À Nice et à Antibes, 5 immeubles acquis entre 2016 et 2019 puis restaurés racontent une même approche : des quartiers de vie, des petites surfaces et des territoires maîtrisés, sans rechercher les adresses les plus prestigieuses. Derrière ces choix se trouve la volonté d’investir là où nous connaissons le terrain, comme le montrent ces opérations, immeuble par immeuble. Alors, qu’est-ce qui caractérise un investissement immobilier patrimonial à Nice ?
Pourquoi Nice et Antibes, et pourquoi ces immeubles ?
À quoi reconnaît-on un véritable critère de territoire plutôt qu’une opportunité saisie au passage ? Dans le cas de ces 5 opérations, les immeubles ont été sélectionnés dans des quartiers de vie, bien desservis, où les petites surfaces répondent à des usages locaux. Aucun ne se situe en front de mer ou dans une adresse recherchée pour son seul prestige.
Nice et Antibes ne sont pas des opportunités saisies au passage. Nous y intervenons depuis 2016, cinq immeubles y ont été restaurés, et c’est cette continuité qui nous permet de juger un quartier avant d’acheter.
Nos 5 opérations
À Nice comme à Antibes, le choix de l’emplacement s’appuie sur la vie locale, les transports, les commerces ou encore la proximité des pôles universitaires.
Vernier : un quartier résidentiel au cœur de la vie niçoise
Acquis en 2018, l’immeuble situé 28 rue Vernier à Nice comprend 36 lots, du studio au T3, pour des surfaces allant de 19 à 70 m². Le quartier Vernier séduit par son équilibre entre habitat, commerces de proximité et vie de quartier. Desservi par la ligne 1 du tramway et situé à deux pas de l’ancienne gare du Sud, il répond aux attentes d’actifs et de familles recherchant un cadre de vie pratique au quotidien.
Philibert : investir dans la dynamique du quartier du Port
Situé 1 rue Emmanuel Philibert, cet immeuble de 28 lots allant du studio au T4 (19 à 50 m²) a été acquis en 2018. Le quartier du Port bénéficie d’une forte attractivité grâce à sa proximité avec le nouveau pôle universitaire, l’hypercentre et le réseau de tramway. Un environnement qui favorise la demande pour des logements de petite et moyenne surface.
Chabrier : des petites surfaces dans un quartier en mouvement
Au 7 rue Chabrier, entre Saint-Roch et Riquier, cette opération acquise en 2019 rassemble 20 lots, du studio au T2. Le secteur accueille une population variée, composée d’étudiants, d’actifs et de retraités. Cette mixité, associée à une bonne desserte et à la présence de nombreux services, explique l’intérêt porté aux petites surfaces (18 à 40 m²) dans ce quartier de l’est niçois.
Magnan : un immeuble Belle Époque proche de la mer et des campus
Acquis en 2016, l’immeuble situé 9 boulevard Magnan comprend 12 appartements de type T1, d’une surface comprise entre 23 et 30 m². Cet immeuble Belle Époque de la fin du XIXᵉ siècle se trouve à 500 mètres de la plage, à proximité de l’arrêt de tramway Magnan et de la faculté de Lettres. Une localisation qui combine patrimoine architectural et usages quotidiens.
Félon : une opération patrimoniale au cœur d’Antibes
Seule opération réalisée à Antibes, l’immeuble du 1 rue Félon a été acquis en 2017. Il se compose de 12 lots, du T2 au T4, avec des surfaces allant de 20 à 80 m². Situé dans le quartier de La Régence, il bénéficie d’un emplacement recherché pour sa proximité avec Juan-les-Pins et la vieille ville, tout en restant ancré dans un quartier résidentiel.
Que deviennent les immeubles après leur restauration ?
Une fois l’immeuble acquis et restauré, 2 trajectoires se dessinent parmi les opérations étudiées.
4 immeubles revendus à la découpe
La vente à la découpe consiste à vendre séparément les différents logements d’un même immeuble. Après les travaux de restauration, chaque lot peut ainsi être proposé individuellement à un investisseur. C’est le choix qui a été retenu pour les immeubles Vernier, Philibert, Chabrier et Magnan. Ces opérations présentent des caractéristiques différentes en matière de nombre de lots et de surfaces. Mais ce sont tous des immeubles anciens transformés en plusieurs opportunités d’investissement, adaptées à différents budgets et profils d’acquéreurs.
Ces quatre opérations ont été montées en déficit foncier, associé au Pinel optimisé dans le cadre en vigueur au moment des acquisitions. Le Pinel a depuis disparu. Un immeuble ancien restauré relève aujourd’hui du déficit foncier, de la loi Malraux ou du régime des monuments historiques, selon son classement et sa localisation.
Un immeuble conservé en foncière
L’immeuble Félon, situé à Antibes, suit une autre trajectoire. Acquis en 2017, il compte 12 lots, du T2 au T4, et a été conservé en foncière. Les logements restent dans le patrimoine de l’entreprise et sont mis en location. Découper ou conserver n’est pas un jugement sur la qualité de l’immeuble, c’est un arbitrage entre une sortie immédiate et un revenu locatif dans la durée.
Investir dans un immeuble ancien à Nice : que faut-il vérifier avant d’acheter ?
Dans nos opérations, la quasi-totalité des acquéreurs ne visite pas le bien avant de se positionner. Le projet d’investissement doit donc être documenté pour permettre à chacun de se projeter dans le bien une fois les travaux réalisés.
La visite ne suffit pas à évaluer un projet de rénovation
Les demandes de visite sont rares. Cette situation s’explique par l’écart entre l’état initial de l’immeuble et son aspect après restauration. Pour un investisseur, visiter un bâtiment avant travaux ne permet donc pas d’apprécier le produit qu’il acquerra au terme de l’opération. La décision repose alors sur d’autres éléments :
- la localisation de l’immeuble ;
- la nature du projet ;
- les caractéristiques des logements proposés ;
- la capacité de l’opérateur à présenter les transformations envisagées.
La connaissance du terrain reste un élément déterminant
Lorsque l’investisseur ne peut pas s’appuyer sur une connaissance personnelle du quartier, celle de l’opérateur et de ses partenaires est primordiale. L’un des conseillers avec lesquels nous travaillons connaît assez bien le marché niçois pour placer une quinzaine de lots sur un même programme. Cette connaissance locale suppose de comprendre les quartiers, leurs usages, leur desserte, les profils d’acquéreurs et les niveaux de demande.
Quel budget prévoir pour un investissement patrimonial à Nice ?
Le ticket d’entrée constitue enfin un élément concret à prendre en compte. Sur nos opérations, le panier moyen s’établit autour de 300 000 €, avec une fourchette comprise entre 150 000 et 650 000 €. Ces montants illustrent la diversité des possibilités d’investissement dans les immeubles restaurés. Mais au-delà du prix d’acquisition, l’investisseur doit surtout apprécier la cohérence globale du projet : emplacement, typologie du bien, qualité de la restauration, documentation disponible et stratégie de l’opérateur.
Pour aller plus loin et estimer le gain potentiel d’un investissement en déficit foncier, découvrez notre guide « Comment calculer son avantage fiscal avec le déficit foncier ? ».
À travers ces 5 opérations, une même logique se dessine : connaître son territoire, sélectionner des quartiers où les usages sont réels et maîtriser chaque étape du projet. C’est cette constance qui structure une stratégie d’investissement immobilier patrimonial. Contactez-nous, pour découvrir les programmes proposés et échanger avec nos équipes.
