La loi Denormandie a instauré en 2019 un nouveau dispositif de défiscalisation à destination des investisseurs immobiliers. Elle favorise la rénovation d’immeubles anciens dans certains secteurs, avec une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % du prix net de revient du logement. Prolongé jusqu’au 31 décembre 2026, le dispositif de défiscalisation Denormandie offre de nombreuses perspectives d’investissement immobilier en cœur de ville. Vous souhaitez investir dans l’ancien en 2024 avec la loi Denormandie ? Voici tout ce que vous devez savoir avant de vous lancer.
Défiscaliser avec la loi Denormandie en 2024 : comment ça marche ?
La loi Denormandie encourage les investisseurs à acheter et à rénover des logements dans des secteurs anciens et des quartiers dégradés. En contrepartie, elle octroie une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de location du logement.
Une mesure d’incitation financière en faveur des centres anciens
Le dispositif Denormandie est une mesure d’incitation financière : il encourage les épargnants à investir dans l’immobilier ancien et à participer à la rénovation des centres-villes. Il octroie aux propriétaires une réduction d’impôt sur le revenu en contrepartie de l’achat, de la rénovation et de la location d’un logement ancien.
Il complète un dispositif fiscal essentiellement réservé aux constructions neuves et aux opérations de remise à neuf : celui instauré en 2014 par la loi Pinel. Mais alors que le dispositif Pinel n’a pas été renouvelé par la loi de Finances pour 2024, le dispositif Denormandie fait l’objet d’une prolongation jusqu’au 31 décembre 2026.
L’avantage fiscal de la loi Denormandie ancien
L’avantage fiscal octroyé par la loi Denormandie est calculé sur la base du prix net de revient du logement. Il tient compte du prix d’achat du bien immobilier, mais aussi du coût de travaux de rénovation et des frais annexes liés à la réalisation de l’opération.
La réduction d’impôt est proportionnelle à la durée d’engagement du propriétaire bailleur. Plus la durée de mise en location est importante, plus l’avantage fiscal est élevé. Il correspond à :
- 12 % du prix net de revient pour une durée de location de 6 ans ;
- 18 % du prix net de revient pour une durée de location de 9 ans ;
- 21 % du prix net de revient pour une durée de location 12 ans.
Il y a cependant une limite : la réduction d’impôt Denormandie est calculée sur la base d’un plafond de 300 000 euros par logement, et 5 500 euros par mètre carré. Tous les frais engagés au-delà de ce seuil ne seront pas pris en compte par l’administration fiscale.
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Les critères d’éligibilité pour défiscaliser dans l’ancien avec la loi Denormandie
La réduction d’impôt de la loi Denormandie peut concerner les projets immobiliers dont la date d’acquisition est comprise entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2026. Pour savoir si vous pouvez en bénéficier, vous devez vous référer à différents critères d’éligibilité.
Les communes éligibles au dispositif Denormandie
Défiscaliser avec la loi Denormandie est possible uniquement dans certaines communes. La loi privilégie les territoires en manque de dynamisme, et les centres anciens accueillant de nombreux immeubles d’habitation dégradés.
Vous êtes éligible au dispositif Denormandie si vous investissez dans l’une des 222 villes concernées par le programme Action cœur de ville, mené par l’agence nationale de la cohésion des territoires.
Les communes ayant signé une convention de revitalisation de leur territoire avec l’État sont également éligibles à ce dispositif.
Les critères d’éligibilité liés aux caractéristiques du logement
Pour bénéficier de l’avantage fiscal Denormandie, vous devez investir dans :
- Un logement ancien nécessitant d’importants travaux de rénovation ;
- Un local professionnel situé dans un immeuble ancien et transformé en habitation.
Le logement rénové doit être mis en location pour au moins 6 ans, et obligatoirement loué via un bail d’habitation non meublé. La réduction d’impôt de la loi Denormandie n’est donc pas compatible avec le statut de loueur meublé professionnel ou non professionnel.
Le logement doit être occupé en tant que résidence principale uniquement. Il ne peut pas être utilisé en tant que résidence secondaire ou comme hébergement touristique.
Les critères d’éligibilité liés aux travaux de rénovation
L’objectif de la loi Denormandie est d’inciter les investisseurs à rénover le parc de logements anciens dans les centres-villes. Les travaux de rénovation doivent ainsi représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.
Mais attention, tous les travaux ne sont pas comptabilisés. Vous devez réaliser :
- Des travaux d’amélioration des performances énergétiques du logement. Le gain énergétique doit être compris entre 20 et 30 % par rapport à la consommation annuelle relevée avant les travaux.
- Des travaux d’agrandissement du logement ;
- Des travaux améliorant le confort du logement (remplacement des portes, des fenêtres, installation d’une nouvelle chaudière, isolation de la toiture, du sol et des murs du bâtiment).
En sollicitant la réduction d’impôt Denormandie, vous vous engagez à réaliser les travaux dans un délai raisonnable. Ils doivent être achevés au plus tard dans les deux ans suivant l’achat du logement.
Plafond de ressources et loyer maximum pour un logement loi Denormandie
La location d’un logement loi Denormandie est encadrée par certaines règles complémentaires.
Ainsi, l’investisseur ne peut pas fixer librement le montant du loyer. Il doit respecter les seuils de référence fournis par l’administration en fonction de la commune d’implantation de l’immeuble.
Le plafond mensuel du loyer au mètre carré est réévalué chaque année. En 2023, il était de :
- 18,50 euros pour la zone A Bis ;
- 13,57 euros pour la zone A ;
- 10,93 euros pour la zone B ;
- 9,50 euros pour la zone B Bis.
Le dispositif de défiscalisation Denormandie entend privilégier les locataires aux revenus modestes. En conséquence, le revenu fiscal du ménage ne doit pas dépasser un certain plafond de ressources annuelles.
Les plafonds de ressources et de loyer pour la loi Denormandie 2024 ne sont pas encore connus.
Nos conseils pour investir la loi Denormandie en 2024
Le dispositif Denormandie permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % du prix net de revient du logement. Vous souhaitez investir en 2024 ? Voici quelques conseils pour réussir votre placement immobilier à but fiscal.
Investir dans un quartier dynamique et attractif
Le dispositif Denormandie cible les investisseurs qui acceptent de s’engager à louer leur logement pour une durée comprise entre 6 et 12 ans. Si le logement n’est pas loué pendant plus de 12 mois consécutifs, vous devrez rembourser les sommes perçues au titre de l’avantage fiscal.
La réussite de votre investissement est donc directement liée à l’attractivité du logement. Il est essentiel de sélectionner un quartier dynamique avec une demande locative suffisamment forte pour louer votre bien sans difficulté.
Tenir compte du plafond de 300 000 euros pour le calcul de l’avantage fiscal
Autre élément important : le coût total de l’opération. Le prix net de revient pris en compte pour le calcul de l’avantage fiscal est de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré.
Si vous dépensez plus que ce prix plafond, une partie de votre investissement ne sera pas comptabilisé. Afin que votre avantage fiscal soit le plus rentable possible, vous devez privilégier des logements qui entrent dans ces critères.
Confier les travaux à un artisan RGE
Pour bénéficier de l’avantage fiscal de la loi Denormandie, les travaux de rénovation doivent être réalisés par des professionnels. Dans la mesure où l’amélioration des performances énergétiques du logement est au cœur du dispositif, les travaux doivent être effectués par un artisan RGE (reconnu garant de l’environnement).
Si vous effectuez les travaux vous-même, ils ne seront pas comptabilisés pour calculer la réduction d’impôt à laquelle vous pouvez prétendre.
Accomplir toutes les démarches administratives
Pour obtenir votre réduction d’impôt grâce au dispositif Denormandie, vous devez remplir plusieurs déclarations fiscales :
- L’imprimé 2044-EB vous permet de déclarer votre engagement de location. Il est à remplir une seule fois, l’année de l’acquisition du bien ou de l’achèvement des travaux.
- L’imprimé 2042-RICI, qui porte sur le montant total de votre acquisition, travaux inclus. Il permet à l’administration d’établir un échéancier indiquant les montants à reporter chaque année sur votre déclaration de revenus.
Vous devez également fournir plusieurs justificatifs : l’acte de vente, les factures des travaux de rénovation, le bail d’habitation et l’avis d’imposition de vos locataires. Enfin, vous aurez besoin de fournir deux diagnostics de performance énergétique (DPE). Réalisés avant et après les travaux, ces deux DPE vous serviront à démontrer le gain énergétique obtenu grâce aux travaux.
Chaque année, vous devrez également déclarer vos revenus fonciers, comme n’importe quel propriétaire bailleur.
La loi Denormandie encourage les investisseurs à acheter et à rénover des logements anciens, afin de les louer. En contrepartie, elle octroie aux propriétaires bailleurs une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % du prix net de revient du logement. Pour réussir votre investissement, n’hésitez pas à prendre conseil auprès d’un expert en placement immobilier.