Le régime réel est un système fiscal qui autorise un propriétaire foncier à déduire les frais associés à la location de biens. En effet, la gestion d’un bien immobilier ne se limitant pas à la simple collecte des loyers, les propriétaires doivent également gérer la fiscalité de leur patrimoine locatif.
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Une des options fiscales qu’ils ont à disposition concerne le régime réel. Comment peut-on utiliser ce régime pour maximiser ses avantages fiscaux ? Cet article propose d’explorer le régime réel, ses avantages et la façon d’en tirer bénéfice.
Qu’est-ce que le régime réel en gestion immobilière ?
Le régime réel est un dispositif fiscal qui s’applique aux revenus locatifs d’un propriétaire. À la différence du régime micro-foncier qui applique un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus locatifs, le régime réel permet de déduire un ensemble de charges réelles liées à la gestion de vos biens immobiliers. Cela inclut notamment :
- les intérêts d’emprunt ;
- les frais de gestion ;
- les travaux de réparation ;
- l’assurance ;
- les taxes foncières.
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Pour les propriétaires devant supporter des charges importantes, le régime réel est souvent plus avantageux car il permet de réduire de façon significative l’assiette fiscale sur laquelle est calculé l’impôt. Concrètement, seules les charges effectives sont déduites des revenus locatifs, ce qui peut parfois conduire à un résultat fiscal nul, voire négatif, permettant de reporter le déficit sur les années suivantes.
Le régime réel est automatiquement appliqué aux propriétaires dont les revenus fonciers bruts dépassent 15 000 € par an ; dès lors que ce seuil est dépassé, il n’est plus possible de rester sous le régime micro-foncier. Les propriétaires doivent alors déclarer leurs charges réelles, et peuvent bénéficier de déductions importantes, surtout si leurs charges sont élevées par rapport aux revenus locatifs.
Pour les propriétaires dont les revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15 000 €, ils sont par défaut soumis au régime micro-foncier. Ils peuvent cependant choisir d’opter pour le régime réel s’ils pensent que cela leur offrira des avantages fiscaux plus intéressants, par exemple, en raison de charges importantes à déduire.
Quels sont les avantages fiscaux du régime réel ?
Déduction des charges réelles
Le régime réel offre la possibilité aux propriétaires de déduire certaines charges de leur revenu brut foncier, afin de diminuer leur imposition globale. Ainsi, le revenu foncier imposable au régime réel équivaut à la différence entre le montant des loyers perçus et le total des dépenses et frais déductibles.
Sont notamment déductibles :
- les frais d’établissement des actes juridiques liés au logement (ex : frais de notaire) ;
- les intérêts d’emprunt, à condition que le crédit ait eu pour but l’acquisition, la construction, l’amélioration, la réparation ou la conservation du bien ;
- les frais liés à l’entretien du logement (ex : les travaux destinés à remettre ou à maintenir le logement en bon état, tels que le ravalement de façades, la réparation de la toiture, ou le remplacement de la chaudière, etc.) ;
- la taxe foncière ;
- les provisions pour charge de copropriété ;
- les frais de gestion et d’assurance ;
- les frais de procédures en cas de litige avec un locataire ;
- les travaux d’amélioration du bien (excepté ceux qui modifient la structure de l’immeuble) ;
- les provisions pour risque d’impayés ;
- etc.
Report du déficit foncier
Si les charges dont vous devez vous acquitter sont supérieures à vos revenus locatifs, vous générez un déficit foncier qui peut être imputé sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an, par année de décaissement des travaux. L’excédent sera reporté sur les revenus fonciers des dix prochaines années. En choisissant le régime réel, vous réduisez votre impôt sur le revenu actuel, mais vous bénéficiez également d’une réduction d’impôts sur vos futurs revenus fonciers.
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Adaptation aux situations spécifiques
Contrairement au régime forfaitaire, le régime réel s’adapte aux situations particulières de chaque propriétaire. En effet, si vous êtes propriétaire de plusieurs biens avec des charges et revenus variés, le régime réel vous permet de gérer chaque bien de manière spécifique et d’optimiser votre fiscalité globale.
Comment opter pour le régime réel ?
Avant d’opter pour le régime réel, il est essentiel de s’assurer que ce régime est adapté à votre situation. Pour rappel, si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 15 000 €, vous relevez du régime micro-foncier, mais opter pour le régime réel reste possible si vous estimez qu’il est plus avantageux pour vous.
Si l’option pour le régime réel pouvait auparavant être modifiée chaque année avant le 1er février, depuis le 1er janvier 2022, en tant que bailleur, vous pouvez bénéficier d’un allongement du délai ; à savoir avant l’échéance de la déclaration annuelle des revenus qui varie selon votre département. Attention, cette demande s’effectue par courrier entre mai et juin, selon votre lieu de résidence, pour la 1 ère année pour laquelle vous désirez en bénéficier.
L’option pour le régime réel s’effectue lors de la déclaration de vos revenus fonciers. Il vous suffit de cocher la case correspondante dans votre déclaration. Notez que cette option a une durée d’un an, renouvelable tacitement. Enfin, si vous envisagez de revenir au régime micro-foncier, il faudra en faire la demande à l’issue de la période.
Une fois l’option pour le régime réel choisie, il est indispensable de conserver toutes les pièces justificatives des charges déductibles, à savoir :
- les factures de travaux ;
- les relevés d’intérêts d’emprunt ;
- tout autre justificatif pouvant attester des dépenses engagées.
En cas de contrôle fiscal, vous devrez être en capacité de justifier chaque charge déduite.
À retenir :
Le régime réel est un dispositif intéressant pour maximiser vos avantages fiscaux en matière de gestion immobilière. Contrairement au régime micro-foncier, avec le régime réel, vous pouvez déduire certaines charges de vos revenus locatifs, afin que le montant de l’impôt reflète le plus fidèlement possible le gain du contribuable :
- frais de travaux et réparations ;
- frais de gestion ;
- taxes foncières ;
- intérêts d’emprunt et assurance liée au prêt.
En permettant la déduction des charges réelles, le report du déficit foncier et en s’adaptant au cas particulier de chaque propriétaire, le régime réel offre une flexibilité et une optimisation fiscale que le régime micro-foncier ne permet pas. En optant pour le régime réel, non seulement vous réduisez votre impôt sur le revenu, mais vous améliorez la rentabilité de vos investissements immobiliers sur le long terme.
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