Un immeuble ne se vend pas de la même manière qu’un autre. Selon sa taille, le nombre de lots ou sa configuration, certaines stratégies deviennent possibles, tandis que d’autres perdent leur intérêt. Vente à la découpe, vente en bloc ou conservation en foncière : les options existent, mais elles ne sont pas interchangeables. Sur les 32 opérations documentées, 20 ont été réalisées à la découpe, contre 4 en bloc et 4 conservées en foncière. Alors, vaut-il mieux vendre un immeuble en bloc ou le vendre à la découpe ?
Vente en bloc : de quoi parle-t-on ?
La vente en bloc consiste à céder un immeuble dans sa totalité et en une seule fois à un acquéreur unique. Contrairement à une vente à la découpe, les logements ne sont donc pas commercialisés séparément : le vendeur réalise une seule transaction, avec un seul acte de vente.
L’acquéreur peut être un investisseur privé, un acteur institutionnel ou un professionnel de l’immobilier, qui pourra ensuite conserver l’immeuble, poursuivre sa mise en location ou développer sa propre stratégie de valorisation. La vente en bloc constitue ainsi une alternative à la vente lot par lot. Mais lorsque l’immeuble est occupé, l’arbitrage ne repose pas sur le prix ou la rapidité de la transaction : les droits des locataires et les obligations du propriétaire doivent être pris en compte.
Les 3 sorties d’un immeuble rénové
La vente à la découpe
La vente à la découpe consiste à vendre les différents lots d’un immeuble après les avoir individualisés et valorisés. Pour le propriétaire, cela signifie une commercialisation lot par lot, avec plusieurs acquéreurs et autant de transactions à mener jusqu’à la cession de l’ensemble.
Dans nos opérations documentées, cette stratégie est majoritaire : 20 opérations sur 32 ont été réalisées à la découpe, soit près des deux tiers du portefeuille étudié. Elle couvre par ailleurs une amplitude importante en matière de taille. À Nice, l’opération de Magnan représente ainsi 272 m² répartis en 12 lots, tandis que celle de Vernier atteint 1 570 m² et 36 lots. Entre ces deux extrêmes figurent :
- Bretagne (1 270 m²) ;
- Montmartre (1 038 m²) ;
- Chabrier (980 m²) ;
- Philibert (930 m²) ;
- Route de La Reine (912 m²) ;
- Saint-Ouen (795 m²).
Cette diversité montre que la découpe ne correspond pas à un seul type d’immeuble. Elle peut s’appliquer à des ensembles compacts comme à des opérations beaucoup plus importantes. La taille peut donc ouvrir ou fermer certaines possibilités, sans suffire à elle seule à déterminer la sortie.
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La vente en bloc
À l’inverse, la vente en bloc revient à céder l’intégralité de l’immeuble à un acquéreur unique. Le propriétaire ne commercialise pas chaque logement séparément, mais négocie une opération globale, avec un seul acheteur et une seule transaction.
Quatre opérations du portefeuille ont suivi cette voie, et leur point commun se voit immédiatement :
- Henri-Barbusse : 263 m², 5 lots ;
- Jouffroy : 383 m², 1 lot ;
- Bezons : 385 m², 10 lots ;
- Mertens : 520 m², 6 lots.
Aucune ne dépasse 520 m². Aucune ne dépasse dix lots. Jouffroy ne compte même qu’un seul lot, ce qui rendait la question de la découpe sans objet. Rapportés aux 1 570 m² de Vernier ou aux 1 689 m² de Wilson, ces quatre immeubles occupent le bas du portefeuille.
La vente en bloc n’est donc pas une découpe simplifiée que l’on choisirait pour aller plus vite. Dans nos opérations, elle concerne des immeubles d’une autre échelle.
La conservation en foncière
La troisième possibilité consiste à conserver l’immeuble en foncière après sa rénovation plutôt qu’à le vendre. Le propriétaire poursuit ainsi son exploitation locative et mise sur une valorisation à plus long terme. Cette stratégie représente 4 opérations sur les 32 documentées, soit autant que la vente en bloc. Les immeubles concernés sont pourtant très différents :
- Wilson, à La Plaine Saint-Denis, représente 1 689 m² et 39 lots ;
- Péri, à Saint-Denis, 1 499 m² et 27 lots ;
- Felon, à Antibes, 1 500 m² et 12 lots ;
- Jean Jaurès, à Clichy, ne compte que 394 m² et 10 lots.
La conservation ne dépend pas uniquement de la taille : si trois immeubles conservés figurent parmi les plus importants du portefeuille, l’un des plus petits a suivi cette stratégie, preuve que d’autres critères entrent en jeu.
Ces trois sorties ne doivent pas être placées sur une même ligne comme si le propriétaire choisissait entre trois produits différents. La découpe constitue la voie la plus utilisée, tandis que le bloc et la conservation répondent à des arbitrages spécifiques.
Envie d’en savoir plus ? Retrouvez nos réalisations destinées à la vente en bloc et à la découpe.
En dessous de quelle taille la découpe cesse-t-elle d’être pertinente ?
Sur cette période, un premier filtre se dessine avant même toute comparaison de prix : la surface de l’immeuble et le nombre de lots qu’il permet de créer. Les quatre ventes en bloc se situent toutes entre 263 et 520 m², pour un maximum de dix lots. Les opérations découpées, elles, vont de 272 m² et 12 lots à Magnan, à Nice, jusqu’à 1 570 m² et 36 lots à Vernier. Les deux ensembles se touchent par le bas, mais aucune vente en bloc n’a portésur un immeuble de plus de dix lots.
Pour les petits immeubles, l’enjeu est d’abord économique. Frais de division, de commercialisation, de gestion, de transaction : autant de coûts qui doivent être absorbés par le produit de la vente. Et mécaniquement, moins il y a de lots, plus ces coûts pèsent sur chaque unité vendue, jusqu’à rendre la découpe difficile à justifier. Une transaction unique permet d’éviter ces frais dès le départ.
Ce constat n’a pourtant rien d’un seuil automatique. Deux opérations découpées, dont Magnan et ses 272 m², sont plus petites que la plus importante des ventes en bloc. La taille ferme donc des options avant qu’on ait parlé de prix, sans décider seule de la sortie : elle ouvre l’arbitrage, elle ne le tranche pas.
Conserver en foncière : le choix que personne ne présente
Miser sur un territoire plutôt que sur une sortie immédiate
Conserver suppose de pouvoir revendre demain
C’est ce qui distingue, dans notre approche, un actif immobilier d’un produit dont la valeur repose sur un avantage fiscal. Kenza El Arabi, responsable des partenariats et ancienne conseillère en gestion de patrimoine, résume cette différence : « Le bien immobilier quand on est à Paris, en Île-de-France, quoi qu’il arrive, dans 15 ans, c’est un immeuble, tu le revends. »
La logique est donc celle d’un actif que l’on peut conserver sans se priver d’une sortie future. À l’inverse, certains produits peuvent devenir plus difficiles à revendre une fois l’avantage fiscal consommé. La conservation en foncière n’est donc pas une absence de stratégie de sortie : c’est le choix de ne pas la précipiter.
Que devient le droit de préemption des locataires ?
En cas de vente en bloc d’un immeuble déjà loué, les locataires peuvent bénéficier d’une protection particulière prévue par la loi n° 2006-685 du 13 juin 2006. Ce dispositif vise les situations dans lesquelles un immeuble occupé est vendu dans sa totalité et en une seule fois à un nouvel acquéreur.
Cette loi a instauré un droit de préemption au profit des locataires. Lorsque les conditions prévues par le texte sont réunies, le propriétaire doit les informer de la vente et leur permettre de se porter acquéreurs du logement qu’ils occupent. La notification précise notamment le prix et les conditions de la vente de l’immeuble dans son ensemble, ainsi que ceux correspondant au logement occupé.
Pour que ce droit de préemption s’applique, plusieurs conditions cumulatives doivent être réunies :
- L’immeuble doit être vendu dans sa totalité et en une seule fois.
- Il doit être à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel.
- Il doit comprendre plus de dix logements.
- L’acquéreur ne doit pas s’engager à proroger les baux d’habitation en cours pendant une durée minimale de six ans à compter de la conclusion de la vente.
Le dernier point est déterminant dans l’arbitrage. Si l’acquéreur en bloc accepte de maintenir les contrats de location en cours pendant au moins six ans, le droit de préemption prévu par ce dispositif ne s’applique pas. À l’inverse, s’il ne prend pas cet engagement, les locataires doivent être informés et peuvent exercer leur droit dans les conditions prévues par la loi.
Certaines situations sont exclues du dispositif, lorsque la vente intervient entre parents ou alliés jusqu’au quatrième degré inclus ou lorsque l’immeuble est soumis à certains droits de préemption urbains.
Le statut des locataires n’est donc pas un simple sujet administratif à régler au moment de la vente : il peut influencer la stratégie choisie et doit être intégré à l’arbitrage entre vente en bloc, vente à la découpe et conservation de l’immeuble.
Comment se décide l’arbitrage, en pratique ?
Commencer par ce que l’immeuble permet
Ce premier filtre permet déjà d’écarter certaines stratégies ou, au contraire, de privilégier une sortie. La découpe peut couvrir des immeubles très différents, mais elle suppose que le nombre et la configuration des lots permettent d’en faire une opération viable.
Vient ensuite la question de l’occupation de l’immeuble. Les logements sont-ils libres ou loués ? Les baux en cours, les droits des locataires et les obligations qui peuvent accompagner la vente modifient-ils les conditions de sortie ? La présence de locataires peut rendre une stratégie plus complexe qu’une simple comparaison entre plusieurs prix de vente. Ce n’est qu’une fois ces contraintes identifiées que l’arbitrage peut s’ouvrir.
Puis regarder le temps et le territoire
Une fois les sorties techniquement et juridiquement envisageables identifiées, il reste à déterminer quelle stratégie correspond au projet patrimonial. Le propriétaire cherche-t-il à récupérer rapidement son capital, à limiter son exposition ou peut-il conserver l’immeuble plusieurs années ?
L’emplacement prend alors toute son importance. Un immeuble situé dans un territoire en transformation peut justifier une logique de conservation plus longue, comme l’illustrent les opérations Wilson et Péri, associées dans nos fiches à l’attractivité métropolitaine du Grand Paris Express. Dans ce cas, l’horizon de détention devient un véritable critère d’arbitrage.
La question de la liquidité complète cette réflexion : conserver un actif suppose de pouvoir envisager sa revente dans le futur. L’arbitrage ne consiste donc pas à appliquer une règle toute faite. Il revient au conseiller d’évaluer l’ensemble de ces paramètres et de déterminer, avec le propriétaire, quelle sortie correspond à l’immeuble et à son objectif patrimonial. Le constructeur ou l’opérateur peut rénover et transformer l’actif ; le choix de sa sortie relève, lui, d’une réflexion patrimoniale.
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Vente en bloc, découpe ou conservation : aucune stratégie ne s’impose systématiquement. La bonne décision dépend d’abord de ce que l’immeuble permet, puis de son occupation, de son emplacement et de l’horizon patrimonial. Vous souhaitez déterminer quelle sortie est la plus cohérente pour votre immeuble ? Pirphi vous accompagne dans cet arbitrage.
