La location meublée non professionnelle permet à un particulier d’accroître son patrimoine immobilier tout en générant des revenus locatifs. Mais si le statut LMNP est plébiscité par de nombreux investisseurs, c’est aussi parce qu’il s’agit d’un levier de défiscalisation. En choisissant le bon régime fiscal, vous avez la possibilité d’amortir votre bien immobilier et de déduire certaines charges des loyers perçus. Critères d’éligibilité, avantages fiscaux et démarches administratives à effectuer : découvrez notre guide complet pour investir en LMNP.
Comprendre le statut LMNP
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est relativement simple et accessible pour les particuliers qui souhaitent réaliser un investissement immobilier locatif.
Location meublée non professionnelle : définition et critères d’éligibilité
La location meublée non professionnelle consiste à mettre un bien immobilier en location en l’ayant préalablement meublé et équipé. Pour être éligible à ce statut, vous devez remplir plusieurs conditions :
- Le logement doit être loué meublé et comporter les équipements prévus par un décret du 31 juillet 2015 ;
- Les recettes annuelles tirées de cette activité ne doivent pas dépasser 23 000 euros, charges comprises, et ne doivent pas représenter plus de la moitié des autres revenus du foyer fiscal ;
- L’activité de loueur meublé non professionnel doit être déclarée au tribunal de commerce.
La location meublée non professionnelle peut prendre plusieurs formes. Il est possible de louer un bien immobilier via un bail d’habitation longue durée ou un bail mobilité, ou d’opter pour de la location saisonnière. Vous pouvez également investir dans une résidence de services pour étudiants ou pour séniors.
Les différences entre le statut LMNP et le statut LMP
Si vous dépassez les plafonds de revenus fixés par l’administration fiscale, vous passez sous le statut de loueur meublé professionnel (LMP). Les statuts LMP et LMNP comportent plusieurs différences notables.
En LMNP, le propriétaire bailleur est exonéré de cotisations sociales sur son activité. Ce statut impose cependant le paiement de prélèvements sociaux sur les revenus de la location meublée, qui s’élèvent à 17,2 %, et sont composés de divers prélèvements et contributions.
Dans le cas du LMP, le bailleur doit s’acquitter des charges sociales professionnelles (CGS, CRDS). La fiscalité relative aux plus-values professionnelles est plus favorable. En cas de revente d’un bien exploité en LMP, vous pouvez être exonéré de taxe au bout de 5 ans de détention, si les recettes locatives n’excèdent pas 90 000 euros hors taxes sur les deux dernières années.
Autre différence notable : les biens exploités en LMP ne sont pas pris en compte dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Les avantages fiscaux du statut LMNP
Le statut LMNP permet au propriétaire bailleur de bénéficier de nombreux avantages fiscaux. Le choix du régime d’imposition est décisif pour mettre en place une défiscalisation optimale.
Statut LMNP : régime micro-BIC ou régime réel
Lors de la création de votre activité, vous pouvez opter pour :
- Le régime d’imposition micro-BIC, si vos revenus locatifs des deux années précédentes n’excèdent pas 77 000 euros hors taxes (188 700 euros pour les meublés de tourisme) ;
- Le régime d’imposition réel, si vos revenus locatifs sont supérieurs à 77 000 euros (ou à 188 700 euros pour les locations saisonnières de courte durée) ;
Si vous respectez les seuils établis par l’administration fiscale, le régime micro-BIC est accessible de droit. Mais vous pouvez y renoncer, et opter pour le régime réel. Le choix de votre régime fiscal est une étape décisive, qui a un impact direct sur la rentabilité de votre investissement locatif.
Apprenez-en plus sur le régime réel et les avantages fiscaux qu’il permet.
Défiscaliser en LMNP : les avantages
Les avantages fiscaux du statut LMNP sont nombreux. En micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement fiscal de 50 % de vos revenus locatifs. En contrepartie, vous ne pouvez effectuer ni déduction ni amortissement.
En optant pour le régime réel, vous êtes imposé sur la totalité de vos revenus. Même si le statut LMNP n’est pas cumulable avec le déficit foncier, vous avez la possibilité de déduire vos charges de vos bénéfices. Vous pouvez également amortir le bien et son mobilier.
Si vous réalisez un investissement locatif dans une résidence de services neuve, vous pouvez bénéficier de la récupération de la TVA, soit 20 % du montant de votre achat immobilier.
Statut LMNP : démarches administratives et conseils pour optimiser votre investissement
Vous souhaitez réaliser un placement immobilier en tant que loueur en meublé non professionnel ? Voici quelques conseils pour réaliser toutes vos démarches administratives et optimiser votre investissement locatif en LMNP.
Démarches administratives et obligations comptables en LMNP
Tous les loueurs en meublés non professionnels doivent être inscrits au registre du commerce et des sociétés (RCS). Vous devez déclarer votre activité via un formulaire disponible sur le guichet unique dédié aux formalités des entreprises. Vous obtiendrez un numéro d’immatriculation SIRET.
Les revenus locatifs générés en LMNP sont imposables. Ils doivent être inscrits chaque année sur votre déclaration d’impôts, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Si vous avez opté pour l’imposition en micro-BIC, vous n’avez pas besoin de tenir une comptabilité. Le régime réel s’accompagne en revanche d’obligations comptables. Vous devez répertorier toutes vos dépenses et vos recettes annuelles et produire :
- Un bilan comptable ;
- Un compte de résultat ;
- Un tableau d’amortissement ;
- Un fichier des écritures comptables.
Sélection des biens : critères patrimoniaux et de localisation
Pour optimiser la rentabilité de votre investissement locatif, vous devez porter une attention particulière aux qualités du bien immobilier. Les immeubles patrimoniaux et les monuments historiques ont plus de chances d’attirer des locataires et de connaître un faible taux de vacance locative.
L’emplacement est également un critère d’achat important. Vous devez privilégier les quartiers dynamiques, bien desservis par les transports en commun et proches de toutes les commodités.
Gestion locative : gestion déléguée ou gestion personnelle ?
Investir dans un bien immobilier sous le statut LMNP implique d’en assumer la gestion locative. Si vous prenez personnellement en charge la gestion de votre logement, vous devrez y consacrer du temps, et être présent pour organiser l’état des lieux d’entrée et de sortie et répondre aux besoins de vos locataires.
Il est toutefois possible d’opter pour une gestion locative déléguée en confiant votre bien à une agence immobilière ou un service de conciergerie.
Le statut LMNP est un bon moyen de diversifier vos placements immobiliers à but fiscal tout en générant des revenus locatifs réguliers. Vous avez un projet d’investissement en LMNP ? N’hésitez pas à nous contacter afin de construire une stratégie efficace, adaptée à vos objectifs et à votre profil.