La société civile immobilière ou SCI rencontre un franc succès auprès des investisseurs. Cette forme juridique est souvent perçue comme un choix judicieux pour investir dans l’immobilier. Elle permet à plusieurs personnes de s’associer afin de faire l’acquisition d’un ou plusieurs biens immobiliers. Son mode de fonctionnement facilite la gestion patrimoniale et s’avère fiscalement avantageux, notamment pour les projets de restauration immobilière. Vous souhaitez savoir si cette forme de société est adaptée à votre futur investissement immobilier ? Découvrez les avantages de la SCI mais aussi ses inconvénients.
La SCI : se regrouper pour investir dans l’immobilier
La SCI est une forme de société civile qui permet à plusieurs personnes de se regrouper, dans le but de se constituer un patrimoine immobilier et de le gérer. Elle évolue dans un cadre légal strict, défini aux articles 1832 et suivants du Code civil.
Contrairement à l’achat en indivision, l’investissement immobilier via une SCI est un investissement indirect. Tous les biens immobiliers sont acquis par la société pour le compte de ses associés. Le patrimoine détenu par la SCI est réparti entre les associés sous forme de parts sociales. Le nombre de parts attribuées à chaque associé dépend du montant de son apport.
Le fonctionnement d’une société civile immobilière est similaire à celui de n’importe quelle société. Lors de la constitution de la SCI, vous devez rédiger des statuts et désigner un gérant, qui sera responsable de la gestion courante de la société. Vous devez également enregistrer la société au registre du commerce et des sociétés (RCS).
Gestion du patrimoine et fiscalité : tous les avantages d’une SCI
La SCI est une forme juridique dédiée à l’investissement immobilier. Il s’agit d’un outil efficace pour gérer et transmettre votre patrimoine immobilier sans alourdir votre fiscalité.
Gérer et transmettre facilement votre patrimoine immobilier
La société civile immobilière simplifie la constitution et la gestion du patrimoine. Ensemble, les associés ont plus de chances d’obtenir des emprunts bancaires afin de réunir les fonds nécessaires pour des projets ambitieux. Acheter par le biais d’une SCI peut vous permettre d’investir dans des immeubles patrimoniaux à restaurer.
Au quotidien, la SCI est représentée par le gérant. Pour les actes courants, la prise de décision est donc plus simple que dans le cas d’une indivision, où chaque propriétaire doit donner son accord. Dans une SCI, seules les décisions importantes comme la revente ou l’achat d’un nouveau bien, requièrent l’accord de tous les associés.
La SCI facilite également la transmission du patrimoine. Ainsi, de nombreux investisseurs optent pour la création d’une SCI familiale, dans le but de transmettre progressivement des biens immobiliers à leurs héritiers. L’avantage : un abattement sur les droits de donation de 100 000 euros par enfant, renouvelable tous les 15 ans, permettant de transmettre les parts de la SCI en plusieurs fois et sans droits de mutation.
Défiscaliser grâce à vos investissements immobiliers
Les revenus locatifs générés grâce à l’exploitation des biens immobiliers de la SCI sont imposables. De ce fait, elle peut être utilisée comme un outil d’optimisation fiscale. Elle est compatible avec certains dispositifs de défiscalisation immobilière.
Par défaut, les associés d’une SCI sont assujettis à l’impôt sur le revenu (IR). L’intérêt de cette formule est de pouvoir opter pour le régime fiscal réel, afin de mettre en place un déficit foncier. Si vous investissez dans un immeuble ancien, vous pouvez cumuler déficit foncier et dispositif de défiscalisation en loi Malraux.
Lors de la création de la SCI, les associés ont toutefois la possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) lors de la création de la structure. Dans ce cas, la SCI est directement redevable de l’impôt sur les bénéfices réalisés. Les associés ne sont imposables que lorsqu’ils perçoivent des dividendes.
Impôt sur les sociétés ou impôt sur le revenu : un choix décisif pour rentabiliser vos placements immobiliers, à opérer en fonction de votre stratégie fiscale.
Responsabilité illimitée des associés et gestion complexe : les inconvénients d’une SCI
L’investissement immobilier par le biais d’une SCI s’accompagne de contraintes administratives, juridiques et comptables, de la création de la structure jusqu’à la cession des parts sociales.
Des associés responsables du passif de la société
Investir dans l’immobilier via une SCI vous permet d’opérer une distinction entre votre patrimoine personnel et celui de la société. Pour autant, vous êtes responsable du passif de la SCI : en cas de dettes, les créanciers peuvent se retourner contre vous et les autres associés.
La responsabilité des associés d’une SCI n’est pas limitée à leur apport initial. En d’autres termes, si la dette est bien divisée entre les associés au prorata du capital social qu’ils détiennent, un associé peut très bien se retrouver à payer une dette dont le montant dépasse la valeur de ses parts sociales.
Une gestion administrative et comptable complexe
La création d’une société civile immobilière implique de réaliser de nombreuses formalités administratives. Vous devrez ainsi faire appel à un expert-comptable afin que tous les documents obligatoires (livres comptables, compte de résultat, bilan annuel, etc.). soient bien à jour.
La cession des parts d’une SCI obéit à une procédure complexe. Elle est soumise à l’approbation des autres associés, selon les modalités de cession définies dans les statuts. Les associés ont donc un pouvoir de blocage, si le profil de l’acquéreur ne leur convient pas.
Par ailleurs, la création et la gestion d’une SCI représentent une charge financière pour les associés. Vous devrez vous appuyer sur les compétences de nombreux prestataires (notaire, comptable et avocat) pour vous assurer que votre société respecte bien le cadre légal attaché à cette forme juridique.
Dans quels cas créer une SCI ?
La pertinence de la SCI s’apprécie en fonction de votre patrimoine actuel, de vos objectifs en matière de défiscalisation, et de votre profil investisseur.
Cette forme juridique est particulièrement adaptée à la gestion patrimoniale intrafamiliale. Elle permet de diviser la propriété entre les membres d’une même famille, et de structurer la gestion de ce patrimoine. Les conditions restrictives de cession des parts sociales permettent également de limiter la revente de biens familiaux à des tiers.
La SCI est aussi un bon outil pour réaliser des investissements conséquents, en mutualisant les moyens financiers de tous les associés. Ensemble, vous pourrez faire l’acquisition d’un immeuble de logements en un seul bloc. Et pour maximiser la rentabilité de vos investissements, vous pourrez cibler des immeubles éligibles à un dispositif de défiscalisation.
Enfin, la SCI peut être une solution pour réaliser des placements à long terme. En choisissant l’impôt sur les sociétés, vous n’êtes imposé sur les bénéfices de la SCI que lorsque vous percevez des dividendes. Si les associés choisissent de ne percevoir aucun dividende, ils ne sont pas imposés sur les bénéfices. De cette façon, vous développez votre patrimoine sans alourdir directement votre fiscalité.
La SCI est un bon moyen d’investir dans l’immobilier et d’optimiser votre stratégie de défiscalisation. Mais le choix de cette forme juridique implique aussi de tenir une comptabilité exigeante, et génère de nombreux frais de gestion. Avant de vous lancer dans la création d’une SCI, n’hésitez pas à consulter un expert en gestion patrimoniale et fiscale.