Il existe différents indicateurs permettant de surveiller la rentabilité d’un investissement immobilier. Et si l’on entend beaucoup parler du rendement locatif brut ou net, le cash flow immobilier est un bon outil pour évaluer l’impact d’un bien immobilier sur votre patrimoine. Cet indicateur vous donne une vision globale des flux financiers entrants et sortants liés à votre investissement immobilier. C’est un bon point de repère pour savoir si votre investissement sera rentable à court, moyen ou long terme. Vous avez un projet immobilier ? Voici toutes les clés pour comprendre et optimiser votre cash flow.
Qu’est-ce que le cash flow immobilier ?
Lorsque vous réalisez un placement immobilier, vous le faites dans le but d’obtenir un retour sur investissement à plus ou moins long terme. Le cash flow immobilier est justement un outil destiné à évaluer la rentabilité de votre nouvel achat.
Un indicateur-clé pour calculer la rentabilité d’un investissement immobilier
La notion de cash flow immobilier désigne les flux de trésorerie liés à un investissement immobilier. Cet outil sert à mesurer les dépenses et les recettes générées par un bien immobilier, offrant ainsi une vue d’ensemble des mouvements financiers sur une période donnée.
Le cash flow immobilier permet de sécuriser vos placements, puisqu’il vous donne une estimation fiable et objective de la rentabilité de votre bien immobilier. Cet indicateur vous permet d’interroger votre modèle d’exploitation locative et de vérifier la pertinence de vos choix financiers, et notamment fiscaux.
Le cash flow est un indicateur concret. Il s’appuie sur des données précises, notamment sur des éléments chiffrés pour vous aider à choisir le meilleur investissement immobilier en fonction de vos objectifs. Mais il n’est pas le seul indicateur utilisé dans le secteur de l’immobilier.
Cash flow et taux de rendement locatif : deux notions différentes
Le taux de rendement locatif est utilisé pour vérifier la viabilité d’un investissement immobilier locatif. Il correspond au ratio entre le coût d’acquisition d’un bien immobilier (prix de vente, intérêts d’emprunt, frais de notaire d’agence et de courtage, travaux de rénovation) et les loyers que ce bien peut générer.
Le rendement locatif s’exprime en pourcentage et il peut être calculé en brut (ratio entre le coût d’acquisition et les loyers perceptibles) ou net (incluant les charges locatives et les impôts).
Le cash flow immobilier se distingue néanmoins par sa pertinence et sa précision. Grâce à cet outil, vous pouvez identifier rapidement quel est l’élément défaillant de votre stratégie, et intervenir pour améliorer la rentabilité de votre investissement.
Comment calculer le cash flow de vos investissements immobiliers ?
Il est essentiel de calculer votre cash flow immobilier avant de signer. Cela vous permettra soit de valider votre stratégie initiale, soit de la réajuster pour obtenir un cash flow positif. Voici comment procéder.
La méthode de calcul du cash flow immobilier
Le cash flow immobilier correspond à la différence entre les recettes générées par le bien immobilier, et les dépenses qui y sont attachées. Il se calcule sur une période donnée, le plus souvent annuellement.
L’avantage de cet indicateur est qu’il prend en compte la totalité des flux de trésorerie entrants et sortants.
On distingue trois catégories de résultats :
- Le cash flow positif : votre investissement génère des bénéfices nets.
- Le cash flow négatif : vos dépenses sont supérieures à vos recettes, tous flux confondus.
- Le cash flow nul : le bilan de l’opération est à l’équilibre. Vous ne perdez pas d’argent, mais vous n’en gagnez pas non plus.
Les facteurs influençant le cash flow
Le cash flow immobilier est influencé par de nombreux paramètres internes et externes à votre investissement. Les fluctuations du marché immobilier, en matière d’offres, de demandes, et de prix au mètre carré peuvent ainsi augmenter ou diminuer votre cash flow.
Le contexte économique et fiscal joue également un rôle essentiel dans la rentabilité de votre investissement. La création ou la disparition de niches fiscales doit toujours vous amener à vous réinterroger sur votre stratégie actuelle.
Des charges imprévues comme un ravalement de façades, ou des loyers impayés peuvent également réduire la rentabilité de votre bien immobilier.
Comment optimiser votre cash flow immobilier ?
Sauf s’il résulte d’un choix stratégique éclairé, un bien générant un cash flow négatif est un vrai problème pour un investisseur. Voici quelques conseils pour optimiser votre cash flow et faire de votre nouvel investissement un placement immobilier rentable.
Maîtriser vos dépenses
Chaque nouvelle dépense impacte le résultat de votre cash flow. Pour optimiser la rentabilité d’un bien immobilier, vous devez donc conserver une parfaite maîtrise de votre budget. Cela passe par une négociation efficace du prix de vente, mais pas seulement.
Vous devez maîtriser les dépenses courantes liées à votre achat immobilier. Ainsi, le taux d’intérêt de votre prêt immobilier et le coût de l’assurance emprunteur font partie des dépenses à optimiser pour diminuer vos flux de trésorerie sortants.
Les travaux de rénovation contribuent à augmenter la valeur de votre patrimoine immobilier, et font partie intégrante de nombreux mécanismes de défiscalisation. Ils doivent être calculés avec précision, pour vous permettre de réduire vos impôts sans diminuer votre cash flow.
Opter pour le modèle locatif le plus adapté à vos objectifs
Si vous optez pour l’investissement immobilier locatif, vous devez définir votre modèle locatif avant de concrétiser votre achat. La façon dont vous exploitez votre patrimoine a des conséquences directes sur sa rentabilité.
La location saisonnière, le bail d’habitation classique en location nue ou la location meublée ne sont pas imposables au même taux. Selon votre profil, vous devrez peut-être privilégier une option plutôt qu’une autre. C’est pourquoi il est important d’avoir une vue globale de votre projet avant de vous lancer.
N’hésitez pas également à réinterroger vos choix en fonction de l’évolution du marché immobilier et des nouvelles lois fiscales.
Utiliser votre achat immobilier pour défiscaliser
La fiscalité est un puissant levier pour optimiser la rentabilité d’un investissement immobilier. En France, les épargnants peuvent bénéficier de nombreux dispositifs de défiscalisation immobilière, notamment :
- Le dispositif Malraux et la loi Denormandie, qui portent sur l’investissement immobilier dans l’ancien ;
- Le mécanisme de la loi Monuments Historiques de 1913, réservé à l’achat et la restauration d’un monument inscrit ou classé ;
- La loi Pinel (dont la fin est toutefois programmée pour le 31 décembre 2024) ;
- Le déficit foncier, qui peut vous permettre d’investir dans des biens anciens de prestige nécessitant de lourds travaux de rénovation.
Le cash flow est un bon indicateur pour vérifier et surveiller la rentabilité d’un investissement immobilier. Pour générer un cash flow positif, vous devez définir votre stratégie en amont et utiliser les bons outils fiscaux. Vous souhaitez investir dans l’immobilier ? N’hésitez pas à vous rapprocher d’un expert en fiscalité afin d’obtenir des conseils personnalisés.