La France est riche d’un patrimoine architectural, culturel et historique remarquable. La conservation de cet héritage commun est un enjeu majeur. C’est aussi une charge financière lourde, qui ne peut être supportée exclusivement par l’État. C’est pourquoi les particuliers sont des acteurs importants de la restauration du patrimoine. À travers l’investissement immobilier, ils contribuent largement à la conservation des monuments historiques et des immeubles patrimoniaux. Entre contraintes réglementaires, coût élevé et dispositifs de défiscalisation, voici comment allier restauration du patrimoine et rentabilité.
Concilier préservation du patrimoine et rentabilité : un vrai défi
Restaurer un immeuble ayant un intérêt historique, culturel ou architectural représente une grande responsabilité. Contrairement à une rénovation simple, l’objectif de la restauration du patrimoine est de redonner à l’immeuble ses caractéristiques originelles.
Ces biens immobiliers étant placés sous la surveillance étroite du ministère de la Culture, les contraintes réglementaires sont nombreuses. Depuis 1913 et la promulgation de la loi Monuments historiques, les immeubles inscrits et classés possèdent un statut particulier. Quant aux immeubles patrimoniaux situés aux abords d’un monument historique ou dans un secteur protégé, ils bénéficient de la protection de l’architecte des bâtiments de France. Les travaux de restauration sont soumis à autorisation d’urbanisme.
Ces contraintes font grimper le coût de la restauration du patrimoine. Le prix moyen dépend de l’état du bâtiment et des méthodes à employer pour maintenir son intégrité historique. Il peut facilement atteindre plusieurs milliers d’euros par mètre carré.
Stratégies de restauration rentables
Malgré des coûts élevés, il est possible de concilier restauration du patrimoine et rentabilité. La viabilité économique de votre projet dépend de nombreux critères, à commencer par la stratégie déployée. Tout au long de l’élaboration de cette stratégie, il vous faudra calculer votre cash flow immobilier pour différents scenarii, afin de déterminer celui qui vous sera le plus favorable, pour, in fine, construire un modèle économique viable et avantageux.
Construire un modèle économique viable
Pour que votre projet de restauration du patrimoine soit rentable, vous devez construire dès le départ un modèle économique viable. Comme pour tout projet d’investissement, vous devez établir votre business plan et anticiper tous les coûts de la restauration.
Exploitation commerciale, vente à la découpe, investissement immobilier locatif, vous devez définir le mode d’exploitation le plus adapté pour entreprendre une restauration de qualité et financièrement rentable.
Dès cette étape, il est important de se faire accompagner par un professionnel de l’investissement immobilier et de la restauration patrimoniale. Subventions, fiscalité, cadre réglementaire, seul un expert pourra vous conseiller pour construire une stratégie d’investissement équilibrée et pertinente.
Savoir-faire traditionnels et pratiques durables
Pour préserver l’intégrité d’un monument historique ou d’un édifice patrimonial, il est essentiel de recourir à des matériaux traditionnels. Dans leur parcours de formation à Paris ou en région, les restaurateurs du patrimoine ont appris à manier les techniques de construction traditionnelles.
Une phase de recherche documentaire minutieuse vous permettra d’identifier les caractéristiques historiques du bâtiment, et d’en tenir compte pour mettre en œuvre les travaux.
Un chantier de restauration représente également une opportunité d’intégrer des pratiques durables. Les matériaux naturels comme la pierre, le bois, ou la brique ancienne sont à la fois plus résistants et plus écologiques. Lorsque c’est possible, vous pourrez réemployer les matériaux existants.
La technologie au service du patrimoine
Ce devoir d’intégrité historique n’est pas incompatible avec l’utilisation de technologies plus modernes. Comme en témoigne le chantier de restauration de la cathédrale Notre-Dame de Paris, il est possible de s’appuyer sur des outils innovants, comme la photogrammétrie et la lasergrammétrie, pour restaurer le patrimoine.
Les techniques modernes améliorent notre connaissance des édifices anciens. Elles permettent d’effectuer des diagnostics et des sondages plus précis de l’état d’un bâtiment. Grâce à l’outil numérique, il est possible de créer des reconstitutions 3D fidèles, et de s’en inspirer pour restaurer l’authenticité d’un immeuble en péril.
Opportunités d’investissement dans la restauration du patrimoine
Par amour du patrimoine, pour défiscaliser ou pour diversifier votre portefeuille de placements immobiliers, il existe de nombreuses raisons d’investir dans un monument historique. Avec la bonne stratégie, vous pourrez concevoir une opération rentable.
Une opération de valorisation du patrimoine
Face aux coûts de construction élevés et aux contraintes réglementaires qui accompagnent la restauration de ces biens historiques ou culturels, de nombreux investisseurs se montrent réticents. Pourtant, acheter un monument historique ou un immeuble patrimonial en péril pour le restaurer peut être financièrement avantageux.
Ces immeubles anciens sont souvent situés dans des secteurs prisés, en cœur de ville. Ils bénéficient d’emplacements privilégiés de plus en plus rares et recherchés. Pour faire de l’investissement locatif ou pour revendre l’immeuble à la découpe, ce type de placement peut être particulièrement rentable.
Selon leur état de dégradation, ces biens peuvent être vendus à des prix attractifs. Le travail minutieux des restaurateurs et votre investissement, tant financier que personnel, contribuent à le valoriser.
Défiscalisation et restauration du patrimoine
En France, la conservation et la restauration du patrimoine sont des enjeux majeurs. Pour encourager les particuliers à investir dans ces biens anciens, l’État a mis en place plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière.
Les monuments historiques inscrits ou classés sont éligibles au dispositif créé par la loi de 1913. Le montant des travaux de restauration est déductible de votre revenu global ou de vos revenus fonciers, sans aucun plafonnement.
Les immeubles situés en zone protégée ou en site protégé entrent dans le champ d’application d’un autre dispositif : celui créé par la loi Malraux. Vous pourrez défiscaliser à hauteur de 400 000 maximum sur 4 ans.
Autre dispositif fiscal à envisager, la loi Denormandie a été créée pour favoriser la rénovation des centres-villes et des quartiers anciens dégradés. Il est applicable dans 222 communes, et concerne uniquement les projets d’investissement immobilier locatif. Le dispositif Denormandie octroie aux investisseurs une réduction d’impôt de 12 % à 21 % du prix net de revient du logement.
Enfin, les opérations de restauration du patrimoine sont compatibles avec le mécanisme du déficit foncier, en nom propre ou via une SCI. Si vos charges sont supérieures à vos revenus fonciers, vous avez la possibilité de déduire l’excédent de charges de votre revenu global, à hauteur de 10 700 euros par an (21 400 en cas de rénovation énergétique). En cas de dépassement de ce seuil, l’excédent de charges est reportable sur vos revenus fonciers pendant 10 ans.
Subventions et financements publics
En dehors de ces dispositifs de défiscalisation, votre projet de restauration du patrimoine peut être éligible à des subventions publiques, à l’image du label de la Fondation du Patrimoine. Via ce label, la Fondation du patrimoine vous accompagne lors de votre projet de restauration, et prend en charge une partie du coût des travaux.
Certaines collectivités locales subventionnent également la restauration du patrimoine. C’est le cas à Versailles, où la municipalité octroie des aides financières aux propriétaires qui entreprennent des travaux de ravalement de façade.
Il est tout à fait possible d’allier préservation du patrimoine et rentabilité économique. En construisant un modèle économique viable et en anticipant chaque étape du projet de restauration, vous avez la possibilité de redonner vie à un immeuble patrimonial tout en faisant fructifier votre patrimoine. Et pour optimiser votre fiscalité, n’hésitez pas à recourir aux conseils d’un professionnel de l’investissement immobilier.