Le guide complet de la vente à la découpe

Qu’est-ce que la vente à la découpe ?

La vente à la découpe, ou vente en division, est un procédé immobilier qui consiste à diviser un bien en plusieurs logements indépendants. Il est par exemple possible de découper une maison de plusieurs étages, afin de vendre chaque étage comme un appartement à part entière. Les immeubles peuvent eux aussi être vendus à la découpe.

Les avantages de la vente à la découpe pour les vendeurs

Maximisez vos gains

Vous possédez un ou plusieurs immeubles ? Des maisons assez vastes pour être divisées en plusieurs appartements ? Sachez que la vente à la découpe présente un avantage financier majeur par rapport à la vente en bloc. Vendre des lots individuels permet de maximiser les prix et donc d’optimiser votre rentabilité. En effet, les prix de vente sont généralement plus élevés lorsqu’il s’agit d’une vente individuelle. Une vente en bloc, au contraire, peut s’avérer moins rentable à cause de l’effet « prix de gros ».

Vendez plus rapidement

Vous souhaitez vendre dans les plus brefs délais afin de concrétiser de nouveaux projets ? La vente à la découpe peut être la solution idéale. Les acheteurs de logements individuels sont bien souvent plus nombreux que les investisseurs qui recherchent des copropriétés entières. En proposant votre bien à la découpe, vous avez beaucoup plus de chance de trouver rapidement un acquéreur.

Le prix d’un logement individuel est plus abordable que celui d’un logement collectif. Votre futur acquéreur aura plus de facilité à contracter un emprunt immobilier, ce qui vous permettra de signer la vente au plus vite.

Développez votre patrimoine

Vendre votre immeuble ou votre maison à la découpe peut également être un bon moyen de développer votre patrimoine immobilier. Grâce à cette méthode, vous n’avez pas l’obligation de vendre l’intégralité de votre bien.

Vous pouvez, par exemple, vendre certains appartements de votre immeuble et en conserver un ou plusieurs. Si vous possédez un bien immobilier de luxe ou une maison à plusieurs étages, la logique est similaire : vous pouvez vendre certains étages et en conserver d’autres.

Une grande diversité de projets s’offre alors à vous. Vous pouvez conserver l’un des appartements à titre de résidence principale, ou bien loger des proches par exemple. Et pourquoi ne pas mettre certains logements en location et augmenter vos revenus ?

Comment sourcer et découper un bien avant de le vendre à la découpe ?

Se faire accompagner pour le sourcing du bien

Le sourcing désigne tout le processus de recherche qui va vous permettre de dénicher l’immeuble ou la maison qui correspondra parfaitement à votre projet de vente à la découpe.

Pour trouver le bien immobilier qui répondra à vos attentes, vous devez vous baser sur plusieurs critères, tels que :

• Votre budget
• Le secteur géographique, comme par exemple le secteur des batignolles à Paris
• Le type de bien que vous souhaitez acquérir
• Les caractéristiques spécifiques que vous recherchez (superficie, matériaux, année de construction, équipements particuliers…)
• La rentabilité potentielle du bien après les travaux et la vente à la découpe

Plusieurs types de professionnels peuvent vous accompagner dans vos recherches et vous permettre de dénicher la perle rare plus rapidement. C’est notamment le cas des experts en financement immobilier, des gestionnaires de projet, des agents immobiliers spécialisés dans votre secteur, des inspecteurs en bâtiments, ou encore des avocats spécialisés dans l’immobilier.

Se faire accompagner pour les travaux

Pour vendre un bien à la découpe, il est parfois nécessaire de réaliser des travaux de rénovation, d’aménagement, de modernisation, ou encore de mise en conformité. C’est notamment le cas si votre bien est une grande maison que vous souhaitez transformer en plusieurs appartements.

Faire appel à des professionnels qualifiés pour la réalisation des travaux est alors une étape indispensable.

Les électriciens, les plombiers et les chauffagistes

Préparer un bâtiment pour une vente à la découpe peut parfois demander d’abattre des cloisons ou d’en construire de nouvelles. Tous ces techniciens peuvent alors vous apporter de précieux conseils et s’assurer que les travaux n’engendrent aucun problème au niveau de l’installation électrique, de la tuyauterie, ou bien du système de chauffage.

Les avocats spécialisés dans l’immobilier

Un avocat spécialisé dans l’immobilier peut vous accompagner dans toutes les démarches juridiques concernant votre vente à la découpe. Il peut s’assurer que vos travaux respectent les normes en vigueur, ainsi que toutes les réglementations nationales et locales. Il peut aussi vous éclairer sur les questions de zonage, ou sur les éventuelles subventions pour vos travaux. Enfin, ses conseils sont précieux pour éviter les litiges.

Les agents immobiliers, les agences et les conseillers en gestion de patrimoine

Faire appel à des professionnels pour estimer la valeur de vos unités est le meilleur moyen de fixer un prix de vente réaliste et adapté au marché local. Vous pourrez alors vendre votre bien à la découpe en maximisant votre rentabilité.

Les performances énergétiques d’un bien vendu la découpe

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) évalue les performances énergétiques des logements, grâce à une notation allant de A à G. Ce document est obligatoire pour toutes les ventes immobilières, y compris la vente à la découpe.

Le DPE collectif initial

Même si votre immeuble est divisé en plusieurs unités, il est nécessaire de faire réaliser un DPE collectif, qui analysera la performance de l’ensemble du bâtiment.

Le DPE individuel

Réaliser un DPE individuel pour chaque unité avant la vente à la découpe n’est pas forcément obligatoire. Si les travaux de découpe n’ont pas entraîné de modifications majeures sur la performance énergétique de chaque appartement, le DPE collectif peut suffire. En revanche, un DPE individuel est requis dans deux cas de figure :

• Si le dernier DPE a été réalisé il y a plus de 10 ans.
• Si les travaux ont eu un impact sur les performances énergétiques des unités (modification de l‘isolation, du chauffage, du système de production d’eau chaude…).

Les limites de la vente à la découpe

Les limites des surfaces

Découper un bien trop vaste permet de le proposer plus facilement à la vente. Cependant, tous les modes de découpe ne sont pas autorisés. La loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) impose notamment une surface minimale de 14m² pour les logements individuels conçus pour une vente à la découpe. Cela signifie que ce type de vente ne s’adapte pas à la création de petits studios inférieurs à cette surface. Si votre projet est par exemple de concevoir plusieurs chambres étudiantes, la vente à la découpe n’est pas une solution adaptée.

Les travaux et la faisabilité du projet

Tous les logements ne sont pas forcément adaptés à la vente à la découpe, qu’en est-il du vôtre ? Pour le savoir, vous devez faire appel à plusieurs professionnels. Un géomètre doit notamment évaluer la faisabilité de maîtrise d’œuvre. L’étude des volumes et la faisabilité technique des travaux peuvent quant à elles être assurées par un architecte. Enfin, le notaire doit lui aussi intervenir pour acter officiellement les nouvelles surfaces habitables.

Avant de vous lancer dans un tel projet, il est donc indispensable de prendre en compte l’intervention de ces professionnels et de l’intégrer dans votre budget.

Envie de vous lancer dans la vente à la découpe ?

La vente à la découpe se présente comme une méthode particulièrement avantageuse, grâce à sa simplicité et à sa flexibilité. Elle peut vous permettre de concrétiser rapidement vos nouveaux projets immobiliers, tout en maximisant vos bénéfices.

Que vous soyez vendeur ou acheteur, la vente à la découpe est un procédé immobilier particulièrement prometteur, qui mérite que l’on s’y intéresse ! Pour réussir votre projet, pensez cependant à vous faire accompagner par un professionnel, qui saura vous guider au mieux en fonction de votre profil et de vos attentes.