La société civile (SC) est une forme juridique souple qui permet à plusieurs personnes de gérer ensemble un patrimoine, qu’il soit immobilier, financier ou professionnel. Elle sert de cadre à différentes structures comme la société civile de portefeuille, la société civile professionnelle ou encore la plus connue d’entre elles : la société civile immobilière (SCI).
Bien qu’il n’existe juridiquement qu’un seul statut de SCI, celui-ci peut être orienté vers des objectifs très différents selon la manière dont les statuts sont rédigés. C’est ce qui donne naissance à ce que l’on appelle couramment les « types de SCI » : SCI familiale, SCI de location, SCI d’attribution etc.
Ces désignations ne correspondent pas à des formes juridiques distinctes, mais à des usages spécifiques définis dans les statuts, selon les besoins des associés : transmission de patrimoine, investissement locatif, gestion de projets immobiliers… Pour cela, la rédaction des statuts est une étape clé, car elle permet d’orienter précisément la SCI vers l’objectif poursuivi.
La SC patrimoniale
Un outil de gestion et de transmission du patrimoine
Parmi les types de sociétés civiles, la SC patrimoniale est une structure qui permet de gérer et valoriser un patrimoine immobilier ou financier sur le long terme. Cette structure n’est pas une forme juridique à part entière, mais plutôt une variante de la société civile (SC), que les associés utilisent pour optimiser la gestion et la transmission de leurs actifs.
Appréciée pour sa souplesse et sa flexibilité, elle offre aux associés la possibilité de détenir des biens immobiliers ainsi que des valeurs mobilières. Son objet social peut inclure la prise de participation dans d’autres sociétés ou dans des investissements divers. Dans ce type de société civile, les associés acceptent librement les règles de gestion, puis choisissent le régime fiscal le plus adapté, c’est-à-dire, l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés. Toutefois, il est à noter que leur responsabilité est illimitée et à proportion de leurs apports respectifs au capital social.
La SC patrimoniale comme outil de transmission patrimoniale
Ce type de société civile est également apprécié pour la gestion d’un patrimoine familial. En effet, en attribuant des parts sociales aux héritiers, elle permet d’éviter l’indivision, tout en facilitant la transmission. Les héritiers peuvent bénéficier d’une stratégie de transmission avantageuse, notamment via :
- La donation en démembrement de propriété (nue-propriété / usufruit) ;
- L’application d’abattements fiscaux (100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans), voire d’une décote sur la valeur des parts (notamment en cas de minorité ou d’illiquidité).
Opter pour ce type de société civile, c’est aussi préserver ses biens des risques de vente forcée en cas de désaccord entre les parties.
La SC patrimoniale, idéale pour l’investissement locatif
La SC patrimoniale offre un cadre parfaitement adapté dans le cas d’un investissement locatif. En effet, ce type de société facilite l’acquisition et la transmission des biens. La SC patrimoniale permet de mutualiser les ressources et d’éviter les blocages dans la prise de décision, ce que ne permet pas l’indivision. En matière d’avantages, citons :
- Le choix des gérants : il est possible de nommer un ou plusieurs co-gérants pour une gestion souple ;
- Une transmission facilitée : les parts sociales sont plus simples à transmettre que le bien immobilier lui-même, et leur évaluation peut bénéficier d’une décote patrimoniale ;
- Un régime fiscal à choisir selon les objectifs : impôt sur le revenu (avec possible déficit foncier) ou impôt sur les sociétés (amortissement du bien et déduction des charges) ;
- Attention toutefois : la responsabilité des associés est illimitée, sauf clause particulière ou structuration adaptée.
La SCI classique à usage locatif
Un usage courant de la société civile consiste à acquérir un bien immobilier destiné à la location nue. Cette configuration permet aux associés :
- de mettre en commun des capitaux,
- de structurer les règles de gestion via les statuts,
- de bénéficier d’un régime fiscal au choix :
- Impôt sur le revenu : revenus fonciers imposés entre les mains des associés selon leur quote-part, avec la possibilité de générer un déficit foncier,
- Impôt sur les sociétés : permettant l’amortissement de l’immeuble et une meilleure déductibilité des charges, mais avec une fiscalité plus lourde en cas de revente (plus-value calculée sur la valeur nette comptable).
Ce montage est fréquemment utilisé dans une logique de détention long terme, avec mutualisation des investissements et une répartition encadrée des revenus.
La SCI d’attribution
Ce type de SCI est une forme spécifique prévue par la loi, conçue pour l’acquisition et la répartition des biens entre les associés. La SCI d’attribution, particulièrement prisée pour les projets de promotion immobilière entre particuliers, reste tout de même assez peu utilisée. Son objectif est en effet d’acquérir ou de construire un bien immobilier pour le répartir entre les associés une fois achevé.
Ce type de SCI mutualise les ressources des associés afin de financer des projets de grande envergure, tels que la construction d’un bâtiment d’habitation ou l’aménagement d’un lotissement. Les associés d’une SCI d’attribution détiennent chacun des parts proportionnelles à l’apport du capital, déterminant ainsi la répartition des lots à la dissolution de la SCI. Lorsque la propriété est répartie entre les membres, la SCI est dissoute, marquant ainsi la fin de son existence juridique.
Ce type de SCI offre de nombreux avantages, notamment en termes de flexibilité et pour son cadre juridique sécurisé. Fiscalement, la SCI d’attribution est soumise au régime de la transparence fiscale. En effet, chaque associé est imposé sur sa part des bénéfices, évitant ainsi une double imposition au niveau de la société. Cette structure est l’option idéale pour ceux qui désirent investir collectivement dans l’immobilier tout en bénéficiant d’un cadre organisé pour la gestion et la répartition du patrimoine.
Comment choisir la bonne société civile pour son projet ?
Pour faciliter la gestion et la transmission d’un bien immobilier, la création d’une SCI apparaît comme la solution la plus adaptée. Toutefois, le choix de société civile doit être en phase avec les objectifs du projet. La SC patrimoniale est par exemple utilisée pour la détention et la transmission d’un bien immobilier au sein d’une même famille ou entre associés. La SCI a l’avantage d’éviter l’indivision et de gérer plus facilement la succession grâce aux règles spécifiques stipulées dans les statuts. A contrario, une SCI peut être également utilisée dans le cas d’un projet d’investissement locatif, donnant la possibilité à plusieurs associés, de mettre en commun des capitaux afin d’exploiter des biens destinés à la location. Les professionnels peuvent quant à eux faire le choix d’une SCI pour acheter des locaux destinés à leur activité, tout en dissociant leur propriété de celle de l’entreprise exploitante.
Impact fiscal : IR ou IS ?
Le choix entre l’impôt sur le revenu (IR) et l’ impôt sur les sociétés (IS) est une décision clé qui a des conséquences :
- L’IR est le régime le plus simple pour une SCI : les résultats sont imposés directement entre les mains des associés, selon leur propre tranche d’imposition. Ce choix est particulièrement adapté aux particuliers souhaitant éviter une gestion fiscale complexe ;
- L’IS, en revanche, amortit le bien immobilier et permet de déduire certaines charges, ce qui peut être avantageux à court terme. Néanmoins, il est nécessaire d’anticiper l’impact sur la revente. En effet, en cas de cession, la plus-value sera imposée sur la base comptable du bien (déprécié au fil des années), ce qui peut entraîner une fiscalité plus contraignante. Ce régime est souvent privilégié dans le cas de projets d’investissement à but lucratif ou des SCI détenues par des sociétés.
Créer une SCI nécessite une approche adaptée aux objectifs des associés. La rédaction des statuts est essentielle pour structurer son fonctionnement et anticiper les enjeux juridiques et fiscaux. Une SCI bien pensée garantit une gestion optimisée et une transmission facilitée du patrimoine immobilier. Un accompagnement professionnel est recommandé pour sécuriser la création de la SCI et optimiser ses aspects fiscaux et juridiques.