Les SCPI et OPCI sont deux placements dits « pierre-papier » : ils permettent d’investir dans l’immobilier sans avoir à gérer directement un bien. S’ils partagent plusieurs points communs, leurs différences peuvent orienter des stratégies patrimoniales très distinctes. Alors, comment choisir le bon support en fonction de ses objectifs ? Faisons un tour d’horizon pour déterminer quelle solution est la plus adaptée à vos besoins.
Pourquoi investir dans une SCPI ou un OPCI ? À quoi servent-ils ?
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) et les OPCI (Organismes de Placement Collectif en Immobilier) sont deux solutions d’investissement immobilier dites « collectives ». Elles permettent à des particuliers d’accéder au marché de l’immobilier sans avoir à gérer directement un bien. Elles poursuivent des objectifs communs, parmi lesquels :
- Générer des revenus passifs, issus des loyers perçus ou des performances globales de l’actif ;
- Diversifier son patrimoine, en s’exposant à un marché immobilier professionnel souvent inaccessible en direct ;
- Optimiser sa fiscalité, notamment en intégrant ces supports dans une assurance-vie ou en recourant à des stratégies comme le démembrement.
Toutefois, ces deux modèles ne répondent pas exactement aux mêmes logiques.
- La SCPI est souvent privilégiée par les investisseurs en quête de rendements réguliers. Elle repose majoritairement sur des immeubles loués (bureaux, commerces, santé…), et redistribue une grande partie des loyers sous forme de revenus.
- L’OPCI, quant à lui, est généralement intégré dans une logique de diversification, notamment dans un contrat d’assurance-vie. Son portefeuille combine immobilier, actifs financiers (actions, obligations) et liquidités, ce qui le rend plus flexible, mais aussi potentiellement plus volatil.
En résumé, SCPI et OPCI poursuivent des finalités proches mais avec des profils de rendement, de risque et de liquidité différents, qu’il est important de bien comprendre avant d’investir.
Comment fonctionnent ces placements dans la pratique ?
Que vous investissiez dans une SCPI ou un OPCI, le principe de base reste le même : il s’agit de placements dits « pierre-papier », fondés sur l’investissement collectif. En résumé, vous n’achetez pas un bien immobilier en direct, mais des parts dans un fonds géré par une société de gestion agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers), qui sélectionne les actifs, perçoit les loyers et redistribue les revenus. Ce modèle permet d’accéder, sans gestion directe, à un patrimoine immobilier professionnel souvent composé de bureaux, commerces ou locaux en France.
SCPI : un fonctionnement simple et centré sur l’immobilier
La SCPI est majoritairement investie dans de l’immobilier physique ; elle peut toutefois détenir une petite part de liquidités ou de titres liés à l’immobilier. Son portefeuille est composé de biens loués à des entreprises : bureaux à Paris, commerces en régions, cliniques ou entrepôts logistiques dans d’autres pays d’Europe, selon la stratégie définie par la société de gestion.
L’investissement en SCPI repose sur le rendement locatif. Les loyers collectés sont redistribués aux porteurs de parts, généralement chaque trimestre. Il s’agit d’un placement à long terme, au fonctionnement relativement simple, privilégié pour sa stabilité et sa vocation patrimoniale. Il permet d’investir indirectement dans de l’immobilier d’entreprise sans les contraintes de la gestion locative.
OPCI : un support hybride, plus liquide mais plus complexe
L’OPCI fonctionne sur un modèle plus flexible. Un OPCI doit contenir au minimum 60 % d’actifs immobiliers, le reste étant réparti entre actifs financiers et liquidités, dans des proportions variables.
Cette composition hybride en fait un placement plus diversifié et plus réactif, notamment en cas de besoin de liquidité à court terme. En revanche, l’exposition partielle aux marchés financiers induit une certaine volatilité, et nécessite une gestion plus technique. Ce type de placement est souvent proposé dans le cadre de contrats d’assurance-vie, pour sa souplesse et son profil intermédiaire entre rendement et liquidité.
SCPI ou OPCI : comment faire le bon choix ?
Le choix entre SCPI et OPCI dépend principalement de votre stratégie patrimoniale, de vos objectifs de placement et de votre rapport au risque. Ces deux formes d’investissement immobilier indirect ne répondent pas aux mêmes besoins, que l’on soit basé à Paris, ailleurs en France, ou que l’on souhaite diversifier un portefeuille à l’échelle de l’Europe. Voici quelques cas concrets pour vous aider à faire le bon choix.
SCPI ou OCPI : faire un choix en fonction de vos besoins
Posez-vous la question : que recherchez-vous ?
1. Avoir un revenu régulier
La SCPI est conçue pour produire des revenus immobiliers stables, via la perception de loyers issus d’actifs immobiliers (bureaux, commerces, santé…). Ce type de placement est particulièrement adapté aux investisseurs souhaitant se constituer un complément de revenu, par exemple à la retraite, tout en conservant une gestion totalement déléguée. Elle permet d’obtenir un rendement potentiellement attractif, même si les parts sont moins liquides.
2. Éviter la volatilité des marchés financiers
Avec une exposition 100 % à l’immobilier physique, la SCPI offre une alternative intéressante pour les profils prudents. Moins sensible aux aléas des marchés financiers, elle constitue une solution de placement à long terme, axée sur la stabilité. Toutefois, cette stabilité s’accompagne d’une liquidité réduite : la revente des parts peut prendre plusieurs semaines ou mois, surtout en cas de baisse de la demande.
3. Diversifier votre assurance-vie
L’OPCI est souvent intégré dans des contrats d’assurance-vie, un cadre favorable sur le plan de la fiscalité. Sa structure mixte (immobilier, produits financiers et liquidités) en fait un outil de diversification patrimoniale efficace. Plus souple, il permet une valorisation fréquente et un accès à l’immobilier indirect avec une gestion plus fluide. C’est un bon choix pour ceux qui souhaitent coupler immobilier et exposition aux marchés financiers, sans renoncer à la liquidité.
4. Prévoir un horizon de placement plus court ou un besoin de liquidité
Grâce à une part importante d’actifs financiers et de liquidités, l’OPCI offre en principe une liquidité plus rapide que la SCPI. Néanmoins, cette liquidité peut être temporairement limitée en cas de tensions sur les marchés. Ce type de placement est à privilégier si vous souhaitez garder une certaine mobilité financière, ou si votre horizon d’investissement est inférieur à 8 ans. C’est un outil pertinent dans le cadre d’une gestion plus dynamique de votre patrimoine.
5. Préparer une transmission ou un démembrement de propriété
Les parts de SCPI se prêtent particulièrement bien aux stratégies patrimoniales comme la donation, la succession ou le démembrement temporaire de propriété. Elles permettent de transmettre progressivement un capital immobilier tout en optimisant la fiscalité. Cette approche est souvent utilisée dans les montages familiaux pour anticiper la transmission d’un patrimoine immobilier, en France ou en Europe.
Les autres éléments à considérer
Une fois votre stratégie selon vos besoins établie, il convient de souligner quelques éléments, tels que :
- L’imposition: les revenus des SCPI sont imposés comme des revenus fonciers, tandis que ceux des OPCI sont assimilés à des revenus mobiliers (dividendes et plus-values). À noter que SCPI et OPCI peuvent également être intégrés dans un contrat d’assurance-vie. Dans ce cas, les revenus ne sont plus imposés comme des revenus fonciers ou mobiliers, mais bénéficient du régime fiscal avantageux de l’assurance-vie.
- Les frais d’entrée et de gestion : les SCPI ont souvent des frais d’entrée plus élevés, tandis que les OPCI peuvent avoir des frais de gestion financière supplémentaires.
- L’accessibilité : certains OPCI sont accessibles à partir de quelques centaines d’euros, alors que l’entrée en SCPI peut parfois nécessiter un ticket minimum plus élevé.
Chacune des alternatives en matière de placement immobilier indirect présente des avantages et des inconvénients, il ne reste plus qu’à déterminer laquelle vous correspond le mieux
Tableau récapitulatif et comparatif entre SCPI et OPCI
| SCPI | OPCI | |
|---|---|---|
| Objectif principal | Générer des revenus réguliers | Diversification et liquidité |
| Types d’actifs | Immobilier physique quasi-exclusif | Immobilier physique quasi-exclusif |
| Rendement potentiel | Généralement plus stable mais dépend du marché locatif | Potentiellement plus variable (exposition aux marchés) |
| Volatilité | Faible (immobilier direct) | Plus élevé (part actions /obligations) |
| Liquidité | Revente des parts plus lente (semaines/mois) | Rachats généralement plus rapides |
| Fiscalité | Revenus fonciers (ou avantageuse via assurance-vie) | Fiscalité assurance-vie (souvent plus avantageuse) |
| Accessibilité | Ticket d’entrée plus élevé | Accessible dès quelques centaines d’euros |
| Durée d’investissement | Long terme (+ 8 ans) | Moyen / long terme (peut convenir pour 5 – 8 ans) |
Pour faire les bons choix et construire une stratégie vraiment adaptée à votre situation, il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel. Des experts seront capables d’analyser vos objectifs, votre fiscalité, votre horizon d’investissement et les options fiscales pour l’immobilier.
