Depuis 2014, la loi Pinel permet aux investisseurs privés de bénéficier d’une réduction d’impôt, à condition de louer un logement neuf à des particuliers. L’objectif ? Relancer la construction de programmes neufs dans les secteurs où le marché locatif est particulièrement tendu. Après une décennie d’existence, le dispositif Pinel n’a pas été reconduit par la dernière loi de finances. Pour autant, il n’est pas trop tard pour acheter un bien en loi Pinel en 2024. Vous souhaitez investir dans l’immobilier neuf afin de défiscaliser ? Voici comment profiter du dispositif Pinel avant le 31 décembre 2024.
Défiscaliser en loi Pinel : comment ça marche ?
La loi Pinel est un mécanisme destiné à favoriser l’investissement immobilier dans le neuf. En adhérant à ce dispositif, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt dont le montant varie en fonction de nombreux critères.
Les critères d’éligibilité au dispositif Pinel
Comme tous les dispositifs de défiscalisation immobilière, la loi Pinel est sélective. Elle s’applique uniquement à certains biens immobiliers, et sous conditions. Pour bénéficier de cet avantage fiscal, vous devez respecter plusieurs critères, notamment :
- Acheter un appartement dans un programme neuf conforme à la réglementation environnementale ;
- Investir dans l’une des communes éligibles à la loi Pinel, soit dans les zones A, A bis et B1 du zonage en vigueur au moment de l’achat ;
- Louer le bien à un tiers en tant que résidence principale, pour une durée de 6, 9 ou 12 ans ;
- Proposer un logement non meublé.
- Sélectionner un locataire dont le niveau de revenus ne dépasse pas les plafonds de ressources fixés par la loi ;
- Fixer un loyer dont le montant ne dépasse pas le barème prévu par la loi.
Les biens anciens peuvent être éligibles au dispositif Pinel s’ils font l’objet d’une profonde réhabilitation avant la mise en location. Les travaux réalisés doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’investissement.
En 2023, le dispositif Pinel + est venu renforcer le dispositif Pinel. Il se concentre sur les biens immobiliers situés dans les quartiers prioritaires et dont les performances énergétiques répondent à un haut niveau d’exigence.
Les avantages fiscaux de la loi Pinel
Pour les investisseurs, tout l’intérêt du dispositif Pinel réside dans l’avantage fiscal qui en découle. La loi Pinel octroie une réduction d’impôt, dont le montant est calculé en fonction de la durée d’engagement choisie par le propriétaire et du prix d’achat du logement.
Pour un investissement locatif réalisé en 2024, la réduction d’impôt en loi Pinel correspond à :
- 9 % du prix du logement, pour 6 ans d’engagement (12 % en Pinel +) ;
- 12 % du prix du logement, pour 9 d’engagement (18 % en Pinel +) ;
- 14 % du prix du logement, pour 12 ans d’engagement (21 % en Pinel +).
Le montant de la réduction d’impôt est plafonné. Il est calculé sur la base d’un prix d’achat de 300 000 euros maximum, ou 5 500 euros maximum par mètre carré.
Comment profiter de la loi Pinel en 2024 ?
2024 est la dernière année pour profiter de la loi Pinel. Le dispositif doit s’éteindre au 31 décembre 2024, mais d’ici là, il est toujours possible d’opter pour ce placement immobilier à but fiscal. Voici comment procéder.
La fin annoncée du dispositif Pinel au 31 décembre 2024
Les dispositifs de défiscalisation immobilière sont instaurés par la loi, toujours pour une durée déterminée. Le dispositif Pinel a déjà bénéficié de deux reconductions, en 2018 et en 2021. Mais le projet de loi de finances pour 2025 n’a pas accordé de nouvelle prolongation au dispositif Pinel, qui s’éteindra donc comme prévu au 31 décembre 2024.
La disparition de cet outil de défiscalisation s’est déroulée de façon progressive. Son champ d’application a d’abord été réduit en 2021, avec l’exclusion des maisons individuelles neuves du dispositif. Puis, le montant de la réduction d’impôt a été abaissé en 2023, sauf pour les investissements réalisés via le dispositif Pinel +.
Acheter en loi Pinel au dernier trimestre 2024
Même si la fin du dispositif Pinel est actée, il n’est pas trop tard pour bénéficier de cet avantage fiscal. Vous avez jusqu’à la fin de l’année 2024 pour réaliser un investissement locatif dans le neuf et profiter de la réduction d’impôt.
La loi Pinel est applicable aux investissements réalisés avant le 31 décembre 2024, mais cela ne signifie pas que les travaux doivent être achevés cette année. C’est la signature du contrat de vente chez le notaire qui est prise en compte.
Vous pouvez donc acheter un logement neuf, à construire ou en état futur d’achèvement, tant que la vente est bien finalisée avant le 31 décembre 2024.
Le gouvernement envisagerait également d’octroyer un délai supplémentaire aux investisseurs ayant signé un contrat de réservation au plus tard le 31 décembre 2024. Ceux-ci auraient alors jusqu’au 31 mars 2025 pour signer le contrat de vente chez le notaire.
Fin du dispositif Pinel en 2024 : quelles alternatives pour défiscaliser ?
Vous souhaitez réaliser un investissement immobilier à but fiscal en 2025 ? Rassurez-vous, il existe de nombreuses alternatives au dispositif Pinel.
Investir dans l’immobilier ancien avec la loi Malraux
Le dispositif de défiscalisation de la loi Malraux est idéal pour investir dans l’immobilier ancien. Il favorise la réhabilitation des immeubles patrimoniaux tout en renforçant l’offre de logements dans les centres historiques et les quartiers dégradés.
L’avantage fiscal repose sur le même mécanisme que celui proposé par la loi Pinel. Le propriétaire achète un logement ancien pour le rénover puis le louer vide pendant au moins 9 ans. En contrepartie, il bénéficie d’une réduction d’impôt dont le montant est de 22 % ou 30 % du montant des travaux.
La loi Monument Historiques, pour investir dans un immeuble inscrit ou classé
Plus ancien dispositif de défiscalisation immobilière, la loi Monument Historiques de 1913 concerne uniquement les édifices patrimoniaux inscrits ou classés. Ses critères d’éligibilité sont assez larges, puisqu’il concerne tous les monuments historiques, qu’ils soient loués à un tiers ou utilisés par le propriétaire pour lui-même.
Il s’agit d’un dispositif particulièrement avantageux, puisqu’il vous permet de défiscaliser à hauteur des travaux de restauration réalisés, sans aucun plafonnement.
Défiscaliser grâce au déficit foncier
Le mécanisme du déficit foncier s’appuie sur la possibilité offerte aux investisseurs de déduire 100 % de leurs charges réelles (frais d’entretien ou de réparation du bien, charges locatives, intérêts d’emprunt, etc.) de leurs revenus fonciers.
Ces déductions peuvent placer l’investisseur en situation de déficit. Dans ce cas, l’excédent de charges peut être reporté sur son revenu global, à hauteur de 10 700 euros par an.
Pour recourir au déficit foncier, vous devez réaliser un investissement immobilier en location nue, pour une durée de trois ans minimum. Vous devez également opter pour le régime fiscal réel.
Même si le dispositif Pinel n’a pas été reconduit pour l’année 2025, vous pouvez encore en profiter. Vous avez la possibilité d’acheter un logement neuf, construit ou à construire, avant le 31 décembre 2024.
Et pour défiscaliser 2025 ? Loi Malraux, loi des Monuments Historiques, déficit foncier, les alternatives ne manquent pas. N’hésitez pas à solliciter un conseiller immobilier expert en défiscalisation pour optimiser votre prochain investissement.