avantages fiscaux non négligeables de la SCI à l’IR
Le régime de l’IR présente plusieurs atouts :
- il permet de déduire les déficits fonciers des revenus globaux des associés, dans certaines limites ;
- les associés peuvent profiter de la fiscalité des plus-values des particuliers, plus favorable que celle des professionnels ;
- la transparence fiscale évite toute double imposition, tant que les bénéfices ne sont pas distribués sous forme de dividendes.
Les inconvénients de la SCI à l’IR
Ce régime a aussi ses limites : les associés sont imposés même si les bénéfices ne sont pas distribués, et les revenus fonciers supportent des prélèvements sociaux. Par ailleurs, la SCI à l’IR doit impérativement conserver un objet civil, ce qui exclut les activités commerciales comme la location meublée.
Enfin, si la situation évolue, un passage à l’IS est possible, mais cette décision est irréversible. Il est donc préférable de se faire accompagner par un expert.
La SCI à l’IS : une fiscalité optimisée, mais plus technique
SCI à l’IS : un régime qui permet d’optimiser la fiscalité de la SCI
Contrairement au régime par défaut de l’impôt sur le revenu (IR), une SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés (IS), ce qui modifie profondément son mode d’imposition. La société devient alors opaque fiscalement. Cela signifie qu’elle est imposée sur ses propres bénéfices, et non plus par transparence via ses associés. Cette option peut s’avérer avantageuse dans certains cas, notamment pour les projets de capitalisation ou de réinvestissement à long terme. Néanmoins, elle s’accompagne également de contraintes comptables plus lourdes.
En SCI à l’IS, l’imposition porte directement sur le résultat net de la société, après déduction d’un ensemble de charges. Parmi elles : les frais d’acquisition, les dépenses de gestion courante (copropriété, travaux, assurances…), la rémunération du gérant, et surtout l’amortissement des constructions (hors valeur du terrain). Cette déductibilité permet de réduire significativement le montant imposable, et donc l’impôt dû.
Les bénéfices sont soumis à deux taux :
- 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices (à condition que la SCI réalise moins de 10 M€ de chiffre d’affaires et que 75 % de son capital soit détenu par des personnes physiques),
- 25 % au-delà.
Tant que les bénéfices sont conservés dans la SCI, les associés ne sont pas imposés à titre personnel. En revanche, s’ils sont distribués sous forme de dividendes, ceux-ci sont taxés, ce qui peut entraîner une double imposition (IS + IR).
SCI à l’IS : des obligations comptables renforcées
Le passage à l’IS implique aussi une rigueur administrative accrue. La SCI doit produire une comptabilité d’engagement, établir chaque année des comptes annuels complets (bilan, compte de résultat, annexe), un livre-journal et un grand-livre, et conserver ces documents pendant au moins 10 ans. Le recours à un expert est fortement recommandé, tant la gestion peut se révéler technique.
La SCI à l’IS, un choix adapté à certains profils
Le régime de l’IS séduit souvent les associés qui souhaitent :
- réinvestir les bénéfices au sein de la SCI sans imposition immédiate ;
- se rémunérer en tant que gérant ;
- profiter de la déductibilité des charges et de l’amortissement pour lisser la fiscalité dans le temps.
Les inconvénients de la SCI à l’IS
Malgré ses atouts, ce régime présente aussi des limites :
- Les plus-values immobilières sont ajoutées au résultat annuel de la SCI et taxées au taux de l’IS (15 % ou 25 %), sans bénéficier d’abattement pour durée de détention.
- Les intérêts d’un emprunt personnel contracté par un associé ne sont pas déductibles ;
- La gestion comptable est plus complexe et plus coûteuse.
Ce choix, irrévocable, doit donc s’envisager avec prudence et toujours en lien avec la stratégie patrimoniale des associés.
Comment choisir entre SCI à l’IR et SCI à l’IS ?
Choisir entre SCI à l’IR et SCI à l’IS dépend principalement de votre situation personnelle et des objectifs que vous souhaitez atteindre avec la SCI.
Ce tableau comparatif permet de résumer les principales différences entre les deux :
| Critère | SCI à l’IR | SCI à l’IS |
|---|---|---|
| Régime fiscal | Par défaut | Sur option (irrévocable) |
| Imposition | Chaque associé déclare sa part de bénéfices | La SCI est imposée directement sur son bénéfice |
| Mode de calcul | Barème progressif de l’IR + prélèvements sociaux (17,2 %) | Taux fixe : 15 % (jusqu’à 42 500 €), puis 25 % |
| Déduction des charges | Oui, au régime réel (intérêts d’emprunt, travaux, etc.) | Oui, charges + amortissements des constructions + rémunération du gérant |
| Amortissement du bien | Non | Oui (hors terrain) |
| Déficits fonciers | Imputables sur revenu global (jusqu’à 10 700 €/an) | Reportables sur les bénéfices futurs (10 ans) |
| Plus-values immobilières | Régime des particuliers (abattement pour durée de détention jusqu’à exonération) | Intégrées au résultat annuel, taxées au taux de l’IS (15% ou 25%) |
| Distribution de bénéfices | Pas de double imposition | Double imposition possible (IS + IR sur dividendes) |
| Comptabilité obligatoire | Non (sauf en régime réel simplifié) | Oui (bilan, compte de résultat, dépôt au greffe, etc.) |
| Cas favorable | SCI familiale, location nue, revenus modestes | Projet de capitalisation, réinvestissement, rendement locatif élevé |
| Inconvénients majeurs | Imposition même sans perception, limitée pour certaines activités | Formalités lourdes, fiscalité plus dure sur les plus-values, double imposition |
| Souplesse et simplicité | ✔ | ❌ |
| Optimisation fiscale à long terme | Moyenne | ✔ |
Le choix entre IR et IS pour une SCI dépend avant tout de ses objectifs. Le régime de l’IR convient bien aux SCI familiales ou aux investisseurs dont les revenus sont modestes. Il est idéal si les associés envisagent des travaux déductibles, ou souhaitent profiter du déficit foncier ou s’ils visent une plus-value à long terme, avec un abattement progressif.
À l’inverse, l’IS se prête mieux à des projets patrimoniaux plus ambitieux : acquisition d’un bien à fort rendement, volonté de conserver les bénéfices dans la SCI, ou encore rémunération d’un gérant. Il permet de lisser l’imposition grâce à l’amortissement et à la déduction des charges.
Dans tous les cas, l’accompagnement d’un expert est vivement recommandé pour sécuriser sa stratégie fiscale.