Avec près de 46 000 monuments historiques, la France possède un patrimoine culturel, architectural et historique unique. Et si environ 45 % des immeubles inscrits ou classés appartiennent à l’État et aux collectivités territoriales, de nombreux édifices sont la propriété d’investisseurs privés. Que ce soit pour diversifier votre portefeuille d’investissement, par amour des vieilles pierres ou pour bénéficier d’avantages fiscaux, voici 5 bonnes raisons d’investir dans un monument historique.
1. Préserver le patrimoine historique français
Investir dans un monument historique est avant tout un moyen de s’engager en faveur de la conservation du patrimoine historique français. Les immeubles inscrits ou classés témoignent d’une histoire, d’un savoir-faire ou d’une culture qu’il est important de transmettre aux générations futures.
Les moyens publics sont insuffisants pour restaurer les nombreux monuments historiques en péril. La mobilisation des investisseurs privés est donc un maillon essentiel de la sauvegarde du patrimoine français.
Ces édifices remarquables participent au rayonnement culturel de la France. Ils représentent un important levier de développement et d’attractivité économique à l’échelle d’un territoire. Redonner vie à un château ou à un ancien monastère permet de lutter contre la disparition de certains pans de l’histoire collective.
2. Investir dans un bien immobilier rare
Les monuments historiques inscrits ou classés sont des biens d’exception. De l’ancienne église reconvertie en logements à l’immeuble haussmannien en plein cœur de Paris en passant par l’hôtel particulier, les opportunités ne manquent pas. Autant de possibilités d’acquérir un bien immobilier rare, qui fera votre fierté.
En ville, les immeubles protégés sont souvent situés dans le centre historique. Ils bénéficient d’un emplacement privilégié à proximité des transports, des commerces ou des écoles. À la campagne, les châteaux et autres monuments historiques jouissent souvent d’un cadre naturel exceptionnel, à l’abri des regards. Des atouts indéniables pour un investisseur qui souhaite se lancer dans l’immobilier locatif.
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3. Diversifier son portefeuille d’investissement
Investir dans l’immobilier patrimonial présente un autre avantage : c’est une opportunité de diversifier votre portefeuille d’investissement. Plutôt que de vous concentrer uniquement sur l’achat d’actions ou sur des produits d’épargne classiques, vous pouvez investir dans la pierre et faire l’acquisition d’un bien immobilier haut de gamme.
Pour maximiser la rentabilité de vos investissements et dégager du cash flow, vous devez vous constituer un portefeuille équilibré, comprenant différents placements plus ou moins risqués. Une perte de rentabilité momentanée sur l’un de vos placements pourra ainsi être compensée par les performances d’un autre investissement.
Cette stratégie vous permet de sécuriser vos investissements, en diluant les risques inhérents à tous types de placements financiers.
4. Bénéficier d’une exonération fiscale avantageuse
La loi Monuments Historiques de 1913 a donné à l’État les moyens d’associer les investisseurs privés à la conservation du patrimoine. Elle a créé l’un des plus anciens dispositifs de défiscalisation, réservé aux propriétaires de monuments historiques.
Si vous avez investi dans un bien immobilier classé ou inscrit nécessitant des travaux de restauration, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt. Vous pouvez déduire le montant des travaux de votre revenu global ou de vos revenus fonciers, sans plafonnement. En contrepartie de cet avantage fiscal, vous devez conserver l’immeuble pendant au moins 15 ans. Vous devez aussi être à l’initiative du projet, et respecter la procédure établie pour les travaux portant sur un monument historique.
Fait rare, vous n’êtes soumis à aucune obligation de louer le logement une fois les travaux de restauration achevés. Mais, la loi Monuments Historiques favorise les propriétaires ayant un projet d’investissement immobilier locatif.
Si votre bien est mis en location, vous pouvez bénéficier d’un avantage fiscal plus intéressant. Vous avez la possibilité de déduire la totalité des travaux de restauration et des charges liées à l’entretien du bâtiment de vos revenus fonciers. En cas de déficit foncier, celui-ci est imputable sur votre revenu global.
Si vous utilisez votre bien immobilier comme résidence principale, l’avantage fiscal est plafonné à 50 % des frais engagés pour la restauration et l’entretien de l’édifice. Ce montant est déductible de votre revenu global imposable.
Vous souhaitez en savoir plus sur le déficit foncier ? consultez notre article dédié
5. Bénéficier d’une exonération des droits de donation et/ou de succession
Dernier avantage tout aussi attractif : investir dans un monument historique inscrit ou classé peut vous permettre de bénéficier d’une exonération totale des droits de donation et/ou de succession.
Toutefois, cette exonération ne concerne pas tous les monuments historiques. Comme le prévoit la loi de 1913, elle s’adresse uniquement aux héritiers, donataires ou légataires ayant signé une convention avec le ministère de la Culture.
L’objectif de cette convention est d’organiser l’ouverture de l’édifice au public. Ainsi, le monument historique doit être ouvert au public entre 40 et 50 jours par an, sur la période d’avril à septembre. La convention est à durée indéterminée, et sa résiliation entraîne la perte de l’exonération.
Les pièges à éviter au moment d’investir dans un monument historique
Ces 5 bonnes raisons d’investir dans un monument historique vous ont convaincu de vous lancer ? Avant de faire l’acquisition d’un immeuble classé ou inscrit, voici quelques pièges à éviter pour réussir votre nouvel investissement immobilier.
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Ne pas se faire accompagner
Pour investir dans un immeuble protégé et optimiser votre fiscalité, vous ne devez rien laisser au hasard. Les travaux de restauration sur un monument historique sont soumis à une réglementation très stricte. Obtention de l’autorisation d’urbanisme, sélection des artisans, aspects financiers, votre projet immobilier doit être soigneusement préparé.
Et pour bénéficier du dispositif de défiscalisation instauré par la loi Monuments Historiques, vous devez maîtriser les rouages de la fiscalité. Il est donc fortement recommandé de vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier patrimonial pour construire votre projet d’investissement.
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Sous-estimer les travaux de rénovation et d’entretien
Les monuments historiques inscrits ou classés ont une grande valeur patrimoniale. Mais pour les restaurer, il est souvent nécessaire d’entreprendre des travaux d’envergure. Pour que votre investissement immobilier se déroule au mieux, vous ne devez pas sous-estimer l’ampleur de ces travaux, ni le niveau d’exigence attendu par le service de Conservation Régionale des Monuments Historiques. Les éléments architecturaux protégés au titre des Monuments Historiques doivent être rénovés par des artisans qualifiés, possédant un savoir-faire reconnu.
Transformer un château ou un hôtel particulier en plusieurs appartements implique de concilier différents enjeux. Vous devez réussir à préserver l’intégrité du monument tout en aménageant des logements confortables et modernes.
Une fois les travaux achevés, vos investissements se poursuivent. Les charges liées à l’entretien d’un monument historique sont plus élevées que pour un immeuble classique. Vous devez anticiper ces dépenses avant même d’investir.
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Devoir conserver le bien pendant au moins 15 ans
Si l’avantage fiscal de la loi Monuments Historiques est attractif, il n’est pas sans contrepartie. Pour bénéficier d’une réduction d’impôt, vous devez conserver l’édifice dans votre patrimoine pendant au moins 15 ans.
En cas de revente anticipée, vous perdez le bénéfice de votre avantage fiscal. Vous devrez aussi rembourser les sommes perçues au titre du dispositif de défiscalisation. Investir dans un monument historique pour défiscaliser doit donc être envisagé comme un placement immobilier à long terme.
Investir dans un monument historique est une expérience unique, et les bonnes raisons d’acquérir un immeuble protégé ne manquent pas. Afin de concilier votre engagement pour la sauvegarde du patrimoine français et vos objectifs de défiscalisation, Pirphi vous propose un accompagnement sur mesure,