La loi française protège l’intégrité des monuments historiques inscrits ou classés. Les travaux, de restauration ou de modification, effectués sur ces édifices sont soumis à une réglementation stricte, destinée à assurer la sauvegarde du patrimoine d’intérêt national. Mais ces monuments sont indissociables des immeubles qui les entourent. Ils forment un ensemble cohérent, qui mérite d’être préservé. C’est tout l’enjeu du périmètre des monuments historiques, un secteur au sein duquel les projets immobiliers sont obligatoirement examinés par l’architecte des Bâtiments de France. Pour les investisseurs, cette protection est source de nombreuses obligations, mais elle peut aussi comporter des avantages.
Comprendre les périmètres des monuments historiques
La protection des abords des monuments historiques constitue une servitude d’utilité publique. Elle a pour objectif de préserver l’intégrité des constructions situées à proximité d’un monument historique. Ces immeubles, anciens ou plus modernes, contribuent à l’harmonie générale du site. Pour préserver le monument, il est essentiel de leur accorder une attention particulière.
Le périmètre de protection des monuments historiques concerne tous les bâtiments situés dans la zone, sans exception. Maison, immeuble, bâtiment public ou privé, construction récente ou ancienne, ce ne sont pas tant les caractéristiques du bien qui lui confèrent son caractère patrimonial, que son emplacement.
Le périmètre des monuments historiques constitue une limitation au droit de propriété. Si vous souhaitez rénover votre bien immobilier, vos travaux ne doivent pas porter atteinte à la conservation du monument historique.
Pour savoir si votre immeuble est situé dans secteur protégé, vous pouvez :
- Consulter le plan local d’urbanisme de votre commune, à la mairie ou sur le géoportail de l’urbanisme ;
- Consulter l’Atlas des patrimoines, une base de données qui recense tous les sites protégés de France ;
- Demander une note de renseignement d’urbanisme ou un certificat d’urbanisme à la mairie.
Périmètre des monuments historiques : les obligations légales
Deux textes sont particulièrement importants dans la préservation des abords des monuments historiques. La loi du 25 février 1943, qui a modifié la loi Monuments Historiques de 1913, et celle relative à la liberté de la création, à l’architecture et au patrimoine du 7 juillet 2016, dite loi LCAP. Elles font de l’architecte des Bâtiments de France (ABF) un interlocuteur incontournable de votre projet immobilier.
Les différents périmètres des monuments historiques
Le monument historique et ses abords sont indissociables. Ainsi, l’inscription ou le classement d’un immeuble entraîne automatiquement la création d’un périmètre de protection autour du monument historique. Il en existe deux catégories, codifiées aux articles L.621-30 et suivants du Code du patrimoine :
- Le périmètre délimité, qui résulte d’une concertation entre l’ABF, le propriétaire et la commune. Sa superficie varie en fonction de la configuration et des caractéristiques du site.
- Le périmètre de protection de 500 mètres, généré automatiquement autour de chaque monument historique en l’absence de périmètre délimité.
Tous les immeubles situés à l’intérieur du périmètre délimité d’un monument historique bénéficient de la protection au titre des abords. L’accord de l’architecte des Bâtiments de France est indispensable pour effectuer des travaux extérieurs.
Dans le périmètre de protection de 500 mètres, tous les projets de construction ou de rénovation sont transmis à l’architecte des Bâtiments de France. Mais la portée de l’avis de l’ABF n’est cependant pas la même pour tous les immeubles. Il faut distinguer :
- Les immeubles situés dans le champ de visibilité du monument historique, qui doivent faire l’objet d’un accord de l’ABF ;
- Les édifices situés dans le périmètre protégé, mais en dehors du champ de visibilité du monument inscrit ou classé, pour lesquels l’avis de l’ABF est consultatif.
Travaux autour d’un monument historique : quelles contraintes ?
Tout projet de rénovation d’un immeuble situé près d’un monument historique doit respecter des règles spécifiques. Ces travaux sont automatiquement soumis à autorisation d’urbanisme (permis de construire, de démolir ou d’aménager et déclaration préalable).
Par ailleurs, le délai d’instruction de votre demande d’autorisation d’urbanisme est majoré d’un mois, comme le précise l’article R.423-24 du Code de l’urbanisme. Au cours de l’instruction, votre projet est présenté à l’architecte des Bâtiments de France. Il peut émettre des recommandations, des prescriptions, ou un avis défavorable.
D’une manière générale, votre projet architectural ne doit pas porter atteinte à l’environnement du monument historique. En plus de devoir vous conformer au plan local d’urbanisme, vous devez aussi vous adapter aux recommandations ou aux prescriptions émises par l’ABF. Forme de la toiture, couleur des menuiseries, hauteur du bâtiment, autant d’éléments sur lesquels l’ABF est amené à se prononcer.
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L’impact du périmètre des monuments historiques sur les investissements immobiliers
Investir dans un immeuble situé dans le périmètre de protection des monuments historiques peut vous permettre de bénéficier d’avantages fiscaux ou de subventions. Mais ce type d’investissement immobilier reste parfois un véritable défi.
Avantage fiscal, subventions : comment financer des travaux en secteur protégé ?
Le label délivré par la Fondation du Patrimoine s’adresse exclusivement aux propriétaires d’un immeuble patrimonial ne bénéficiant pas du statut de monument historique. Il concerne les bâtiments situés dans les villes de moins de 20 000 habitants et ceux implantés en site patrimonial remarquable ou en site classé.
En obtenant ce label, vous bénéficiez d’un avantage fiscal pouvant couvrir jusqu’à 100 % du montant des travaux. Les dépenses engagées pourront être déduites de votre revenu global pendant 5 ans. Si vous louez votre bien à un tiers, le déficit est déductible de vos revenus fonciers pendant 6 ans.
Selon la nature et l’emplacement de votre projet, vous êtes peut-être éligible à d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière dans l’ancien. Ainsi, la loi Denormandie ancien, le dispositif Loc’Avantages ou la loi Pinel ancien sont accessibles aux investissements immobiliers locatifs.
En tant que propriétaire d’un immeuble patrimonial non protégé, vous pouvez prétendre à des aides financières locales. Elles peuvent être versées par les collectivités territoriales ou par la DRAC (Direction Régionale des Affaires Culturelles). C’est le cas de la DRAC Grand Est, qui a mis en place une aide à l’amélioration qualitative du bâti patrimonial situé en espaces protégés. Cette aide peut financer jusqu’à 50 % du montant total des travaux, dans la limite de 5 000 euros.
Restaurer un immeuble situé à proximité d’un monument historique, un vrai défi
Investir dans un immeuble situé en secteur des monuments historiques est souvent un défi logistique, architectural et financier. Au-delà des contraintes liées au délai d’obtention des autorisations d’urbanisme, vous devrez vous adapter aux recommandations ou aux prescriptions émises par l’architecte des Bâtiments de France.
L’ABF peut imposer l’utilisation de matériaux et techniques traditionnels comme la terre cuite, le bois ou l’enduit à la chaux. Ces modifications entraînent un surcoût financier non négligeable, les matériaux préconisés sont plus chers et nécessitent souvent de faire appel à des artisans spécialisés en immeubles patrimoniaux.
Après les travaux, vous devrez rester vigilant. Dans certaines communes, les immeubles patrimoniaux visibles de la voie publique doivent faire l’objet de ravalements de façades réguliers.
Les immeubles situés au sein d’un périmètre des monuments historiques sont des éléments à part entière du secteur protégé. À ce titre, leur rénovation est placée sous la surveillance de l’architecte des Bâtiments de France. Si ces travaux peuvent être éligibles des avantages fiscaux, ils sont parfois complexes à mettre en œuvre.